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一条7个月隐形红线被打破 北京高价地解绑仍尚远

华夏时报     2017-08-12 10:04

[摘要] 7个月后,预售证销售均价基本不会超过8万元/平方米“红线”这个不成文规定还是被打破了。8月5日,北京住建委公布3则新建楼盘预售证信息,此次公布的预售证单价均在9.5万/平方米左右。

7个月后,预售证销售均价基本不会超过8万元/平方米“红线”这个不成文规定还是被打破了。8月5日,北京住建委公布3则新建楼盘预售证信息,此次公布的预售证单价均在9.5万/平方米左右。

而在这7个月期间,北京新房市场供应和成交均低位运行,批复的新建商品房住宅项目同比去年减少9个,上半年商品住宅仅成交13464套,同比分别减少44%。不过,尽管7个月后,这三张新建楼盘预售证超出了8万元/平方米的红线,但业内专家多认为,政府稳定房价的决心不会变,这只是考虑诸多因素后的个案,并不意味着高价地项目会被无限制地放行。

迟来的预售证

“一期的项目在前几天拿到预售证后就已经出售了,目前已经售罄,均价在95000元/平方米,您如果想买只能等二期了,二期的价格目前没有定。”当《华夏时报》记者拨通昆仑域(楼盘资料)项目售楼处的电话,相关销售员表示。

坐落于西二环菜户营桥附近的高端项目昆仑域,命运坎坷。早在2015年1月,招商蛇口、华润置地(橡树湾 润景公馆)、九龙仓、平安联合体耗资约87亿拿下上述项目地块,成交楼面价接近4万元/平方米。

此前有媒体公开报道,2016年10月,昆仑域曾报给北京市住建委的销售均价约为11万元/平米,但未获批准,因此建委方面要求项目推迟入市销售。

此次与昆仑域一同拿到预售证批文的还有其邻居中国玺(楼盘资料),在2015年北京首场土拍的两块土地中,除了上述的昆仑域地块,另一块则是中国玺地块,该项目土地同样由招商蛇口、九龙仓、平安、华润联合体获得,成交楼面价接近5万元/平米。拿地之时,中国玺地块周边二手房单价已达到10万+。

而位于南三环宋家庄地铁附近的北京金茂府(楼盘资料)项目目前仍处于蓄客期,具体价格未定,将于近期开盘。

不过值得关注的是,此次位于西二环与南三环的房屋取得的预售证定价极为接近,都逼近10万元,而在限价前取得预售证的部分东五环和北五环的新房项目均价也在10万元左右,从而在市场上引发关于二环与五环新盘售价接近的现象。

就上述情况,在业内看来,购房首选地段的黄金法正在逐渐失效,改善型客户更多的是去衡量产品的综合因素,从而产生外环甚至郊区项目与内环价格相似,也能被认可的现象。

8万红线引发低供应

此次预售证发放之所以引发业界关注,则在于其突破了长达7个月的8万元红线。

自年初开始,有消息称北京相关部门对期房改现房做出限价要求,每平米售价不得超过8万元,地产圈逐渐形成某种共识,8万元/平米是许多高端项目难以逾越的销售红线。

记者查阅北京市住建委公布的数据显示,截至8月5日,北京今年批准的新建商品房住宅项目,除上述三个项目,其他项目预售均价均在8万元以下。而上一次批复的超8万的新建商品房住宅项目,则要追溯到去年12月份朝阳区昭泰典尚家园项目。

在此之前,今年不仅没有单价超过8万元的项目获批,在已经获批的项目中,预售价格也普遍被认为低于市场水平。

以中国玺今年拿到的早一批预售证为例,由于受到预售价格管控影响,中国玺的开发商不得不权衡以调低早前预期,6月7日,该项目终于拿下第一批预售证,192套房源获批预售均价7.95万元/平米,在“8万元”红线之下擦网通过,而6月低价入市的中国玺也被一抢而空。

如今,中国玺再次拿到预售证最高预售价为95705元/平米,此前一批项目则被业内认为定价过低。

实际上,较低的预售价格也导致一些房企延缓拿证,新房市场供应和成交均处于相对低位。北京市住建委公布的数据显示,截至8月5日,北京今年共批准63个新建商品房住宅项目,同比去年同期的72个减少了9个项目。

整体限价将持续

数月后突破8万红线,不禁令人思索,此次预售价格过8万是否对全面放开限价是否是个积极信号?

专家表示,“出现3个项目的价格9.5万,的确与这些项目的位置有关,相比其他项目,这3个项目位置相对较好,周围的二手房价格均已经超过10万,这种情况下,9万多的预售价格,并不算限价放开。”

此外,专家分析:“这3个项目均为2015年出让的高价地,整体看9万多的预售价格,也依然低于市场预期,所以肯定会销售一空,这也体现了,目前市场上,真实需求依然存在,新建商品房住宅的价格因为限价,相比二手房依然有比较大的性价比优势。”

记者查阅显示,在中国玺及昆仑域区域范围内的二手房多在10万元/平米以上,其中,懋源钓云台单价在117289元/平米,玺源台(楼盘资料)的最低单价也达到105046元/平米。

据中原地产研究院相关数据显示,2017年起至今,北京已供应42块超过500万平米住宅用地,远超2016年全年供应的15块219.93万平米的土地供应量。

与此同时,《北京市共有产权住房管理暂行办法》日前向社会公开征求意见。实际上,北京市提出5年内提供150万套住房,兼顾刚需购房人群和“新北京人”的住房需求。

“北京在土地供应明显增加的情况下,特别是限价地块及自住房供应下,未来价格管理难度降低,这种情况下,部分位置优质的项目限价压力减小。”专家认为,监管部门考虑到一些高价地项目的历史成本和运营压力,但是这并不意味着高价地项目会被无限制地放行。

近日,北京市住建委主任徐贱云更是表达北京楼市调控的决心,称北京楼市调控的原则就是保持市场长期稳定,如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。

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