前几天，平安证券张明团队发布了一份研报，标题是《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》。
这份报告从需求（人口，含存量人口和流动人口）、供给（库存与土地）、金融（信贷、利率和估值）、调控政策四个维度筛选出了中国房地产近年来涨幅排名靠前的15个城市，分别是深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。
当然报告的意义不仅是总结过往，这份报告还给出了未来潜力的前15个城市，分别是乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
需要指出的是，这份报告的候选城市并不多，总共只有35个城市，不过也都是主要城市，上图已经列出，总的来看，上图也囊括了中国房地产相对优质的主要城市。
不管大家是否认同这份报告的结论，但观察君想说的是，这类报告列出的数据相当丰富，还是值得一观的。
小学生人口数据更为真实
比如在分析一个城市需求潜力的时候，这份报告不仅分析了常住人口和户籍人口这一常规指标，更是加入了工作人口和小学生人口这两个变量。工作人口占比越高通常意味着城市越活跃，主力购房人群基数更大。
而小学生人口数量和增速数据则反映了城市的吸引力强弱，小学生人口数据相对其他数据更为真实，因为它是以入学人口统计的，不容易受其他因素干扰。小学生人口越多，增速越靠前，说明城市的吸引力越强，常住人口增速更快，潜在购房需求更强，房地产也更稳健。
金融影响更为直接
当然，影响房地产的因素不仅是需求，在一些大城市，人口和供给都相对刚性，没有多少迂回的空间，比如一线城市，现在人口增长早已过了高峰期，现在已经进入缓慢增长阶段；而商品房供给则是更为刚性，不会出现大的变化。这些城市的房价走势，受金融层面影响更为直接。
近半年来一线城市房价的企稳，其实就是金融出现了较大变化。金融的变化直接影响了开发商的开发和销售策略，更影响了购房需求。房贷额度的下滑和房贷利率的上调不仅打击了炒房客，更是影响了刚需的购房计划。
实际上即使在去年，一线城市的主力购房人群也不是炒房客，也不是首套房购房人口，而是改善住房需求的人口。这些人实际上也对房价上涨起了积极作用，他们有的是卖小换大，卖旧换新或者买二套房。这些人本身有房，购买力强，换的房子价格更高，房贷额度需求更大。这些人一旦成为主力购房人群，实际上加大了资金流入房地产的速度。那么房价自然难以压住。
现在一线城市的新增房贷额度直线下降，需求就急剧萎缩，房价也自然涨不上去。但今年1-8月整体新增房贷额度并未明显下降，对应的是三四线城市房贷量放大，所以大家看到了，三四线城市房价很感人，房企的业绩也十分漂亮，对应的购房需求也快速放大，当然这里面有多少是跑步入市买房，大家都懂。
从整体来看，今年房价将趋于平稳。目前去杠杆正在深入，反映到具体指标上，就是今年M2发生的变化。从1月份到8月份，M2增速分别是11.3%、11.1%、10.6%、10.5%、9.6%、9.4%、9.2%、8.9%。今年以来各类固定投资仍然在保持稳步增长，M2增速的下行说明金融“虚”的一面已经得到遏制，具体来说，金融对房地产的支持正在降低。
15个潜力城市该怎么看？
上面说的是影响房地产的几个指标，而这份报告从需求、供给、金融等维度数据列出的15个房地产潜力城市才更值得关注。我们来看几个典型城市。
排名的是乌鲁木齐。对于这座城市的潜力，观察君的总体感觉是它有点独立于主要城市。它在全疆是的大“IP”，吸收了所有资源，而目前的平均房价仅为6900元。但乌鲁木齐毕竟地理位置较差，这么说吧，潜力空间有，但最终的高度不会比得上其他城市。呼和浩特、兰州这两个城市入选，也比较类似。
成都、天津这两座城市排名靠前，应该跟今年的热点政策有直接关系。成都近年来利好不断，特别是天府新区设立后，成都在新兴产业发展上也非常快，它实际上已成为西部实力的城市。而天津则受益于今年京津冀发展的提速，作为京津冀城市群仅次于北京的城市，且已经入选国家中心城市，天津的潜力自然很不错。
北上深入选应该没有疑问，只不过深圳排名垫底倒是有点意外。作为创新之城，深圳的综合竞争力和潜力毋庸置疑，只不过对于深圳来说，房价过快增长，特别是去年以来的增长严重干扰了整体发展，现在深圳正在努力把房价稳住。所以入选的理由很充分，排名垫底也可以理解。
最后想说说广州，作为一线城市，广州没有进入前15，排名16。拖累广州的，我认为主要有两点，一个作为一线城市，广州人口吸引力有限，从小学生人数增长速度来看就知道了，近十年来，广州小学生人口仅增加了4%左右，而其他三个一线城市，北京增加了72%，深圳增加了53%，上海增加了49%。
此外广州的经济产业也与其他三个城市明显不同，传统产业比例明显过高，金融和高科技等产业发展明显滞后，而后两者在恰恰权重越来越大。有一个时髦的指标可以反映广州在这方面的差距——独角兽企业数量（创办时间较短，估值超过10亿美元的未上市企业）。
科技部发布的《2016年中国独角兽企业发展报告》现实，2016年国内共有131家独角兽企业上榜，北京有59家，上海有26家，深圳有11家，杭州也有10家，而广州只有1家。
最后，对于这15个潜力城市排名，我觉得大家不必过于纠结，当前房地产已经难以出现大规模行情，买房也应该以住为出发点，自然就不会纠结太多。
bnewhous622017-09-18 14:30:02
