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北京住房租赁新政:租客可享受入学落户等机会

中国房地产网     2017-08-18 00:11

[摘要] 近日市场一直在热议的北京租房者也可以享受在子女入学、落户等与房东同权的机会,就要成真。

近日市场一直在热议的北京租房者也可以享受在子女入学、落户等与房东同权的机会,就要成真。

8月17日,北京市住建委官网发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》),向社会公开征求意见。

根据《通知》,承租人为本市户籍无房家庭,满足同一区连续单独承租并实际居住3年以上且夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件,其适龄子女可在该区接受义务教育。承租人为非本市户籍家庭的,可依据相关规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

同时,租房还可以办理落户,外地户籍者办理居住证等也不再需要租房合同。《通知》明确,承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

《通知》还对遏制房屋租赁市场乱象、强化对租房者权益保障等方面提出多项规定,住房租赁市场的春天到来了。

子女入学、落户等将在北京实现租购同权

“租购同权”不再只是愿景。广州市率先提出“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一重要举措。

这一切也将在北京成为现实。此次北京对于租赁的赋权也下了很大力度,在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益,在逐步实现“购租并举”上迈出了一大步。

租房者最为关心的就是子女入学和落户方面。

《通知》规定,承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

承租人为非本市户籍家庭的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。

对于京籍家庭来说,之前依据租房来入学是没有的。京籍家庭要么是户籍所在地,要么是房产所在地就近入学。对于一些无房京籍家庭,如果夫妻户口与工作地不在一个区,那么子女上学就会非常不方便。因此此次发布的《通知》中,主要是针对京籍无房家庭的。

不过,非本市户籍家庭子女入学,前提仍然需要五证齐全。

而在落户同权方面,最直接的受益者应该是集体户口者。按照之前规定,集体户口者若没有自有产权房,户口只能挂在单位集体户口上,集体户口者子女也无法落户。而按照北京新政,集体户口可落户公租房。

此外,根据《通知》,已办理住房租赁登记备案的,承租人依法申请办理公共服务事项时,不再提交其在京合法稳定住所的纸质证明材料。比如办理居住证,将不再需要提供合法稳定住所证明,即租房合同了。将来通过平台登记备案的住房租赁,相关部门会实现联网共享,极大方便了租赁当事人办理各种和自己生活相关的事项。

无论是入学还是落户等同权,都涉及一个前提,即“住房租赁监管平台登记备案”。根据《通知》,北京市住房城乡建设部门会同相关部门组织建立住房租赁监管平台。住房租赁登记备案信息应当包含出租住房、租赁当事人身份、租期、租金等信息。

规范租赁市场 保障承租人合法稳定居住

目前住房租赁市场还有很多不规范的地方,比如大量“黑中介”、二房东、租金随意涨价、租客时常被迫搬家等,导致我国住房市场上“购租”跛行,大多数人选择买房。此次北京在住房租赁新政中,对于规范租赁双方行为作出了明确的要求。

其中之一是规范住房租赁合同订立,住房租赁当事人应当签订书面租赁合同。鼓励当事人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。

之二是规范租金、押金的收取和支付。租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金,合同期内出租人不得单方面提高租金。

出租人应当按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的,出租人可以按季、年收取租金。

出租人收取押金的,应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外,自合同终止日起3个工作日内,出租人应将押金退还承租人。出租人对退还押金有异议的,应当承担相应举证责任。

《通知》还规定,出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,未经承租人同意不得擅自进入出租住房。出租人在租赁期间出售出租住房的,应当提前3个月通知承租人,并不得影响承租人正常使用。承租人在同等条件下享有优先购买权。出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

什么样的房子可以租赁?此次《通知》也有规定,比如:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租;厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;人均居住面积不得低于本市规定的标准。

多渠道增加租赁住房供应 给予金融支持

《通知》规定,北京市各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。

新建租赁住房应当配置教育设施,居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的,应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租,促进职住平衡。

鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,满足多层次住房租赁需求。

为促进北京住房租赁市场发展,北京市住建委给出了金融支持政策。

其一是鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。通过再贷款、再贴现等政策措施,引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

其二是继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作,适度增加试点参与银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目,支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,拓宽直接融资渠道。

研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

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