摘要：北京的楼市长效机制不是开玩笑，正在逐步建立；“租购并举”起码不利多房价
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撰文|张银银
短短几个月，北京楼市的疯狂与火热仿佛已在昨日。取而代之的，是一系列房地产调控的长效机制建立，并逐步打下根基。除了北京，广州、上海之前的楼市新政，杠杆游戏就不再赘言了。
就在刚刚，北京又扔出了一颗楼市重磅“炸弹”，这一次对准的是租房市场。
该市住建委、发改委等部门，今天（8月17日）联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。
先是“共有产权房”，现在又有“租购并举”，北京针对买房和租房者分别开出了“药方”，这一系列的举措看起来都让人热血沸腾。
北京房子真的要回归本源了吗？这是好事还是坏事？
1、让每位新老北京人都能找到各自的位置，只是有自己房子的诱惑，始终比租房大
是好是坏先放到一边， 值得肯定的是，ZF稳定北京房地产市场的决心是大大的。也是，贵到了这种程度，至少该稳一稳了。
这次的“租购并举”，的亮点有三。
1、集体户口租公租房，可以办理户籍迁入。也就是说，集体户口又没有意向或暂时没有能力买房的，可以租公租房落户，子女享受同等的受教育权。
2、对于北京户籍没房的家庭，符合条件的可以享受在租房所在区接受义务教育的权利。这对京郊一族的子女，无疑也是一大利好，在城区租房就可以在相应的区上学。
3、建立全市统一的住房租赁监管平台，保障租赁双方权益。杜绝假房源、“二房东”，出租人应当按月收取租金且合同期内不得提高租金，不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人。
在北京租过房的北漂们，应该都感受过黑中介、二房东的架势。以张银银在北京漂泊7年的经验来看，租房被“坑”的几率大到惊人，不仅张银银本人，我身边的朋友也多少遭遇过黑中介突然被驱逐的窘迫。
这些情况过去发生时，受害者往往是投诉无门，虽然有法可依，但又怎样？如果这一条落实，未来对于既不考虑落户，也不考虑子女入学的年轻“北漂”们来说，无疑是重大利好。
至此，北京的长效机制建立可以说是初步搞成。如果不再追究最后的细则，及政策落实情况，从表面上看，基本上每一位新老北京人都能找到各自的位置。
只是有自己房子的诱惑，始终比租房大。
2、对租金和房价影响几何？什么决定了当下的房价
说到这里，有杆友可能会问，既然租房有了这么多好处，那租金会涨吗？房价是否又会下跌呢？这里我们又回到了决定租金和房价的几个要素中。
租金和市场供求密切相关，倘若租房群体和可租售的房屋数量均维持原状，那么至少平均租金变化不会很大，和过去节奏一致。
但对部分热门区域，尤其是教育资源丰富的区域而言，不排除因政策利好，而导致租金上涨的可能。且，可能似乎不小，因为教育均等化落实有难度。
而北京房价是否会跌呢？好消息是，“租购并举”起码不利多房价。
其实，这和北京的房价涨至少没有太大的关系，此前杠杆游戏也分析过，决定北京房价的因素除了调控外，就是土地供给和货币政策。
之前杠杆游戏统计分析的数据表明，如果是按照截至2016年北京市城镇常住人口为1879.6万人计算，北京目前的房屋（住宅+公寓），是足够满足需求的，甚至有部分空置是一定的。
北京每年的住宅供地计划其实不算少，但是有些年份会完不成。别说是2017年北京市商品住宅计划供地，比2016年腰斩，并且是北京建设用地供应计划连续第6年减少。实际上，每年的供地计划，北京也很少能完成。
当然，北京五环以内的可用建设用地确实越来越紧张，甚至六环内也越来越少。而拆迁、旧城改造，难度大、成本高，是个问题。可以说，好拆的大多都已经拆了。北京相关部门要完成供地计划压力大，可操作性本身是个问题。
但如果供给不变、货币政策不紧，倘若购房群体再扩大，那么房价起码也是没有理由下跌的。
部分二手房例外。整体上下跌，除非黑天鹅。当然，这不是“租购并举”的错，有这个政策总比没有好。
3、北京楼市长效机制正在建立，国内炒房客可以歇一歇了
1、暂时买不起房的北京集体户可以略歇口气。事实上，北京在严控人口但房价高企的前提下，对拿着集体户口的大部分人来说，拥有一套自己的房子已然成为了奢侈，买房的功力并非朝夕能够炼成。
以前可能可以，但如今上班一族真的是买房太难。
可以看到，近期一线城市陆续都推出了重磅的“租购”政策，这一次，建立房地产调控的长效机制，可能真的不再是说说而已。至少北京是认真的。那么，实在买不起，至少可以歇一口气。
努力工作、努力创业，等待时机。
2、有能力、有资格买的刚需一族抓紧买。对于在北京租房的“新北京人”而言，充分保障他们的各项权利，让住房回归居住属性，稳定房地产及租房市场，实际为房价稳定也创造了一定条件。
另一方面，杠杆游戏一直说，联储的加息频率或存争议，但加息周期是确定的。如果这么明显的信号，都还在质疑，还认为短期可以炒房，那怪你自己。未来呢？不排除还有炒的可能。
所以当下的周期，加上调控，于刚需者而言，是机会窗口。有能力、有需求，首套房不需要多想，下手。买了起码安心。
3、而投资者，守住核心区，以及开辟康养新战场、全球资产配置，正当其时。此外，每一个大国都有储蓄向资产大国转变的过程，房产配置为主或许是我们资产配置的阶段。下一个阶段，其他类型资产或许是朝阳。
让短线炒房者在京沪无处容身，应该是基本实现了。而要推而广之，譬如广深，还有更多二线城市，这一目标靠什么来实现，至少目前来看，还需要努力。且行且看了。
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杠杆游戏张银银2017-08-18 08:25:06
