这是的时代，这是最坏的时代，不同的人有不同的解读，哪怕是最严厉的调控时代，哪怕是开发商自己也同样有着截然相反的态度。对于购房者迎来了全新的保障时代，市场的归市场，保障的归保障，租购同权、集体土地建设租赁住房、共有产权住房等一切的推出，无不是购房者或自住刚需面临着的全新局面。
购房者在逐步适应，也在渐渐地接受时代赋予自己的历史使命，主动接受也好，被动接受也罢，买房或者说买普通商品房不再成为的解决住房的手段或渠道，尽管之前也有保障房，但其力度太小，不足以构成对整个市场的影响。
如今，开发商最怕的是什么？安家融媒认为，从来都不会是客观的调控政策或房地产大周期的调整，而是自身认识的裹足不前。所以，当下，开发商最最怕的就是认识不到时代的变化，认识不到房地产的变天，从而就无法认识到自身所处的环境变化带来的影响。
传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是，今年“十一”假期前多座城市接连升级楼市调控，再现“密集式”调控。截至目前推出限售措施的城市数量已超过40个，政策以流动性为切入点，也足见此轮调控对炒房者的直面打击。
数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来。而京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。
这些都还不说，在很多人说各大城市库存告急需要调控放松的同时，实际上开发商手里的存货并没有想象中那么紧张，恰恰相反，需要通过一定手段去化才是最重要的。况且今后指望房价大涨也不太现实，想卖高了也不可能，所以开发商面临的问题可见一斑。
据中房智库研究员统计，今年上半年30家标杆房企存货值高达5.23万亿元，同比增长36.33%。上半年上市房企存货排行榜30中，中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园、保利地产、中国海外发展位居榜单前6名，存货值均超过2000亿元。尤其最强“地主”中国恒大，上半年存货值高达7974.25亿元，同比增长59.52%。
这与安家融媒想象的不太一样，不是都说库存告急吗？这到底是怎么回事？
其实细想想也不难理解，安家融媒认为，手有余粮心中不慌，这是开发商们的共识，所以大开发商利用自己的资源和能力大量储存土地，也造成普通开发商根本无地可拿的境地。
这也就是问题所在，拿地也好不拿地也好都不能过，对很多开发商而言，要么撑死，要么饿死。
好在像碧桂园、中国恒大和融创中国等，都主张快速开发快速去消化，高杠杆猛拿地扩大规模，销售额增速迅猛。但不是所有人都如此顺利。相比龙头房企的高存货、高周转，部分房企的现状却是存货量高企，且消化速度较慢。据观察发现，泛海控股的周转能力最差。上半年泛海控股存货总量为800.4亿元，占总资产的比重为44.92%，而存货周转率仅0.02，消化现有存货需要26.66年。
而实际上，对开发商来说，规模可能就意味着对资本和杠杆的渴求，同时也就会造成高负债的恶果。
随着信贷持续收紧，房企面临的融资形势严峻。数据显示，上半年末，165家房企总有息负债为51619亿元，较期初上升17.3%。一般情况下，房企规模与负债规模呈正相关关系，上半年末，有11家房企的总有息负债超千亿元，较2016年末增加4家。
最尴尬的是，形势更加严峻，又一轮房地产限售在更多城市开启，房地产市场下行态势的同时调控却进一步收紧。8月份以来，部分一二线城市房价开始出现下跌。大量存货很难再像过去几年可以“奇货可居”并很难快速转化为现金。
在市场下行期，高存货意味着高风险。尤其去年拿下高价地块的房企，今年又遭遇多重限制新政，进入第四季度，市场降温风险仍然会很大，房企融资难度进一步增加，部分房企可能出现资金链危机。
房子是用来住的而不是用来炒的，这个定位确立后，就标志着房子作为居住的实体将更加强化，而投资属性会被弱化。加上为解决住房问题推出的系列政策房，极大引流了此前的需求。如此大的库存对开发商资金回笼会造成极大压力。
开发商的出路在哪里？唯有降价，但是降价可是个技术活，一般开发商还真不是想降就能降，所以，这对开发商依然是考验。
光宇吐楼市2017-10-10 13:46:01
