地产30年漫谈|中信王刚：房地产将迎来寡头竞争时代

2017的房地产市场，又是一个疯狂和豪赌之年。房企中报披露接近尾声，各项指标都大幅提升，不仅增收增利，负债率也飙升。净负债率龙虎榜显示，泰禾负债接近400%，融创高达260%，恒大240%，富力193%，新城控股107%，旭辉59%，绿城58%……

2017的房地产市场，又是一个疯狂和豪赌之年。

房企中报披露接近尾声，各项指标都大幅提升，不仅增收增利，负债率也飙升。净负债率龙虎榜显示，泰禾负债接近400%，融创高达260%，恒大240%，富力193%，新城控股107%，旭辉59%，绿城58%……

都说富贵险中求，的确如此，过去二三十年，真有那么一批房企，依靠高杠杆、高周转，在规模上实现大幅的提升，甚至坐上龙头老大的位置。特别是以闽企为代表房企，奉行爱拼才会赢的准则，崇尚冒险家精神，采取高举高打的策略，从偏安一隅的福建，一路北上，在20强中占据重要席位。

负债率高就意味着企业发展的不好么?负债率低就一定健康吗?显然，不见得。

在《地产30年漫谈》第三期中，中信信托有限责任公司信托业务部总经理王刚接受了中国网·地产中国的专访，对于负债率问题，他给出了自己的看法与见解，“通常来讲，负债高肯定比负债率低代表着一个更高的杠杆高和更大的风险，但是只要每笔负债相对应的是每笔资产，高负债就不是一件很可怕的事情。

他举了一个很简单的例子，如果花一百块钱买一个价值一百或者是一百二十块的地，实际上你的债务越高，公司的发展会越好。

“如果借的钱都是所谓的流动金贷款或者是不知道干什么去了，那是一件比较可怕的事情。”王刚如是说。

硬币有正反面，高负债也是一把双刃剑。王刚表示，“如果是一个保守的公司，风格稳健，它的发展相应也会很慢，如果较为进取，就意味着要借钱做事，负债率就会增高。”

对于一个企业来说，高负债模式就是一场豪赌，用钱堵未来。恒大用高负债高周转的模式，牢牢抓住了中国房地产黄金20年的发展周期，成就了今天的龙头地位，并一次性把一千多亿的债务顺利置换，降低了负债率。

而碧桂园则赌对了政策，在很多房企调转船头回归一二线时，碧桂园并未放弃三四线城市的战场，如今一二线城市受限，三西线的机会来了。碧桂园在这一波豪赌中，占尽市场先机和政策红利。

负债只是观察企业是否健康、是否具有可持续性的指标之一，还有规模、利润、土地储备、品牌、团队、公司战略等等。

王刚表示，在各项指标中，规模只代表过去的东西，土地储备、项目布局以及负债率这几项数据，最能评判一个企业的可持续性和健康程度。

当下，为了抢占最后的新增市场，龙头房企攻城略地，加速并购，无论是在资产规模或者是销售规模上都呈现一个量级的增长。那么，土地储备是决定未来房企生死的重要因素啊？

王刚认为，土地储备是一个重要指标，是争夺排行榜前三名的必须条件。但是，手里有地的中小公司也很多，但是发展并见得很好。对于房企来说，这是一个全方位的竞争时代。

从金融的视角，王刚解读了上半年房企的表现以及行业的新趋势。在他看来，行业集中度越来越高， 强者恒强，可能若干年后，房地产会迎来寡头竞争的时代。

“但是，在特定的领域，中小房企也有自己的优势所在。”王刚说，诸如资源，诸如对于当地的熟悉程度以及人脉。下一个阶段，并购和合作开发是一个趋势。大房企要控股权，但是会留下百分之二三十的空间给小房企。

如果说高负债高周转让一批企业快速成长起来，那么借钱给这批企业的金融行业甚至是具体的金融机构则在中国房地产发展史上扮演着重要角色。

关于地产和金融关系的命题，已经探讨很多年。客观地讲，房地产作为资本和金融属性非常高的行业，离不开金融行业的蓬勃发展与不断创新。

经过多年的发展，我们看到的现象是，地产和金融两个行业正高度融合，地产企业大力布局金融业务，而金融机构也频频举牌房企。特别是之前的宝万之争，引起舆论对于险资的讨论和绞杀。

在王刚看来，宝万事件只是一个个案。大部分的金融从业者都秉承着一个原则，做好本原，守好本分。

“金融是一个服务行业，卖的是资金，做的是财务投资者，无意于做企业的运营者，也无意拿人家的资产做业主，这是最基本的原则。”王刚表示。

事实上，从十年前，以王刚为主的金融人士就有过这样的讨论，“大家要不要真正的买地，雇人开发，金融公司手里有的是钱，有无限想象的可能。”王刚说，但是后来，我们发现这件事不对，金融业应该做好自己的本分工作。我们是卖资金的，是财务投资者，是金融服务商，我们不跨界，跨界就意味着更大的风险。

未来，随着地产行业集中度越来越高，市场细分也更加明显。在王刚看来，包括自持型物业的增加，以及共有产权等一系列相应政策的出台，说明这个行业的获益方式在发生改变。在新的交易方式下，各个行业的细分会呈现一个更明显的趋势，大家各司其职就行了。

“我们是服务商的角色，提供融资服务或者是金融服务，永远是这样。”王刚如是说。

在过去中国房地产二三十年的发展中，每一个阶段，不同的金融产品发挥着不同的作用。从最初银行间发出的开发贷，到后来的按揭贷款，再到非银行间的信托、基金、债券、股权、非标等不同的金融产品和融资方式。

即便如此，金融创新持续不断，新的金融产品和融资方式陆续出炉，尤其是在传统的融资渠道受限的当下。

最近，随着租售同权概念的提出以及城市更新的加速，REITs再一次被推到台前。事实上，在过去数年间，这个在国外较为主流的融资方式，在国内由于缺乏政策或税收方面的支持以及良好的市场环境，严格意义上的REITs在国内一直无法破冰。

王刚认为，未来三五年，Reits会有一个较大的增长。行业趋于成熟时，就意味着利润趋薄了，就意味着市场存在大量的存量房。而如何很好的运转这些存量资产，成为Reits诞生的根源。

“以前大家忙着盖新房赚大钱，根本顾不上这些存量房和融资方式。随着行业成熟，大房企手里的物业和资产越来越多，在传统的利润趋薄的情况下，必然要寻找新的利润增长点，这是市场发展的结果。制度的建设相对容易，关键是市场内生的动力和自身的需求。”

随着长租公寓、联合办公的大行其道，REITs也被看作是破解盈利难题的有效渠道。

事实上，中信信托是长租公寓产品资产证券化的先行者。在年初，由中信信托担任财务顾问的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，募集资金总额为3.5亿元。这也是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品。

王刚表示，现在只是种种子阶段，未来不论是公寓这个行业或者是相配套的金融服务产品，都有可能成长为参天大树。

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