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北京宅地供应同比增六倍 有望进一步平抑房价

中国经济时报     2017-09-05 09:39

[摘要] 整体而言,6、7、8月北京新房网签量已经下降到了新的历史低位。在业内人士看来,随着北京居住用地供应大幅增加,有望进一步平抑北京房价,防范因土地供应短缺而较快上涨。

整体而言,6、7、8月北京新房网签量已经下降到了新的历史低位。在业内人士看来,随着北京居住用地供应大幅增加,有望进一步平抑北京房价,防范因土地供应短缺而较快上涨。

据某市场研究院数据统计,2017年8月,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1793套,环比今年7月增长6.7%,同比去年8月下降75.5%。其中,自住型商品房网签仅7套,环比减少13套;别墅网签356套,环比下降6.6%;其它新建商品住宅网签1430套,环比下降7.8%。

2016年“9·30”新政之后,北京新建商品住宅(不含保障房)网签量逐月下滑,从7000余套降至不足3000套。进入2017年,1-5月的网签量也一直维持在2700套-3000套左右,6、7、8月则跌破了2000套。整体而言,6、7、8月北京新房网签量已经下降到了新的历史低位。在业内人士看来,随着北京居住用地供应大幅增加,有望进一步平抑北京房价,防范因土地供应短缺而较快上涨。

新房市场到了迄今为止最冷时刻

值得一提的是,8月北京的新房交易中43.4%位于六环以外,环比7月增加4.8个百分点,在成交均价上,8月均价3万元/平方米以下的交易占比为37.5%,5万-8万元交易占比为39.3%,8万-10万元的交易占比为4.5%,10万元以上的占1.1%。由于7月几个均价接近8万元/平方米的项目逐渐售罄,8月高价新房的成交占比开始减少,市场价格再次向低位回归。

在总价上,8月300万元以下的新房交易占比为35.5%,300万-500万元的交易占比为8.5%,500万-1000万元的交易占比为29.8%,1000万-2000万元的交易占比为22%,2000万元以上的占4.2%。其中,1000万-2000万元的交易占比大幅下降,交易总价以300万元以下及500万-1000万元为主。

业内分析表示,从6、7、8月的网签量可以看出,北京的新房交易规模再创新低后逐步在低位企稳。显然,前两年土地供应的减少加上今年史上最严楼市政策的调控,北京新房市场近几个月已经来到了迄今为止的最冷时刻。

由于交易量较少,目前北京新房的价格、户型结构等非常容易受到个别项目的结构性影响。7月几个高价项目的入市就一度带来了一系列变化,8月市场则随着这几个项目影响的缩小而回归了正常。

整体而言,由于市内土地供应减少、新增土地供应向远郊转移,所以北京新房市场目前还是以远郊区县为主,7月几个四环以内的项目仅属于少数个例。同时,无论是首次置业还是改善需求,大部分需求还是集中在60-144平方米的普通住宅上,且多为两居或者三居。所以只要没有个别项目大量房源入市带来的结构性影响,北京新房市场的交易结构还是比较稳定。

2017年,北京加大了供给侧改革力度,土地供应量较2016年大幅增加,未来北京的新房交易规模有望再次扩大,走出目前的低谷。同时,在自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%的规划要求下,未来的供应结构也将偏向中低价位的中小户型,将满足刚需人群的首次置业需求。

业内表示,过去的北京房地产市场是“土地市场-新房买卖市场-二手房买卖市场-租赁市场”的构造体系。如今,随着土地拍卖政策的变化以及购租并举、发展住房租赁市场战略的推进,以后新房很可能会跳过买卖阶段,直接用于租赁,形成“土地市场-租赁市场”的体系,这对新房项目规划,新房项目的开发建设,自持项目的持有及后续出租运营等带来新的模式探索,租赁经营专业企业也将获得更大的发展契机。

另外,虽然北京新房市场今年整体一直处于萎靡状态,交易量较低,但8月份交易量的回升说明今年的“金九银十”还是可以期待的,绝对成交量今年9月、10月可能处于低位,但有望在6、7、8月的基础上有所上涨。

居住用地供应为去年同期7倍

另据某市场研究院数据统计,8月份北京全市共新增土地供应8宗,其中居住类用地5宗,商服金融类用地1宗,工业用地2宗。5宗居住类用地土地面积共65.56万平方米,建设用地面积共64.67万平方米,规划建筑面积共85.44万平方米。

5宗居住类用地,朝阳区、丰台区、石景山区、通州区、延庆区各一块,其中包含2块自住型商品房用地:北京市通州区通州新城0204街区TZ00-0024-0006、0007地块全部用于自住房建设,限价21000元/平方米,北京市石景山区东下庄1605-630地块R2也全部用于自住房建设,限价35000元/平方米。

截至8月底,2017年北京全市居住类用地供应总量达到了46宗,而2016年前8个月仅仅只有7宗,今年近乎为2016年同期的7倍。整体来看,经历了6月份的集中供应之后,北京土地供应在7月放缓,8月供应重新恢复。

土地成交方面,8月份北京共成交了12宗土地,其中包含居住类用地10宗,商服金融类用地1宗,工业用地1宗。10宗居住类用地成交量与7月持平,年内仅低于4月的11宗。成交金额共281.105亿元,年内同样仅次于4月和7月。

8月10宗居住类用地的成交楼面价为25564元/平方米,环比7月上涨5.7%,在今年前8个月中排名第四,低于4、5、6月。10宗居住类用地的成交溢价率为25.05%,虽然成交数量与7月一致,但溢价率较7月下降了6.1个百分点,6月以来连续下降。尤其是北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块,这是2013年崇文门路商业金融用地后,东城区的首推地块,但最终意外爆冷,未经现场竞价便被华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得,溢价率仅0.5%。

8月宅地拍卖采用的主要形式依旧是限定销售价格,设定地价上限,竞价达到上限则转为竞报企业自持商品住房面积比例,达到预设比例再转入高标准商品住宅建设方案投报。最终,8月成交的10宗居住类用地有5宗触发了竞报企业自持商品住房面积比例程序,最高自持比例达44%。

专家分析表示,在加大供给侧改革力度的方针下,2017年北京土地供应规模大幅扩大,尤其是3月以来,为配合北京楼市新政,降低楼市热度,北京土地供应节奏明显加快,住宅用地的供应量、成交量较2016年成倍增加,自住型商品房用地也频繁推出,这对抑制北京新房市场豪宅化趋势、优化北京新房供应结构、满足刚需族置业需求有着极其重要的意义。

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