终究还是市场说了算。
商办公寓，这种扭曲环境下的产物，在经历了一轮“较量”之后，终于还是回归到了市场之中，接下来这些房子将以另一种方式被用来住——租赁。
“商办公寓”重新入市，只能租
8月11日，上海传来给“商办公寓”松绑的消息：正在研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则。
此前的7月17日，广州也已经对商办公寓松绑，很多人都没关注到，因为它和“租售同权”同时公布，而大家的焦点都在“租售同权”上，具体表述是这样的：
至于北京，则一直给了商办公寓一线生机，存量商办公寓是可以按照住宅的标准交易的。由于北京楼市这几年商办公寓发展非常迅猛，已经累计了几十万套存量商办公寓，这些房子是卖是租是自己住，过往的都予以“放行”。
而深圳，5月份有一个通知，要求“商业办公研发用房建筑不得采用住宅套型式设计”。从目前的趋势来看，深圳放开也是迟早的事。
为什么商办公寓在经历了短暂低谷后重新崛起？道理很简单，房子太少了，人太多了，而且越来越多。只要能用来住的房子，甭管它是什么性质，只要它不违背“房子是用来住的”大前提。这种套路是不是很熟悉？
需要指出的是，改造过后的商办公寓是以“租”的形式，改头换面重新出现在人们的视野中的，这种变化有几个原因：
1、租房的人永远可以随时被挤掉
话说得很难听，但事实就是如此。在一线城市什么租房和买房完全对等，这根本不现实，因为资源就这么多。而商办公寓用来租，意味着租房的绝大多数人永远也成不了“自己人”，成不了“自己人”，意味着想留的时候可以留，不想留的时候可以随时让你走。
正所谓“有恒产者才有恒心”，以前商办公寓以往是可以买的，总归是自己的一份产业，而且是按照住房的标准设计的，这就决定了留在这个城市的概率极大。今后不会再有这种好事出现了，租房体验再好，你也只是“租”，核心福利享受不到，反而经常“被平均”。
2、租与售相比，换手率更高。
租与售相比，一个是一两年的租房合同，一个是买断40年的购房合同。这种差异决定了换手率的巨大差异。从之前的销售情况来看，买商办公寓的刚需还是占多数。这些人买了就意味着自己住。
商办公寓面积小，房源多，只用于“租”之后，换手率增加，将能满足更多年轻人的居住需求。总之就是，大家一起来租房。
3、帮开发商减压，帮政府减压。
虽然开发商不愿意这么做，但总比卖不出去要好，反正就给你这么个选择。现在商办项目总体是过剩的，写字楼很多都足不出去，开发商要么走长线赚慢钱，要么继续扛着，如何选择，开发商应该很清楚，他们最懂风向，不会干逆风而动的傻事。
至于政府，就更简单了，产权类房子盖再多，也只能是少数人的菜，以近来大火的“共-有-产-权-房”为例，未来北京市场上大概会新增25万套，而那时的北京住房总套数则达到了900万套，比例只有2.78%。所以租房还是主流，租房也必须依靠开发商。
商办公寓这类房子是怎么出现的？
说完了商办公寓的变化，咱们再聊点商办公寓这类房子的历史。在很久以前，商办公寓是一类比较合理的市场，在市中心的这类房子，不算多，对市场也没有形成明显的干扰。
后来，一线城市的中心城区人口压力比较大，为了将人口留在郊区，也就是走“住在郊区工作在郊区”，走产城融合路线，所以在郊区推出了大量商业地块。但开发商拿了地之后才发现，做商业根本就不现实，在荒地上盖个写字楼，即使有地铁，又有几个企业愿意来？各种成本高的吓人，最简单的就是可能招不到员工。商业天生就是聚集的，合作伙伴都在城里，我跑郊区去办公，谈合作都够呛！
在强力推进产城融合的阶段，的确有不少房子用来搞商业了，但事实是企业在郊区注册，却跑去城里办公。久而久之，开发商也不愿意干了，正好赶上了楼市的崛起，很多刚需买不起房，商办公寓就应运而生了。
简单一点说，商办公寓是在城市的管理者在人口压力之下，设计了过于超前的城市发展思路之后的妥协品。
商办公寓转租后对房价有什么影响？
观察君认为，这种变轨对房价的影响非常小。原因是买房的门槛非常高了。大家可能都知道了，最近不少城市首套房已经出现了1.15倍的贷款利率。购房者买房不仅要付出更高的首付，月供也要高出不少。
门槛越来越高，虽然让刚需越来越难买得起房，但从另一面来说，能够买得起房子的人实力都不错，这种提高门槛的做法实际上是给楼市“上保险”。100万的房子，谁都买得起也都还得起，这没什么问题。但500万乃至1000万一套的房子，即使刚需买得起，还贷能跟上吗？
现在的逻辑是，房价是难以出现根本性下跌的，在这种情况下，房子还是不要卖给刚需得好。房贷利率就是一个筛子，它留下了能够买房的人，将买不起房的人转移至租房市场。在这种情况下，租房和买房实际上成为两个互不影响的市场。而商办公寓用来租之后，实际上对房价是没多少影响的。
bnewhous622017-08-14 16:02:55
