房地产市场从来不乏耸人听闻的消息，这不，昨天又有一则，标题是这样的“8月库存创新低，房子5个月即可卖完”。
房子5个月即可卖完，这是根据刚刚公布的1-8月房地产开发投资与销售数据来计算出来的。
根据该数据计算，8月份共销售1.21亿平米商品房，而目前待售商品房面积为6.23亿平米，以8月份的销售速度来计算，的确只需要5.14个月即可。
5.14个月是什么概念，一个开发商从拿地到预售，时间也不止5个月。
假如按照统计数据计算，房子很快要断顿了，还去什么库存？利率早就提上去了，房价早就又涨上去了。显然不是的，房子也不可能仅够卖5个月。
每个月的统计数据与销售数据相比，总是很夸张，以房子最难卖的2015年为例，当年底待售商品房还有7.18亿平米，但当年就卖掉了 12.85亿平米，以此计算，当年的房子仅够卖6个多月。那后来的2016年还去什么库存？
房子够卖几个月，非常难测算！
看房子到底能卖几个月，不能仅看待售面积，这部分面积仅是获得预售的面积。而从广义上来看，房地产库存面积应包含四大类，分别是待售面积、在途面积、未开工面积、投资性二手房面积。
待售面积是非常好测算的，看预售证就好，统计数据中也就只包含了这部分面积。
在途面积指的是已经开工却无法预售的房子，有的是开发商不主动申请预售，有的还不符合条件，总之原因是比较复杂的。在途面积是非常大的，现阶段很多开发商都压着不申请不预售，原因很简单，卖了不划算，原因你懂得。
未开工面积指的是开发商已经拿了地，但坑都没有挖，就静静地躺在那里。这类面积也不少。
投资性二手房，有些房子实际上没有住人，也算库存。
这四类房子总共有多少，非常不好估算，但总的量是很大的，要是同时投向市场，那有可能压垮房/价。
房地产销售增速是逐渐降低的，补货速度却在加快
2016年，商品房销售面积是15.73亿平米，增速是22.5%。而2017年从1-2月到1-8月的销售增速实际上是逐步降低的。1-2月增速是25.1%，但到了1-8月份，增速只有12.7%。
销售增速不断下行的同时，房企购置面积却在稳步上升，1-2月份增速为6.2%，1-8月份增速已经到了10.1%。
所以，销售速度与补货速度的剪刀差并不算大，整体可售商品房数量虽然在减少，但减少得并不快。
房子仅可卖5个月，的确反映了去库存取得了不小的成果，但也反映了另一些事实。在观察君看来，至少有以下两点：
1、 热门城市房地产节奏已经发生变化，开发商现在是两头堵，地/价不断上涨，但房/价却被限制得死死的，很多开发商在等待更合适的卖房时机。佐证这一点的有国/土/部/近期组织的热点城市开发商/囤/地/情况。
2、 三四线城市的确迎来井喷式增长。碧桂园今年上半年销售额增长十分明显，并且喊出了全年5000亿的销售目标，所依托的正是三四线城市房地产的火热。但火热归火热，并不是意味着大家都可以去三四线城市买房。
事实上目前值得买的三四线城市，房子已经卖得差不多了，而这些城市经过这一轮也已经学精了，开始走供需紧平衡的策略，也就说地少卖一点，但价格要卖得高一点，实际获得的收入却更多。这些城市的房地产已经处于高位，再来一次几乎没有这可能。而剩下那些城市，则不值得买。
bnewhous622017-09-15 10:37:28
