从去年“930”到现在，楼市调控已经一周年了；此前人们多有猜测，认为此次调控不会持续时间太长，而且后期会渐渐放松、放宽；并且，在调控一周年时，赶上金九银十，应该就此出现房价的“报复性”上涨；但事实上，从上周开始，调控不但没有放松的意味，反而越发的严苛了。或许，在“房子不是用来炒的”精神下，楼市的长效调控机制即将建构起来。
金九银十休想逞能
“金九银十”的说法多见于房产广告，非要找到它为什么与房产有关系，也无非是经历了炎热的夏季，走向了收获的秋季，消费心理上说也是到了“花钱买点什么”的时候了，而且年底银行重在回款，贷款审批慢，十月也是一年之中购买房产的时间节点。
从开发商的角度看，同样也会考虑到年底前冲业绩的问题，而年末信贷收缩，无疑让开发商也会抓住十月这样的机会。所以说，只不过是人为造出一个“买买买”的概念。而人造的概念，势必归于大趋势之下，不可能逆势而动；仅仅靠“金九银十”幻想房价的上涨，可以休息了。
刚需不是挡箭牌
还有人认为“刚需”是支撑房价上涨的永恒因素，但刚需不是炒房客的挡箭牌；那些呼吁“调控误伤了刚需人群，首套房贷应该松绑”的诉求，也彻底被堵死了。
8月以来，房贷利率继续上升；机构数据显示，8月首套房平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍。这只是平均数据，对于一些热点城市，和有潜在房价暴涨可能的城市，上调首套房贷利率幅度普遍达到20%。
刚需，可以租房求稳，可以“降维打击”，去能承担的起的城市去买房子，谁说一定要在一线城市？没有在一线城市生活的能力，那么一线城市的房子就不是你的“刚需”。
限售，比限购来的无声息，却更凶猛
很多人都奇怪，究竟为什么有的人买了那么多房，然后后卖出赚一笔，哎，我要是个“二代”，我也炒房去。
问题在于，那些炒房客如果仅靠自己的现金，是不会掀起太大风浪；他们的逻辑是：杠杆加到满，能借多少钱借多少；月供十万不是问题，拆东补西慢慢凑。反正两年苦日子，房子一卖几百万就赚到了。
对不起，苦日子可能不止两年了。
自9月22日以来，已有包括重庆、南昌、长沙、石家庄、武汉、无锡等城市出台楼市调控新政——限售。限售年限最长可达到5年。
笔者早就撰文强调：炒房客快离场、多套房者快出手、没有入场的谨慎配资；尽管这次是对于政策出台后的房子进行限售，但谁知道后期会不会加码？这种先放“小政策”试水，随后向前追溯限制期的事情，今年西安已经出现了。
没有了交易，就没有了囤房的可能和欲望；没有大批购房者入场，“金九银十”想都不要想。
买房的时机，并非看“金九银十”“红五月”之类的噱头，而真正要从租金、投资、市场趋势，人口增长率等市场因素，结合房地产投资原理去研判市场；尤其是政策调整期，直接影响了市场的趋势，是非常容易看到和判断的，为什么很多人要选择“视而不见”呢？当购房者无视大环境、大趋势，盲目轻信金九银十，未来真金白银变成一时无法套现的建筑物，那时候再掂量市场就来不及了。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-10-01 22:27:51
