楼市未来如何发展，是从2000年开始，就一直争论也一直难有定论的话题。看多派认为房子买到就是赚到，买了就不赔；看空派倒不是持有崩盘说，而是认为，有更好投资项目和多元的投资项目，不必死磕房地产；何况已经有很多案例显示，单一持有房产并不会带来预期的和效果。那么两种孰是孰非呢？
人口的利好，未来可能转化为利空
数据显示，人口增速下滑几乎是板上钉钉的事儿了；“80后”有2.28亿，到了“00后”就只剩1.46亿；人口越来越少，房子只有过剩的份儿。
但是有反驳意见认为，中国目前的城镇化率只有57.35%，尽管人口数量减少，但是未来至少要有1亿人进城，成为城镇居民；也就是说，人口利多的观点，是总量不是重点，重点是人们去哪里。
这种观念不能说没有道理，但需要有限制条件，即，它在短期内确实起到了拉动房价的效果。而且会形成房价上涨的预期。但是，物极必反，根据国家计生委预测，2030年中国总人口将出现逆转。房子不会被老人带走，留下的房子越来越多，供大于求是必然趋势；事实上，发达国家自有住房率降低，也是随着城市化进程趋于完善，而出现的现象。因此，未来空城会涌现，房子不再稀缺，价格也就难以呈现直线上涨的趋势。
好的房子越来越贵，一般的房子价格难以实现买房时候的预期；这样的大趋势下，三四线多套房持有者，就应该学习李嘉诚及时抛售物业，应该算是最明智的做法了；而一二线城市则将呈现分化趋势，盲目投资、随便买买就能赚钱的时代也将不复存在。
调控的身影未来或越来越淡出
政策利好也是投资者不断涌入楼市的原因，而且他们发现政策效果的滞后性，恰恰为囤房炒房提供了时间上的准备。但是，利空的观点则认为，政策的有效性恰恰是双刃剑，可以让楼市热起来，也可以把楼市冻起来；别看三四线城市房价一片涨势，那不过是拉动投资去库存；任务完成、GDP企稳后，分把你打回原形。
两派都有道理，但都不完善；略接近真理的，应该说是利空派；为什么这么说？因为在市场经济的机制下，政策调控终究不是长效机制；让市场的归于市场，是未来的大势所趋。至于说为啥要调控，还不是因为买房人盲目投资—当市场有了风险，那么就要适当管一管。首先不能禁止买卖，重回“福利分房”年代；其次，要对投资者负责、对市场负责，市场有风险就要适当压一压，不能让投资者成为市场的牺牲品，这也是管理者的责任所在（对比次贷危机中美国自生自灭的投资者，我们的投资者是多么幸福啊）。
但调控终归不是万金油，今年号称史上力度的调控政策，救了市场救了投资者，可能误伤真正需要买房的人为代价；这都是不可避免的。所以说，未来健康的市场，是不需要强制干预。那些指望看政策下菜碟、而不去研究长效投资机制的投资者，迟早会失去方向。
看到这里估计很多人都会说，说了半天，到底是涨还是跌；笔者认为，未来还抱有非黑即白的视角去看市场趋势的人，势必是失败的；上面仅仅提到了市场的两个方面的影响因素，而实际会有多重合力，对未来市场走向进行着规箴。因此，放弃过去单一看涨或看跌的视角，从项目出发，综合种种数据去研判市场，才是保证投资最明智的做法。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-09-09 14:47:28
