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被炒起来的三四线已到强弩之末,房子升了但却卖不出去?

十三画生 2017-10-18 21:28:34

今年以来,围绕“房住不炒”定位在一二线城市率先开启了调控政策,眼下调整一年之期已到,虽然一二线等热点城市出现了不同程度的降温,无论是成交量还是价格都有显著回落。但是与一二线降温相比,“跷跷板”的另一头三四线城市在去库存的口号下却是火热难挡,甚至连周边的五六线小县城的房价也跟着火起来了。

笔者很早就分析过,这主要是两方面的原因:一是一二线强调整背景下投资行为在一二线城市已无立足之地,很多资金外溢到大城市周边的小城市(如燕郊、固安、香河、崇明岛)及各省人口较大城市;二是棚户区改造项目催生的购房需求,现在国家对于农民工进城最主要的方式就是新农村规划后不给房子,直接货币化安置,意思就是给钱,所以这也导致进城的农民工必须先买房,有多少农民工进城就催生了多少刚性购房需求,其中尤其以三四线城市最为严重。

如今区分三四线城市火不火的的条件就是“万元俱乐部”之说,在上述两股力量的叠加作用下,踏入“万元俱乐部”的城市越来越多,其中,安徽的阜阳今年涨幅不容忽视,据了解阜阳的城南新区是房价最离谱的一个区,2017年相继迎来了碧桂园、绿城、皖新、置地、一涵五大项目,均价达到9000元/平,其中碧桂园更是突破11000元/平。要知道,两年前城南新区的房子还是本地人根本瞧不上的,交通不便、荒无人烟,均价也才4000多,计算下来部分地区的价格已经是2年前的2倍多,更加不可思议的是售楼处均表示就算是这样的价格房子也基本卖完了。

到底是什么推动了一个边远的四线城市房价如此逆势上升呢?笔者认为有以下五个方面:

1、全省最穷地级市,却拥有全省的上千万人口

阜阳的经济条件差是出名的,2016年某机构评比中阜阳被评为安徽最穷地级市,但阜阳却拥有全省的人口基数,2016年底统计数据显示阜阳人口已达1061.6万人,这是很多三四线城市不可比拟的,要知道安徽的省会城市合肥2016底统计数据显示才只有786.9万人。所以阜阳如此庞大的人口基本面来说,阜阳倒是能支撑得住这么高的房价。

2、周边城市房价上涨带动作用

合肥在2016年全球涨幅,已经是有目共睹,随后合肥三县房价均破万,芜湖、六安、滁州等卫星城市房价不断走高,这对阜阳房价的提升有相对推动作用。

3、棚户区改造核心区,市场需求强劲

笔者曾在8月份的时候去过阜阳,满眼所见都是在大拆大建,棚户区改造项目有条不紊地进行,有多少农民工进城就催生了多少买房需求,买房就形成巨大的商品房需求群体。阜阳国土资源部曾公示,一个月内,阜阳就有39个社区、26个村镇将被拆迁,而大多数人只能选择货币补偿,所以买房成了要务,这种拆迁速度能不催生房价的上升吗?

4、返乡置业大潮推动房价上升

阜阳,作为人口大市,外出务工人员占到很大比例。而随着一二线城市房价的不断高企,想在一二线城市买房安家已成了不可能实现的任务,在这种情况下越来越多的外出务工人员选择返乡置业,与此同时当地政策还在对返乡置业大军给予资金和政策的双重支持,所以无形中推热了当地的房地产市场。

5、投机炒房的叠加作用

像阜阳这样具有天然的炒房优势的城市,炒房投机者怎么可能错过呢?不管承不承认房价房地产市场的水分肯定是一攥一大把,从过去的经验看,任何一个市场一旦有投资者进入推高房价是必然的结果。

但,这还不是最坏的现象,据悉,8、9月份阜阳土地出让屡创成交量和楼面价的新高:其中以8月25日成交的太和县三宗地块,无论是土地单价还是成交楼面价都创造了新的记录。

9月份即将出让的土地分布于城南新区、颍东区、颍泉区、经开区等各个区域,无论是位置还是面积都可谓是响当当的黄金地块。此外,由于阜阳房地产市场的火热,导致了土地价格的水涨船高。

图片来源网络

无论如何,阜阳房价的稳定走高已是无需争议的事实。土地供应供不应求毫无计划,政府监管力度薄弱,导致了购房者们如今咬着牙也要买房的疯狂现象。这一波还能持续多久却很难预料,毕竟目前的需求都是造出来的,而不是内生的。

但在笔者看来,阜阳还属特殊情况,毕竟如此高的人口基数是一些较偏远的三四线城市无法比拟的,房地产长期看人口的铁律还是起到至关重要的作用的。无论是内生的因素还是外在因素,三四线城市都不可能在如此继续下去,随着“房住不炒”的定位必须要坚持的提出以及50城开启了“限售”的打击炒房政策,房地产的调控作用也有向三四线城市蔓延的趋势。而随着银行对于首套房利率的不断上浮,无论是炒房者还是刚需买房的成本都大大加重了,是以,没有人口和产业支撑的三四线城市房价已经触顶了。

近日国家统计局局长宁吉喆表示,房地产长效机制将会适时推出,也可以看出国家对于维护房地产市场稳定的决心和力度。

笔者不止一次强调,房地产原有的格局正在被打破,新的格局也正在加速建立,如果还一直沿用过去的眼光和经验看当下的房地产市场势必会付出惨重的代价,虽然阜阳等三四线城市的房价已经上升了,但是也只是新房市场的畸形现象,真正体现市场真实反映的二手房市场却基本没有发育,更加说明了的房子有价无市,这样的市场是极不正常的。相信等到潮水退去, 三四线城市的炒房者和开发商都会后悔现在行为。

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