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哪些被仰望过的豪宅,转身已成“没落贵族”

twfx1450 2017-09-18 14:37:26

乱世出枭雄,冷静出真知。

930调控带来的"冷静",预示着至少有一段时间,可以静静地思考,什么样的房子值得买。

房谋度断梳理了下那些,“不怎么涨”和“不怎么跌”的楼盘,总结经验,寻找规律。

本期,先扒一扒那些年被仰望过,如今却成了“没落贵族”的楼盘。

房子的涨势越来越分化,是近几年比较明显的一个趋势,这不同于此前的普涨时期。

有人将此轮的疯狂程度与2009年相比,但忽略了一件事,2009年大涨时,北京还没有限购。那时候,所有房子都在涨,不论大户型、小户型、大产权、小产权、、非……

而本轮却大有不同,限购5年,大家都意识到“房票”的珍贵,时间如同试金石,市场一年年被洗刷出更加鲜明的优劣层次,有的房子涨得快,涨幅高,有的涨幅慢还少人问津。

“大涨”只是相对而言的。

即便有如此热度驱动,有些定位高大上的楼盘高开之后仍是持续低迷,几年下来,价格涨幅被市场甩下好几条街,一路演绎从风光显赫到没落贵族的过程。

这些房子开盘时都曾名动一时,即便价格高出当时的平均水准,也会被人仰望着争抢买单。

现在,这些楼盘虽然没有被完全遗忘,但也逐渐淡出了人们的视线,偶有路人提起,会说:“看,这就是那个很多年前卖的很贵的楼盘。”

5

金地格林小镇

对亦庄开发区有所了解的人基本都知道金地格林小镇,这是亦庄开发区发展初期的知名标杆项目。

2007年,拥有一套格林小镇200平的复式洋房需要270万,并不是大多数人所能企及的。

金地格林小镇落成之初,傍晚时分走在一排小镇洋房之前,里面舒缓的钢琴声传来,伴随落地窗纱帘透出的淡黄色灯光,两三儿童在庭院嬉戏……这幅景象也基本诠释了安居乐业的梦想。

然而,多年来,格林小镇走势不振,从“梦想”变成了我们身边“接地气”的项目之一。

如今这个价位,就是4环外一套70多平米老居民房的水准。

格林小镇不再是梦。

 房谋简析

如今,金地格林小镇的物业管理也是值得称道的,但是毕竟十年过去,江湖辈出新品。今年的暴涨大势以前,格林小镇的价格更加亲民,补涨过后,也并没有再达到标杆盘的风光。

亦庄环境整洁现代、生活配套齐全,在这里工作和生活,都非常便利和舒适。

这些年,亦庄的发展规划中心向外侧重。所谓的“南中央别墅区”等区域衍生了更多偏高端的住宅。格林小镇所处的板块,是亦庄发展起来的低密度住宅区。是这些年相对沉寂的区域。

