地产行业今年日子谈不上好过，但是销售额却在极度膨胀，两三年前谁也没想到，如今在地产行业做个前三强，年度销售额竟然要到5000亿元以上。
如果你感觉不可持续，那么房小评可以负责任地告诉你，2018年这个规模会进一步扩大。
只是有个很奇怪的现象，前几日，一位做投资的朋友和房小评喝茶的时候说起，才让房小评恍然大悟。
这个现象就是：为什么今年地产企业前几名，规模在扩大的同时，负债却没有相应的扩大呢，甚至某知名房企负债率竟然比以前大规模下降，大肆宣传自己开始进入“利润模式”。
当然，融创除外。
行业内人都知道，企业的高速扩张，都是伴随着高负债进行的。如今，你看富力等发展速度不快的房企，其负债率都较之年初上升了不少。一项投资调查结果表明，今年房企负债率平均上升了10%左右。
然而，这只是中型房企的情况，对于销售额前几名的巨无霸房企们来说，负债率并没有伴随着规模增长而增长。
针对这一现象，上述做投资的朋友，给房小评揭秘了一条如今投资圈和地产圈一起玩的游戏规则：大型房企大规模扩张，动不动就会收购一家拥有上千万平方米土地储备的中型房企，但是这样的房企往往是负债率太高才被收购的。如果这样的房企资产和负债都并表给这个大房企的话，不过多久，这家大房企的负债率就会爆表的。
如此一来，大房企就会被银行停贷，扩张步伐就要停下来，而如今的地产行业竞争白热化，谁慢下来，谁就可能死掉。
面对这个问题，投资圈给地产大佬们想了一个高招儿：每当并购一家新的房企时，前2年并不发布任何消息，不并表这家房企的资产和负债，而是只派一个操盘团队过去，从第三方金融机构授信里面借钱，这个操盘团队顶着经营指标的同时，需要母公司担保向第三方金融机构（多为信托公司）承诺每年15%及以上的，用这笔钱作为过桥，去改造这家被收购的公司。
收购前两年，社会上并不知道这家公司已经被收购，对外依然是这家公司的名头。只是有了金融机构输血进来，这家公司负债危机可以度过，再加上大型房企派来的操盘团队的实战经验，在当地市场往往是嘁哩喀喳，大鱼吃小鱼一般迅速把房子卖出去，让公司的财务状况变得健康起来。
一旦达到某个财务指标的边界，这家大型房企立即会对外宣布，自己成功收购某中型房地产企业，带来新增收入多少，利润多少，往往这时候你看不到这次收购带来的任何不好的影响，带来的都是收入和利润。
这位朋友说，收购看起来是开发商获取土地储备的一种手段，实际上也蕴藏很大的风险，往往都是前一家企业遇到了搞不定的问题，才会考虑卖项目卖公司，如果参与收购的公司不是特别有实力的房企，往往会被这种收购的项目拖累。
而上述这种体外孵化的做法，就帮开发商规避了收购带来的不利因素，如果收购失败，赔的是第三方机构的钱，虽然母公司做的是担保，但是短期内财务指标呈现上，不会那么明显。
不过，这位投资圈朋友也坦承，这样的收购背后的风险依然是参与收购公司承担的，这跟永续债没有太大的本质区别，只是一个“庞氏骗局”而已，这些大型房地产企业把自己财务报表粉饰得如此好看，以至于银行们不假思索地给予很多授信，而这些授信又被用于体外孵化项目，风险在上市公司报表里面看不出来，但是却无处不在，一旦遇到房地产市场整体下行的局面，恐怕会暴露出很多吓人的问题。
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中国房评报道2017-09-20 21:24:56
