[摘要] 虽然距离7月20日全国租赁试点城市名单公布仅过去1个多月,但已有9个试点城市公布了方案或通过审议。除此之外,还有北京、上海、无锡等城市通过多举措助力租赁市场发展。同时,多地提出“购租同权”,从落户、入学,向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。专家认为,全国楼市租购失衡问题有望破局。
虽然距离7月20日租赁试点城市名单公布仅过去1个多月，但已有9个试点城市公布了方案或通过审议。除此之外，还有北京、上海、无锡等城市通过多举措助力租赁市场发展。同时，多地提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。专家认为，楼市租购失衡问题有望破局。
9个试点城市已发布方案
继2016年国办39号文之后，今年住房租赁市场再获重大政策利好，7月20日住建部会同八部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点城市。虽然距离这份试点城市名单公布仅过去1个多月，但记者梳理发现，广州、杭州、成都、郑州、沈阳、成都等9个试点城市已发布方案或介绍了方案的主要内容，各地均着力加强承租人权益保障。多地提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。
从各地方案看，培育租赁市场是各方案着重体现的，内容主要集中在以下几个方面：
机构化、专业化、规模化成为各试点城市培育租赁市场的重要手段。不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。如，沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家。武汉要求在其两大开发区新增租赁住房7000间，试点企业不少于20家。
在供应主体方面，国有企业受到前所未有的鼓励。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司。厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。业内认为，一方面国企可发挥引领、带动作用，稳定市场租金；另一方面有利于国企盘活闲置和低效的厂房和商办用房，为市场增加租赁房源。
多城租购同权保障出炉
据中原地产研究中心统计数据显示，近一年多时间里，已有近30个省市出台了有关住房租赁市场的政策内容。一个多月前，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。随后，包括不在试点12城内的北京、无锡等地也发文明确承租人子女就近入学的权利。
如南京提出，非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明，申领居住证；本市户籍承租人子女，按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育。同时，逐步实现购租同权，特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、住房保障和公积金提取等方面。
沈阳甚至还为购租同权的实现设置了时间表。沈阳规定，2018年12月底前，持有居住证的承租人按规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面享受公共服务和便利，实现购租同权。
成都虽未明确提出“购租同权”，但也提出要让承租人住的更安心，明确要引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。
如此来看，租购同权绝非狭义的概念，而将逐步覆盖到社会保障的方方面面。
“增供给”将抑制房租过快上涨
“增供给”是加快发展住房租赁市场的大前提，官方的这一“加法”操作体现在两个方面：一是增加租赁市场的房源数量；二是同步扩充租赁主体的类型，即房源类型。
为多渠道筹集租赁房源，广州采取了直接增加租赁用地投放和盘活存量两种形式。首先，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积；其次，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。
武汉则采取了按比例配建租赁住房的方式增加供给，在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取合适新房，按比例(为10%-20%)配建租赁住房。
在扩充租赁主体方面，郑州提出，要发挥国有住房租赁企业的引导作用，2020年前，国有租赁平台企业持有的住房租赁房源将占全市增量的20%左右。
南京则为新型租赁主体的培育设置了具体目标，2017年，国有规模化住房租赁企业不少于14家，民营和混合所有制试点企业不少于4家，房地产经纪机构试点不少于2家；同时还将成立住房租赁管理联盟。
“随着更多更靠谱的租赁房源入市，将对房租的过快上涨起到一定抑制作用。”安居客房产研究院首席分析师张波表示。
信用红黑名单等手段加强监管
针对杭州住房租赁交易服务平台，有两个体系值得期待：首先是评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等；其次是信用体系，信用好的房东会获得更多租客青睐，信用好的租客不仅能免押金租房，还有可能按月缴纳房租。
不仅是杭州，成都、南京等地同样提到了信用体系建设。
比如，成都就将在全市统一的住房租赁交易服务平台中，搭建各类住房租赁市场主体的信用管理体系，设置“红名单”和“黑名单”制度，通过公示形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。
无独有偶，南京也要求健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用“红名单”、“黑名单”分类管理制度，将信用记录纳入信用信息共享平台。对诚实守信、规范经营的租赁主体，优先享受优质服务和支持政策；对存在违规行为的中介机构，将其纳入租赁平台黑名单，对外公示，对严重失信主体实施联合惩戒。
在业内来看，信用评价体系能让之前的不可能变为可能。“在一个互联网信用查询体系建立后，按月缴纳租金模式才能推进，甚至可以免租金。或者说，承租人可以灵活采取不同的租金支付方式，大胆引入按揭租房模式。”
如此来看，租购同权绝非狭义的概念，而将逐步覆盖到社会保障的方方面面。
“购租同权，就是通过政策引导来提高租房者待遇，最终达到维护租赁关系稳定的目的。”中原地产首席分析师如是说。
“轻租重售”的状况将改变
据中原地产研究中心统计数据显示，近一年多时间里，已有近30个省市出台了有关住房租赁市场的政策内容。专家认为，我国住房租赁市场改革大幕已经拉开，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。
分析师认为，“对楼市调控来说，建立购租并举的住房制度，不仅是房地产长效调控的机制之一，长远来看，还能减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。”
业界普遍认为，目前，房地产业正从单一“拿地卖房”模式，向出售与持有运营并举时代过渡。“可以预计，未来三年将是自持物业入市的集中期。面对规模化的‘售转持’，开发商必须提升轻资产运营能力。”龙湖冠寓品牌总经理邵俊建议，应加快推进符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点。
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