中国城市已迈入存量房时代，城市的发展必将建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市更新开始成为中国房地产在未来十年持续发展的强大引擎。9月20日，中国的城市更新论坛在北京CBD郎园盛大开幕。此次论坛的召开将成为中国城市化进程中的重要转折点，它标志着中国房地产紧跟欧美发达国家的步伐，从城市开发为主转型为以城市更新为主，这也将成为房地产行业的里程碑事件。
为更好地了解中国城市更新发展现状与趋势，记者在论坛期间对中国城市更新论坛主席苏鑫进行了深入采访，他表示，城市更新将成为主流，这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利，一个上万亿规模的巨大市场正在形成。
记者：现在一线城市和热点二线城市的房地产都看到了城市更新的趋势，您如何看待中国尤其是一线城市的城市更新的发展前景？
苏鑫：中国城市更新的市场需求早就存在，较早的是旧城改造，更早的是二房东这类民间力量对住宅进行的改造。
放眼国外，成熟的国际化大都市近二十年都没有城市开发，只有城市更新，例如纽约、东京、伦敦，因为已经没有合适的土地来进行开发了。而在国内，北京四环以内、上海内环以内、深圳甚至连关内都几乎没有土地，并且城市的发展和人的成长一样，会出现各种各样的“疾病”，这是城市发展到一定的程度必然会面临的现象，现在的城市基体出现了问题，原有的城市功能已经不能满足现在市民的消费需求，这时候就需要进行改造、更新。
我认为城市更新不是房地产，而是消费需求、技术需求的升级，更接近于实体经济，从这个角度来说城市更新代表了未来的一个发展方向。关注城市更新的不是开发商，而是资本。近一两年万科、远洋、首开、中粮等企业，基本上做商业地产的都在进行城市更新项目，非商业地产商也需要在这里面寻找新的业务、新的增长点。因为它的市场规模高达万亿级，并且是永远可持续的，表现的属性是金融推动、政策引导。
记者：房企并不太愿意参与到存量房的市场或者说城市更新的进程里面，认为它的利润空间比新盘开发要小。那么现在城市更新的领域里面，它盈利的价值链在哪，怎么保证各个参与方有充分的盈利空间？
苏鑫：其实，原来地产商的转型都是被迫的。但是今年，就是2017年的夏天很多规则发生变化，当前不是讨论谁的肉更肥更瘦，而是还想在这个行业里继续呆着，就必须适应新的规则。现在市场逻辑十分清晰，所有的开发商使用的都是金融机构的钱。
拿万达来说，经过规则调整之后，富裕的万达一下子就没有钱了，只能进行轻资产化。这是时势造就的。五限政策，再加上国家主推的租售同权的政策，使开发的逻辑无法生存，厂房变写字楼、酒店变写字楼是适合城市新发展的业态。
城市更新涉及到的三类人都可以获益。一、政府：城市更新不仅可以改变城市的面貌，还可以增加税收。二、投资方：只要其提升的内容适应未来的消费需求，那么租金就可以提高，从而实现资产价值的提升。三、老百姓：城市更新给他带来了新消费需求的空间改变，并且生活环境更加优越、生活品质也会得到提升。
老百姓在城市更新中大部分扮演着被动的角色，但是也可以主动。例如纽约高线公园，原来是一个荒废的高架铁路，政府的拆除计划遭到周边老百姓的反对，他们成立高线之友组织，积极与政府进行沟通，也就有了现在的高线公园。虽然现在北京的老百姓还都是拆墙打洞，并没有参与到这个活动中来，但是我相信随着城市的发展，未来肯定会参与。
记者：进行城市更新的难点在那里，如何解决？
苏鑫：城市更新难点很多，个面临的就是政府的规则。因为任何一个新的市场，如果一开始就制定清晰的规则，是很难发展的。但是没有规则也有问题，会出现效率低下的现象，而且没有规则他就会套规则，例如消防、幕墙、结构等，都会受规则的影响。
