新人手账：弄懂这11个问题 你也能买美国房啦！

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11月25日 上海

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中国人在美国买房的热度丝毫未减。为什么那么多中国人愿意在美国买房呢？在美国买房要注意什么问题呢？

全美房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》，中国连续四年成为美国海外购房群体中的大买家。

据媒体报道，作为美国外国人购房的主力，在2016年4月-2017年3月的报告统计周期，中国人的购房总成交额达317亿美元，比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在经历上年的回落后再次冲击历史点。

在截至今年3月底的12个月里，中国买家在美国支出286亿美元(主要用于购买住宅物业)，同比增加30%，而且是第二大外国买家群体加拿大人支出金额的2.5倍多。而加州仍然是中国人最青睐的安家之地。

为什么那么多中国人愿意在美国买房呢？在美国买房要注意什么问题呢？

a. 美国房屋产权为私有制，独立产权

中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后有70年的使用权。

而美国房产实行私有制，并且是独立产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

b. 美国房子价格不高，甚至低于中国

现今，美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元，也就是说，有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。

c. 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障

美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。

比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息，包括实际价格，税额，交易日期，交易情况，都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。

此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。

d. 美国房产可以获得较高的收入

以出租和资产配置美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金。

e. 美国有多种房产类型，可以依据目的自如选择

美国房产类型分为：

1.独栋别墅

2.联排别墅

3.公寓

4.多户住宅

每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的目的。如资产配置、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

推荐房源：纽约曼哈顿1室公寓

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售价:￥274.91万元 $39.9万美元

推荐理由：

1.该房为翻新房，无需重新装修。配有电梯

2.铺有木质地板。有1间厨房，包含微波炉；配有1间浴室。带有壁柜

3小区有门卫。该房有花园，西班牙式庭院，长廊

美国是一个成熟的市场经济国家，对外国资产配置者持欢迎态度。

同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了；任何人都可以购买美国房产，只要拥有中国护照，就可以完成购房交易，即使没有美国签证，也可以通过电子邮件完成交易。

如果是用现金（或银行存款）购买，没任何限制，但想获得贷款用按揭方式购买，需要办理贷款手续，可以用中国收入申请美国贷款。

理论上你不必亲自到美国就可以买房，但是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款，即使不来美国也可将资金直接打入产权公司进行交接。

现在大部分银行都接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。

当然，在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是的。

如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。

如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书（Power of Attorney），该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

没什么不同，都是独立产权，产权文件上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，土地占地面积和建筑物的面积等等。

推荐房源：西雅图平层田园风情别墅

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售价:￥513.3万元 $74.5万美元

使用面积: 174平方米

土地面积: 780平方米

推荐理由：

1.内部装修豪华，新的不锈钢厨用器具齐备，带浴缸、壁炉

2.户外成熟植被和围栏环绕，后院宽敞空间，带有游乐设施，庭院砖石错落有致

3.位于优质教育区内，让孩子们从小就拥有接受良好北美文化教育的机会

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至。

虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。

如果能选择一个负责任、有经验的经纪人作买方经纪，其它事情你就不必担忧了。

在美国加州，买卖双方经纪人的都由卖方支付，购房者不须承担支付的责任。

目前，在美国买房与办移民没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美购买房产，买房可被视为一种资产配置行为，但不可以仅因此而获得绿卡。

根据美国移民法的规定，获得美国投资移民EB-5的条件不仅要买房，更要创造就业，条件比较苛刻。

所以在美国买房属于商业行为，绿卡属于美国移民局管辖范畴，目前而言，在美国买房暂时不能直接获得绿卡。

推荐房源：休斯敦Cypress4室独栋别墅

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售价:￥125.73万元

使用面积: 208.1平方米

土地面积: 408.77平方米

推荐理由：

1.4室2.5卫，主卧宽敞，庭院舒适

2..位于河畔社区，安静&安全

3.附近多所学校环绕 学生众多

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。

美买房的基本步骤：

1）须有中国或台湾护照和合法来美的签证；

2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）；

3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；

4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序；

5）一旦出价合约书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方；

6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；

7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿；

8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查。

如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求售方维修，则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方；

9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险；

10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），售方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料；

11）过户（Closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。

推荐房源：达拉斯近堪培拉公园独栋别墅

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售价:￥201.53万元 $29.25万美元

推荐理由：

1.使用面积: 226.59平米,主力户型: 4卧2.5卫2车库

2.周边大型连锁市场及购物百货以及健身房等配套完整

3.教育资源丰富：达拉斯浸会college

4.周边自然环境优美,树木葱郁,近公园、湖边和高尔夫球场

美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house）、联体别墅（town house）、公寓（Condo）。对于资产配置者而言，独栋别墅价值。

从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工支出很贵，旧的公寓需要花费大量的金钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。

而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是独立产权的，而土地也在一直。

另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）。

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，占地较小，以前多为其他工业或农业用地，较多的靠近高速或铁轨，或有其他的一些局限。

但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拎包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要职业的经纪人帮助你权衡比较。

推荐房源:旧金山湾区独栋别墅 近硅谷

http://us.fang.com/house/1421786.htm

售价:￥749.63万元 $108.8万美元

使用面积: 189.24平方米

推荐理由：

1.4卧3卫2车位，宽敞舒适

2.装修精美，木质地板，中央空调，带庭院

3近学校、购物餐饮场所，靠近公园和高尔夫球场

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