除了缺乏大利好之外,教育资源得不到太大的提升改善也是问题。教育配套对提升房地产的价值作用显而易见。目前,缺乏优质教育资源是亦庄一大短板。

不过,目前这个价位,使得金地格林小镇性价比凸显。从交通、区位、环境、配套各方面均好性都强,对于自住者来说,比较合适。

4

棕榈泉国际公寓

度小断次听说“公园地产”这个词儿,就是来自棕榈泉国际公寓。

2006年,3.5万元一平的价格,当时着实惊诧了很多人,价格里面的底气,就是来自与项目比邻的朝阳公园。

一时间,“公园地产”概念迅速发酵,房企做项目不管远近,都愿意拉着公园炒概念,有的干脆自己造公园,如当时的“顺驰领海”、“宣颐家园”等。

作为元老级的“公园豪宅”,棕榈泉不管从价格还是建筑风格上,都在含蓄的表达着不流凡俗的高冷,众多影视明星在此置业似乎更证明了这个项目“不是普通人能够得到的”。

然而,棕榈泉赢得姿态,却没有跑赢市场。

二手房8.6万元每平,在目前的朝阳公园板块是个不高不低的价格,然而对于曾经如此耀眼的棕榈泉来讲,这个价格,仅比10年前增值了146%。

2006年,183平米的三居,就要卖到640多万,那时候,640万甚至可以买下一套北京二环内的私产四合院。

如今这个价位,5环外的改善型普宅也可轻松达到。

铅华洗尽的“公园豪宅”棕榈泉,也进入我们的“改善型”阵营了。

 房谋简析

在那个年代,棕榈泉虽说贵,但产品品质确实能和其他项目拉开一定差距,差异化优势明显。

然而,随着住宅产业更新换代,各开发商不断迭代升级,提升产品品质的各项内容不断丰富、如科技元素的应用、智能家居、新的建筑艺术等,棕榈泉这个“老牌贵族”已经难以和其他竞品拉开梯次。价格中产品价值比重在不断降低。

而形成价格中优势的“公园资源”,在城市不断扩大,公园地产数不胜数,开发商自己“造园”能力不断提升的现状下,也不具备性的优势。

其实,不仅棕榈泉,整个朝阳公园板块的项目在增值速度上,只能说稳定。成熟区域,没有新的规划概念与,高端楼盘的教育配套以国际学校为支撑,缺乏增值亮点。

3

世茂宫园

三环内,CBD核心,往南1.5公里是国贸,往北1.5公里是使馆区,东临团结湖公园,四周被五星酒店和豪宅环绕……这个项目,怎么会不咋涨价?

世茂宫园一度被世茂集团宣传为旗下端的产品,从外立面到内装修,都走国际顶豪路线。然而实际上,世茂宫园是世茂集团于2010年所收购的一个项目,原名叫做“鹏丽花园”,被重新改造包装上市。

2010年,6.7万每平米,宣称1.2万元的装修标准。

引用一段当时的宣传描述:世茂宫园除以西班牙格拉纳达“亚罕布拉宫”皇家宫廷为设计构想,在规划尺度和景观设计精心谋略外,世茂集团更是甄选国际著名建材、打造以宝石、钻石为主题的奢华空间……

通篇透出一个“奢”字。

然而实际上,项目容积率6.89,占地面积只有5000多平米,却盖了近5万平米建筑面积的房子,密度空前。

项目的装修也一直被业主诟病。

户型以200平米为主,面向CBD五百强高端企业人士。2010年每套就已千万级别。

然而2016年,价格不但没涨,还略有降低。

目前的价位水准,五环外的天通苑也可以表示毫无压力了。

世茂宫园,“宫”墙不再。

 房谋简析

世茂宫园产品被曝出现硬伤,是导致价值下降的内核原因,在决定房屋价值的各项因素里,住户的认可度与信任感是支撑价值不断攀升的重要一环。

抛开产品,看呼家楼板块本身,区域内商务居住需求集中,生活配套成熟,目前区域房源价格约在8-10万。

可见,并不是入市高端的产品会一直高端。二手房才是检验市场价值的标准。

2

星河湾

星河湾坠落。

位于朝青板块的星河湾,曾经是一代豪宅鼻祖。

造园、栽树、精装、会所等都被业内外口碑相传,财富阶层追逐,辉煌一时。

引用一段网络对于星河湾的描述:

单套面积200多平方米的北京星河湾,也成为星河湾集团的最成功的楼盘之一。三联书店出版了《星河湾传奇》,书中甚至将星河湾的房子描述为是“唯美主义者的梦想”,是“一次对中国房地产发展史的赞礼”。(引自:腾讯新闻)

