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大咖谈环京:投资首选环北京大七环

房天下     2017-09-04 09:50

[摘要] 北京楼市在今年317新政实施后,市场持续低迷,特别是“五限”政策,可以说今年是北京楼市历史上“最严调控年”。越来越多的人选择在环北京的区域买房,导致环京楼市的持续火爆。然而河北省对环京楼市的紧急调控,以及雄安新区的横空出世,环京楼市前景似乎更加不明朗,环京楼市的明天即将走向何方?

北京楼市在今年317新政实施后,市场持续低迷,特别是“五限”政策,可以说今年是北京楼市历史上“最严调控年”。越来越多的人选择在环北京的区域买房,导致环京楼市的持续火爆。然而河北省对环京楼市的紧急调控,以及雄安新区的横空出世,环京楼市前景似乎更加不明朗,环京楼市的明天即将走向何方?

9月1日下午,由中嘉宝鼎互联科技公司、中国豪宅研究院主办的“揭开楼市红头盖 看看“环京”真模样”——环京楼市大咖谈在北京召开。活动特别邀请了,原中房协副会长童悦仲,中嘉宝鼎董事长、有“中国楼市春天派掌门人”之称的陈宝存,中国豪宅研究院院长朱晓红,中国社会科学院城乡环境研究所原所长牛凤瑞、北京房地产法学会副会长、秘书长赵秀池同台论道。对环京楼市发展趋势及投资方向阐述了各自的看法。

陈宝存:投资首选环北京大七环

提起环京楼市,“环京天王”陈宝存大概是现场最有发言权的。“环京楼市的火爆,是北京人口无奈外溢。”陈宝存表示,环京区域受到北京的虹吸效应影响,不论是资源还是人才必须首先满足北京的需求。“天津的价值在蓝印户口,但是目前已经取消,天津对河北的吸引力有限,河北区域人口,投资和置业一般不会选择天津,对全国投资也缺乏吸引力。”

环京投资什么样的产品最具升值潜力?陈总认为,环京投资首选环北京东部、南部、西部大七环区域纯住宅项目;要有高速、高铁、国道、铁路、城际铁路以及市政轨道交通的立体交通配套。首付范围在40万至70万之间,满足三年翻番逻辑;在环京市政配套成熟的主城区,首选成熟区域旧改项目,而新区楼盘要选择通过规划的新区改造项目,包括2014年之前立项的产业园区配套住宅项目;至少有国有土地使用权证(城镇国有住宅用地)。暂时远离新产业园与各类小镇项目(新增建设用地指标问题),永远远离新农村建设所谓永久产权项目(小产权不能转正);远离商住写字楼商铺。

童悦仲:北京的虹吸效应远大于辐射作用

“北京是一个超级大都市,相对于上海、香港对于周边的辐射作用来看,北京对于周边的辐射作用很差,反而会有虹吸效应。”原中房协副会长童悦仲从政策层面解读了京津冀协同发展及环首都经济圈战略对环京楼市的影响。对雄安新区未来的发展童会长认为,“目前京津冀一体化,雄安新区的设立,就是为了带动河北省发展,环首都经济圈发展。环京楼市在政策方面要防止发生系统性风险,因为房地产确实有泡沫,而且泡沫还很重,人民币的发行量太大,购买力在下降,具备了发生系统性金融风险的条件。”

中嘉宝鼎认为:楼市不存在泡沫。市场未来需求巨大,预计新增城市城镇人口年均增长1%,1300万的刚需人群:城镇与城市改造(棚改、旧改、城中村、退二进三) 城市婚房、分户需求、学区房需求、城市居民住房改善升级需求、商业地产投资需求、旅游休闲文化养老等产业地产需求 。城镇化与城市化进程 2013年末,城市化完成率:53.73%,户籍城镇化率低于城镇化率17%,其中70%(1.7亿)租房 达到欧美日韩先进水平75%,进城人口将有3.2亿 总计:4.8亿需要解决自住房问题。

赵秀池:租房子比买房划算!

北京房地产法学会秘书长,赵秀池教授解读了当下热点“租购同权”,她认为租房比买房划算!并给大家算了一笔账:“疏解非首都功能,除去金融属性,房子还是租房子住划算,假设300万的房子,不买去租,把300万存银行,按百分之4的收益算,一年12万利息,这12万的利息去租这个300万的房子绰绰有余,从这个角度看,租购同权,租房子的租客划算,出租房子的业主,却又不划算了!”

中嘉宝鼎认为:买房是投资,租房是消费。租房等于买了几斤猪肉,吃了也就没了,所以租房是肉包子打土狗,被土狗叼走了包子。不存在买房租房谁更划算的问题。租购同权,真正含义是租购京沪都不给你户籍。租购永远不可能同权。理想很丰满,现实很骨感。

同时,市场租赁房源的绝大多数来自于老旧福利房拆迁回迁房,也来自于远期商品房,购置价格低廉导致城市租售比(按新房购置价格计算出来的)超低。事实上,北京1400的福利房转售,3000元/平米的商品房价等等组成租赁房源,国企央企与其他机构争夺租金压力很大。

牛凤瑞-房地产通过社会分配手段运营

中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞在介绍土地财政问题是表示:“房地产是社会财富再分配的手段,出让土地,获取资金,再投入到社会建设,交通,民生等方方面面!高房价背后是复杂的社会财富分配问题,富人买豪宅,政府出让高地价,获取资金在建保障房,保证更多普通大众的民生问题。如何用好土地财政,才是关键问题!””

朱晓红:买房选择比努力重要

中国豪宅研究院院长朱晓红用一首精彩的购房“三字经”,为广大购房者提供了简单易学,快速掌握购房技巧的方式。朱院长表示,“选房子过程中,要充分考虑城市的因素,考虑自己生活的城市,认为在买房过程中“选择比努力重要”。买房要充分考虑地段价值、产品价值(即为规划价值),同时品牌价值也很重要,要看谁建造、谁开发、谁管理。最后就是圈层价值和服务价值,买一所房子是一辈子的事情,需要考虑同小区的人群圈层和物业服务。”

在划定城市开发边界的红线下,国家政策不允许北京周边“摊大饼",施行“哑铃状"发展,环京200公里内不准新增一百万人口以上的城市。在此背景下,环京楼市已然是北京流动人口置业和投资的首选。从全国范围来看,环京楼市已经成为全国楼市投资的首选地!在土地供应这个面粉不足的情况下,有多少人来争抢现有的面包呢?环京楼市的未来已现!



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