标榜已经不可取！
之前有人调侃，为什么北大清华的毕业生买不起房，却要买天价让孩子上北大清华呢？
据说回答了这个看似无解的问题，实际上揭示了的本质，那就是价格虚高。这种由于中国教育体制和教育资源错配所造成的一种不良现象，房价完全是靠外力与政策催生；盲目买入这样的房子，实际上是很危险的。一般来说，教育部门会根据每年的生源状况，对学区范围进行调整。大多数情况下，楼盘尚未开盘时还未调整学区，但是在销售时，开发商往往会根据上一年的学区范围，想当然地认为自己的楼盘是在这个学区，并在宣传过程中向购房者作出各种各样的承诺或者诱导。交付之后，一旦楼盘被调整至其他学区，纠纷也就不可避免。之前广州市天河区教育局调整的部分小学招生地段，令不少业主大跌眼镜，花近700万买下的学位房，最后竟然是“竹篮打水一场空”。这些人就是吃了政策改变的亏。何况题主提到的，还是一个老破小，试想未来一旦学区重划，房子本身又有多少价值呢？
另一方面，如果是为了投资，为了孩子入学之后再转卖，那更是不恰当的。想象一下，天价的，买下来势必倾全家之力，中产一秒钟变温饱；而教育，不仅仅就是上一个好学校就可以的。在按揭的压力下，家里的气氛会变得紧张、父母更多的时间会去打拼挣钱，陪伴孩子的时间会越来越少。与家庭对孩子潜移默化的影响比起来，一个好学校所教的简直微不足道，最终的结局也会不尽如人意。此前也有一个真实的案例：30多岁，两房，其中一套是有孩子以后预备的；两个孩子，中产收入水平，妻子为了照顾孩子做全职太太。然而，当他突然被公司清退之后，面对巨额的按揭，而找到一份能支撑起之前财政开支的工作又十分困难，于是家庭一下子就陷入了财政危机。
而且，房产投资的本质之一是利用房子获取财富，对冲货币增发带来的对财富的稀释；获取超额的最简单的办法，就是走在国家基础配套设施的前面，提前布局自己的资产。所以，当所有人都开始挣钱的时候，自己还有多少胜算呢？今年五月，北京二手房的整体价格较4月份下跌近一成，部分学区的价格则超过了20%，回到了春节前后的水平。比如，曾达到15万元/平米的一处，目前报价仅有12万元/平米，这跟年初房主坐地起价的时候，形成了鲜明的对比。
退一步说，即便是价格不跌，它占有了如此大体量的资本，却带来了微涨的结局，这都可以说是投资的失败。具体到，不仅仅是在学区内就是，还要考察这套房子作为入学的条件，如果之前有学生利用该房产入学，那么这套所谓就承担不了学区的责任，这样的话恐怕没有人会“接盘”了。
因此，对于，应该要有更清醒的认识；把孩子的教育和家庭的财富寄托在一套靠政策溢价的房产，是不明智的。
最后，我们来谈谈多套房者如何打理房产财富。
首先要明确，就算是没有负债的房子，也不一定变成财富；具体到题主的房子，郊区的自住房满足居住需求，不能看做“财富”，因为不可能卖掉一家人去睡马路，这是基本的生活需求。（当然，有的激进的投资者，借助“租售同权”的东风，还真的就卖光房产套现，去做率更高的投资了。这个就需要具体根据投资者的情况量身打造一对一的投资策划方案，以后有机会可以详谈。）多出来的房子，就要研判是否有溢价空间，否则应该趁目前房价已经出现微跌的时候，尽快套现。
什么样的房子必须出手呢？
1、五证不齐的项目。在房地产如火如荼发展的时候，很多开发商抢地开发，监管部门也是睁一只眼闭一只眼，毕竟房产市场最热的时候，先斩后奏最终的结果是一样的；然而，程序不正确结果正确的时期已经过去了，如今各地严控建筑开工数量，严控房产库存，“先斩后奏”未必好使了。于是，当年轻信销售“现在便宜是五证不齐，齐了价格立马涨，转手就是赚钱”这样的话术，买了五证不全的房子，现在追悔莫及；更可怕的是，一些小开发商的资金链，等不起各种手续，出现了断裂，最终楼盘合法了，但开发商跑了，工程烂尾了。
有人说，政府总会协调的。是的，老百姓的问题，不会解决不了，但时间的损失谁来买单？举个例子，2013年，100万买了“非法”的大房子，拖到了2017年，终于复工建设；但试想如果2013年买合法的房子，即便面积只有“非法”房子的一半，但在2016房价上涨时，就已经获得了；错过这一轮周期，未来只能是长久的等待了。
2、非住宅用地的项目。一般指的是商业用地上盖起的住宅，通常称为“商住房”。这类房产，通常是商水商电，价格高于住宅；不能迁入户口，没有入学等配套功能；公摊面积比住宅大，得房率低。
最重要的，今年北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房，而且无法跟银行申请房贷，必须全款。
3、特殊政策限制的房子。这需要购房者时刻关注政策，对于房产的限制。比如此前有房企拿了限价地，十年不得交易，比如北京近日推出的共有产权房。这种房子价格会明显低于同地段、同品质的商品房，但买到以后，再想脱手，就发现没有那么容易，甚至是不可能的了。
4、房龄较大的二手房。买二手房时，一定要首先考虑房龄，再看其他因素。因为二手房房龄太老，会对很多方面造成影响。比如，贷款。二手房贷款，不看地段看房龄，超过30的二手房，几乎是不会批30年贷款了；在贷款紧张时候，被拒也是很有可能的。很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。
5、不能带来持续现金流的房子。现金流的考虑很重要，什么意思呢？就拿题主的案例来说，郊区的小户型和天河的小户型，哪个能带来更多的现金流？哪个有更低的空置率？哪个又能有更好的户型、更新的房龄？如果都不能满足，房子一年到头空置，或者租金低于周边中位价水平，那么就应该考虑出售套现，转投其他项目谋求更好了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-11-06 10:49:42