如何解决，现在有很多民间力量，包括中国城市更新论坛协会，正在和政府相关部门一起探讨怎么制定更准确的规则。规则的建立需要政府、市场参与部门和老百姓一起去推动，现在已经慢慢建立起了沟通的管道。
其实民间组织有很多，但是集中在两个层面，一层是学术层面的，出于建筑师的理想，对北京胡同的小更新。另一层是政府规划，政府希望改造城市形象。但他们都与市场脱离，所以需要第三方，把投资者、运营者、设计者，包括使用者聚在一起，共同讨论城市更新的发展模式，这也就是成立中国城市更新论坛的初衷。
此次论坛是目前国内以城市更新商业案例和商业模式为核心内容的峰会，不仅有黑石、高和这样的投资机构，还有顾问机构、资产运营机构等，共同商讨城市更新的发展策略，建设一个科技的未来、艺术的未来、人文的未来。因为城市更新的核心就是未来的内容，并且这个未来不是一成不变，它会随着人类需求的变化而变化。
苏鑫：城市更新是消费推动需求，所以现在集中一线城市和核心二线城市，并且还在发展模式的探索阶段。但是现在有一个契机，政府意识到城市需要改造，提倡有机提升、有机改造。像深圳、上海都有一个专门的类似的城市更新管理局这样的机构。北京提出城市疏解和绿地建设两大城市发展方向。未来城市更新，北京是非常重要的一个地区，因为它是政府全方位推动的，是整个城市转变。
关于城市更新的发展模式的建立，应该学习借鉴发达国家的成熟经验。去年专程参观了东京的城市更新，发现东京不堵车。东京核心区楼的密度很高，其容积率是上海的两倍，而上海又是北京的两倍，但是最堵车的恰恰是北京，这就是东京城市更新的成果。但是东京进行城市更新是非常难的，因为它的土地是私有的。但是政府致力于要做成这件事，成立了一个半官半商的组织，为了鼓励百姓参与城市更新，并解决没有足够启动资金的难题，提倡市场化金融机构来投资。建成后再通过证券化的手段退出，还可以合理划分所获利益。通过这样的规则把政府、百姓、和投资机构连在一起，最终满足城市发展的需求，创造价值。
所以我们必须要用开放的思维，到先进的国家地区去学习，这样才能为城市更新找寻最合理的方式。未来协会计划每年都组织到国外考察，今年已去伦敦进行了考察学习。
记者：在目前没有成熟发展模式的现状下，地产商应该如何应对呢？
苏鑫：这对地产商确实是一个挑战，城市更新首先不是开发，而偏商业地产，原有高周转、高毛利、高负债的开发模式不再适用；其次也不是房地产，而偏实体经济，并且是未来消费升级的经济，还包括金融和高科技。
换句话说，参与的人不是简单的地产商，只是其中的一小部分，占到1/6。他们虽然有优势，但是也存在问题，首先从制造业思维转化成服务业思维就存在挑战；其次地产商必须认识到这不是简单的行业转移，而是新的行业，必须关注最终的消费需求；最后，金融和互联网是城市更新的两大推动力，而互联网对于地产商而言也没有天然具备。
现在城市更新这个行业就相当于四年前的移动互联网，都处在行业的转折点。互联网经过四年的发展，以前很多耳熟能详的大公司都变得默默无闻，反而一些小公司快速发展起来，例如一点资讯。现在就是房地产行业的转折点，也只有在此时小公司的创新才具有价值，例如毛大庆就抓住时机，发展了起来。因为不处在转折点，小公司根本无法与大公司PK，人才、资源，甚至创新大公司都比它强。大公司依靠他惯性的东西就能判断出未来的需求是什么。但是转折点的时候无法准确判断，因为这是全新的消费需求。
记者：虽然城市更新的需求各方都会有，但是不是还需要一个推广的过程，让大家熟知接受呢？
苏鑫：推广并不是必要的，因为只要你是代表未来消费需求的，了解消费者心理的，就会顺其自然的被知道，不需要刻意进行。例如盒马生鲜，他就没有做过推广，但是却常常人满为患。在移动互联网时代，消费者会帮你推广。
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