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吴丹毛:对中国老龄人口与九零后新生代购房市场分析

房天下   2017-10-19 14:35

[摘要] 北京房展自创办以来,一直坚持以为购房者服务为宗旨,2017北京秋季房展,我们将聚焦老年人群和新生代购房市场,努力实现老有所居,少有所盼,居者有其屋。

近期房地产市场新政频出,去杠杆化、限购、限售、租售同权、共享产权“组合拳”针对房价虚高现象,旨在限制市场炒房和投机行为,避免房价过度上涨造成房地产市场危机。在这样的大背景下,北京秋季房地产展示交易会将于10月26日-29日在国家会议中心0元/平方米[朝阳]国家会议中心套在售举办,主要解决两个问题,一个是老年人群置业,另一个是新生代人群置业市场发展趋势和住房区域的选择问题。

北京房展历经24年,经过多年发展,北京房展搭建了四个服务平台,分别是国内较大的休闲度假地产置业平台、国内海外地产置业平台、国内特色小镇服务平台和智慧城市服务平台。北京房展自创办以来,一直坚持以为购房者服务为宗旨,2017北京秋季房展,我们将聚焦老年人群和新生代购房市场,努力实现老有所居,少有所盼,居者有其屋。

10年前上海浦东一套150万的房子现在市场价已达到1200万,北京亚运村一套120万的房子现在市场价也达到了1300万,两个特大城市的房价在这10年间翻了10倍,刚刚进入工作岗位的90后群体是没有购房能力的;而对于居住在大中城市的老年人口来说,由于空气污染、交通拥堵等问题,大中城市不适合老年人长期居住,所以需要通过二次购房提高生活质量,解决养老问题。北京秋季房展关注这两类人群,持续为购房者服务。

老有所居,少有所盼,居者有其屋——聚焦老年人群和新生代购房市场

中国正处于老龄化快速发展期,截至2016年年底,60岁以上老年人口已经达到2.3亿,占总人口的16.7%。而现在60-65岁即将退休的老龄人口正是改革开放近40年以来财富的创造者和受益者,如医生、企事业单位从业人员、高校教职工、金融行业从业者等在这40年间积累了相当财富,他们大多居住在北上广深这样的大城市,并拥有2-3套住房,有些家庭在继承父母房产的基础上拥有3-5套住房,有着极强的购买力。

由于现在北上广深这样的超大城市“大城市病”严重,环境现状不适合老年人养老居住,老年群体可以用自己创造的财富来创造一个安逸的晚年生活,这就激发了以长时间居住为目的的休闲度假地产市场的需求。而目前国内休闲度假地产市场正是海南和云南。

对于北方的老年人来说,冬季长时间低气温和供暖期的空气质量差易引起冠心病、骨骼性疾病、高血压等疾病的复发。而海南和云南的空气质量都非常好,全年的好空气率都在95%以上,气温适宜,这两年基础设施建设方面包括交通、医疗生活配套设施等也都逐步完善,非常适合老年人群居住。老年人冬季可以在这里居住3-4个月,生活质量和生活品质将得到很大提升。

另外,从另外角度来看,由于北上广深的房价已达到顶点,3-5年内不可能再有涨幅,而海南和云南的地产价格刚刚起步,海南又发布了一系列限购、限售政策,短期内价格稳定。老年人可以选择在高点卖掉一套北上广深的房子,买一套海南或云南的房子,由于海南和云南地理环境的良好,这里集中了全中国乃至海外华人的购买力,决定了在未来5-10年内肯定会有比较好的回报。

除此之外,部分有条件的老年人还可以考虑海外置业,在东南亚、欧美一些居住条件很好的地方买房,这也是一个不错的选择。

对于新生代人群来说,由于大城市房价比较高,他们创造的财富的难以负担高房价,短期内可以选择租房,因为现在国家在各大城市相继推出租售同权,可以先解决居住问题。但从长期发展趋势来讲,我认为将购房和疏解大城市非核心功能,建设新城产业园区、卫星城及特色小镇的发展结合在一起,也是一个出路。

大城市医疗等公共品集中,特别是北上广深等一线城市形成人群的集中消费,从而导致了人口膨胀,随之而来的交通拥挤、基础设施供给不足、空气质量下降、房价飞涨等问题,形成了所谓的“大城市病”,不能提供基本的居住条件,特别是年轻人的居住,这就需要疏解大城市非核心功能。

