买房时机的“金九银十”又要到来了，不仅开发商将加大推盘、促销力度，购房者也认为这是买入房产的好时机，真的吗？而事实上购房者和投资者把利益绑在开发商身上、按照开发商的节奏去买房的时候，出发点可能就错了。那么应该如何看待“金九银十”这样的楼市现象呢？
起底源流：金九银十是造势造出来的！
不知道什么时候开始，“金九银十”成了房地产购买和投资的时间法则，真是让人啼笑皆非；笔者追溯几年前的信息，发现“金九银十”的说法多见于房产广告，与投资原理、投资规律并没有联系。
可以说，“金九银十”就是业内约定俗成的一个说法，就像“双十一”“六一八”一样；如果非要找到原因，也无非是经历了炎热的夏季，走向了收获的秋季，消费心理上说也是到了“花钱买点什么”的时候了，而且年底银行重在回款，贷款审批慢，十月也是一年之中购买房产的时间节点。
从开发商的角度看，同样也会考虑到年底前冲业绩的问题，而年末信贷收缩，无疑让开发商也会抓住十月这样的机会。所以说，只不过是人为造出一个“买买买”的概念，跟房产投资、刚需买房、跟房产并没有直接关系。
数据打脸：销量并没有传说中高
抛开投资时机是否合理，那么“金九银十”实际购买情况又如何呢？
综合1999至2016年，楼市的平均销量来看，真正的楼市交易点发生在年底；其实想想购房过程也可以理解：金九银十广告打出去了，购房者开始看房；但房子不是去超市买方便面，购房者势必要反复考量、细细比较，再加上贷款审批的时间，最终成交时间势必会往后拖。
（数据来源：WIND 时间起始：1999年-2016年）
五限冻房：楼市必然分化
此外，今年的所谓“金九银十”与往年还有根本上的区别，那就是适逢五限。、在房价高企时，市场情绪敏感，稍有波动就会出现起伏；第二、市场交易在限制之下遇冷，无论是房产销售政策，还是房贷政策都进一步缩紧，难以从资金层面支撑销量迅速增长；第三、前期房价上涨超出了一般购房者的购买力，市场观望情绪严重，与其关心“金九银十”能不能买到房，购房者更关系的是房价是否有松动的空间。
抄底思维：恐怕将来变垫底！
或许有人会说，如果真的市场没有那么热，岂不是抄底好时机。这种想法未免过于简单。
首先，从开发商的角度说，搭不了“金九银十”的顺风车也就罢了；为了卖房而盲目降价，很可能带来多米诺效应，房价大幅下跌——这可不是开发商想看到的。因此，即便成交不给力，房价也不会在这期间出现下行趋势。
其次，从购房投资角度说，买房是为了盈利，着眼点在于最终能赚多少；要知道，今年你买的便宜，未来可能会更便宜；今天你买下开发商九牛二虎之力才卖掉的房子，未来你若想套现，恐怕用出洪荒之力也卖不掉了。
因此买房的时机，并非看“金九银十”“红五月”之类的噱头，而真正要从租金、投资、市场趋势，人口增长率等市场因素，结合房地产投资原理去研判市场，从而找到的买入点；盲目轻信金九银十，真金白银变成一时无法套现的建筑物就需要掂量掂量啦！
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-09-05 09:59:15
