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城镇化的最终目标,就是平抑大城市的房价?

刘磊房产评论 2017-09-07 14:27:51

不管是930新政还是317新政,国家连续双向对房地产市场进行金融杠杆和宏观调控,尤其是对北上广等核心城市加大调控力度,减少了银行贷款的优惠政策,让投机者退出市场。

此外,新型城镇化不再追求速度与规模,避免了城市过度依赖土地财政,从而掀高地价、推高房价,从而建立房地产市场的长效机制。由于收到高房价和双政策的影响,不少买房者开始追求偏远地区化。上个月,北京新建商品住宅成交套数1435套,环比今年7月下降9.4%,同比去年8月下降79.3%;成交面积23.74万/平方米,环比今年7月下降2.5%,同比去年8月下降72.4%;成交均价51062元/平方米,环比今年7月下降5.8%,同比去年8月上升60.3%。北京的新房交易规模在再创新低后逐步在低位企稳,支撑企稳的主要项目大多在郊区。购买远郊化,城镇化趋势不可逆转。据数据统计,8月新入市供应的新房项目主要集中在丰台、门头沟、大兴、通州、昌平、顺义等6个区。

那么远郊化城镇化跟房价又有什么关系呢?我们不妨以其他国家的发展历程来看。

案例:墨尔本市中心——不再是生活中心;

我们可以追溯一下墨尔本城镇化发展道路,30年前的墨尔本就开始实施城镇化,居住偏远郊区化,并取得了巨大的成功,99.5%的澳洲本地人不生活在市中心,而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。

相类似的这种状况在加拿大、美国、新西兰的地产市场情景也十分类似。在这些成熟、完善、发达的、经过了市场多个涨跌周期洗礼下的房地产市场中,远郊城镇化化解了城乡收入差别;就业实现了城镇本地化和多元化,在城镇充分满足国民生活、医疗、教育的背景下,大城市的市中心房价的增长趋于平稳,甚至可能低于郊区。

对比来看,与其他国家城镇化,我们才刚刚开始。不管是市中心还是城镇郊区,看似大相径庭,实际上内涵是一致的,那就是——决定任何一个位置(不管是市中心还是卫星城镇)的房价的关键要素是当地的房屋供给和需求关系;而且这种供给和需求关系是动态的、具体的。同样是城镇化,由于国外是分散功能,最终导致的是市郊房价、甚至是卫星城房价的上涨;而我们国家城镇化水平短期无法达到这个高度,一线城市的核心区域目前依旧是抢手的。

综上,期待国内一线城市房价暴跌不可能,但城镇化的方向,决定了人口的流动方向;而人口的流动,决定了房屋的价格。因此,在研判楼市的时候,调查购房区域的物业的供给和需求关系度、出租水平、居住人群的收入水平和收入来源,比单纯地看市中心的繁华或市郊的风景,要更加科学、更加现实。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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