在大城市周边建设卫星城、新城和特色小镇,在城铁、高铁、高速公路形成的交通节点上形成产业的聚集,包括商贸聚集、科技聚集、金融聚集、体育休闲聚集等等,并由政府出资解决基础设施建设问题,从而形成居住、工作、休闲三位一体的生活区。我认为年轻人可以选择在这样的地区购房,为将来的长远发展奠定基础。

万通集团在香河做了万通商贸城的项目,是京津冀协同发展,疏解非首都功能的一个商贸聚集区。这个依靠商贸聚集形成的特色小镇,聚集了一批商贸企业,开始了城轨建设,区位利好明显,距离北京城市副中心只有十七公里。目前当地的房价均价只有2万,而通州的房价均价已达到6万,该区域的价值洼地对新生代来说具有居住价值。

推出专项购房活动,搭建供需双方直接对接交流的平台

本届秋季房展我们也继续推出“海南购房节”、“云南购房节”、“海外地产置业嘉年华”,并针对首都金融业从业人员、医疗卫生事业从业人员、企事业单位从业人员、高校教职工四类群体推出专项购房活动,搭建供需双方直接对接交流的平台。

海外地产置业嘉年华,让您放心购买全球好房子

2008年,美国发生两房危机,由于金融衍生品的过度投放,进而演化成的金融危机,波及整个欧美国家,房地产价格想下降。而中国在金融危机的冲击下依然保持着GDP9%的高增速,领跑全球,国内房地产市场活跃,与国际市场房价形成价格差,国际房地产商纷纷看好中国市场的购买力,2009北京春季房展重磅推出国际展区。经过近10年的发展,北京房展国际展区已经成为海外置业交易平台,占据北京房展的半壁江山。

《2017中国私人财富报告》显示,2017年中国超高净值人士财富组合中的海外资产比例从2011年的19%增至56%。在这一大环境背景下,2017-2018年将继续延续中国高净值人群在海外置业的高峰状态。国内高净值人群购买海外房产的主要用途为便利子女留学、资产配置、举家移民和退休养老四大类。伴随人民币汇率持续走低形势,国内秋冬季节大面积污染天气日益严重,以限购、限贷和限售为代表的楼市调控措施不断出新,许多高净值人群放眼全球,希望通过海外资产配置方式来实现自身资产保值增长。

海外地产板块一直是北京房展的一大亮点,作为颇具规模的海外地产展示平台,据了解本届秋季房展共有来自28个国家和地区的110余个地产项目参展。其中,俄罗斯、沙特阿拉伯两国也是首次参展。

此外,2017年泰国作为海外置业的一匹黑马,成为继美国、澳大利亚之后的大热门置业国家。泰国气候温润,全年温差小,飞行距离短,城市交通便利,对华人游客较为友好,医疗技术和设备全球领先,日常消费品及人工服务等基本生活成本较低。此外,与国内一线城市和其它国际大都市相比,泰国不仅房屋租赁回报高,且房价相对低廉,泰国,可以实现休闲度假、医疗养生和租金高回报等诸多叠加利好,在满足理财者追求高质量休闲养老生活的同时,也完成其资产配置的国际化。尤其对于中国北方居民来说,为躲避秋冬季的浓重雾霾,在综合考量各种因素之后,泰国房产的性价比就显现出来了。泰国房产展示项目将是今年秋季展会中的突出看点。

“城市+互联网+公众服务”——首次设立智慧城市专馆

北京房展已经走过了24年的历程,在市场化的背景下有转型升级促提升的需求,所以本届秋季房展我们设立了智慧城市专馆。科技是城市发展的动力,科技让生活更加便利,智慧城市就是“城市+互联网+公众服务”,科技为智慧社区服务,“互联网+”是手段,将互联网手段与城市、社区结合,为城市运营提供策略,提升城市科技化管理水平,推出为之服务的产品和科技创新,让人们的生活更加便利。例如在智慧交通领域,通过共享经济理念,中国的共享单车已经发展了将近5000万辆。此外,中国的移动支付改变全球,也是中国智慧城市发展的重要成果。

本届智慧城市专馆旨在让观众在现场体验未来智慧生活,包括航天科研成果、智能中医馆、智慧物联网、基础科研成果转化、新一代互联网技术等多个在未来具有核心竞争力的科技创新成果,以及智慧旅游、智慧社区等与居民息息相关的智慧生活领域,为中国建设打造更宜居、更智能、更健康、更安全的新型智慧城市贡献力量。

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