那时候伴随星河湾出现的词不是什么、奢华、高端……而是“传奇”。

然而,也许是吸引了太多富人和明星的星河湾过于惹眼,也引来了一些本不该有的是非。

安全隐患暴露出星河湾物业管理存在问题,业主开始缺乏居住安全感。

这些事件也许不是星河湾“涨不起来”的主要因素,但一定是“之一”。

2016年,星河湾单价在6-7万。

同在朝青板块的小户型项目青年汇,如今与星河湾单价格相差无几。

另一个邻居,华纺易城,从2006年的6000元涨到2016年的7万元,价超星河湾似乎也已不是梦。

北京星河湾的“传奇”被定格在了2006-2010年。

 房谋简析

星河湾的没落有内因和外因。

作为对安全性和隐私十分看重的财富人群,物业的安全管理受到质疑,是硬伤。

长江后浪推前浪,自2013年开始了顶豪年,各个新品,学习、效仿、超越,南派开发商星河湾的秘籍已经不再灵光。

诸多顶豪新品重新定义了格局。审美突破此前的金碧辉煌,转向多元化,如新中式、极简等。豪宅供应增大,同样价位的二手房星河湾豪宅,对应的市场新品,选择面很大,这也使得星河湾不再光芒。

此外,朝青板块其实也并非传统豪宅板块,人员相对复合多元化。又不像新生成豪宅板块,拥有美好预期,以致多年后星河湾地位尴尬。

1

合生霄云路8号

更多人对于“霄8“的印象还是从东北四环边路过时,所看到某栋未完工的大楼上,挂着有“霄云路8号”字样的条幅。

却很难想到,这几座楼后面,却隐藏了一个体量巨大的豪宅住区。

在北京东北3-4环的位置,“霄8”总规划用地面积108公顷,超过一平方公里。相当于一个故宫博物院的大小。

这样恢弘的体量下,开发商将产品全部做成500平米左右的平层大宅,并且在园区中复制圆明园18处经典景观。

如此震撼的手笔正是出自地产业曾经的老大合生创展之手。

合生在2004年是家年销售额突破百亿的公司,10余年过去,昔日的“小兄弟”万科销售额已经突破3000亿,合生却一直在百亿元徘徊。

“霄8”2011年新盘报价12万每平,2015年新盘报价12-15万每平,同年二手房价却只有6万余元。

2016年,丽兹行挂牌在售的4套房源,报价的一套为单价8万余元,已经挂了一年,共有5人看过,中途变价7次。

一般新盘比二手房溢价10%-15%是比较常见的,在新盘消化完毕后,二手房的后期行情会体现出这个楼盘真正的市场认可度。

而“霄8”这些年来,价格波动较大,而且新盘与二手的价格落差较大。

 房谋简析

物以稀为贵,豪宅却如此大的体量,实则矛盾。

推盘定价与策略也令人看不出套路。

“霄8”的定价也是一直为业内所争议,2011年就卖12万一平,高定价进一步减慢了销售去化的速度,影响资金周转。

慢周转的弊端很多。随着时间推移,产品理念逐渐不够前沿、产品品质、装修都会在时间作用下,被新的竞品赶超,同样的价格,在同类产品中竞争力越来越低。

简单盘点了这些“没落的贵族”,它们用亲历的楼市,帮我们总结了一些经验:

1、二手房价值检验真正的房子价值。并不是开盘卖得贵的房子,以后会一直贵。买一手房前,请对比周边二手房价格。

2、买房买资源。资源是稀缺价值。学区、生活配套、交通、物业、户型等购房价值要素,需要全盘考虑。

3、买房子多着重不变因素。比如装修、科技因素,会随着时间推移更新迭代。但是地段、交通、户型、园林规划、物业管理等不易变化因素,对房子价值的支撑更坚固。

4、要了解开发商。开发商的品牌积淀还是应该作为决策参考。有人说,万科的房子更实惠,龙湖的房子已经把溢价加进价格,金地、绿城会盖房。等等此类,还是有些多年的市场规律的。一个注重品牌或者在上升期的房企,盖出来的房子,日后令人失望的地方相对少一些吧。

本文图表新盘数据来自腾讯房产、搜狐焦点。

本文图表二手房数据根据链家二手房成交价估算。

本文部分二手房数据来自丽兹行。

本文所有数据仅为参考,所有制图仅为示意而非精准尺度,读者欲采纳采信仍需核实,以数据主体实时公布为准。

本文观点仅为一家之言,欢迎探讨、留言评论及内容勘误。

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