判断某个时间段内房地产市场是否健康，风险到底有多大的指标有很多，比如说房价走势、贷款利率变化、相关部门的干预程度等。进入8月份，楼市依然处于调整期，大部分城市的房地产市场依然表现的很稳健，只有少数三四线城市出现了抛售甩卖的情况。
一线城市目前基本处于挤泡沫的阶段，由于去年下半年的非理性上涨，导致现在的房价明显有点虚高，因此，二手房市场有了明显的分化。一些急于出售房产的业主，已经开始调低房源的价格。但是新房依然处于供不应求的局面，价格依然坚挺。
同样，在热点二三线城市城市，土D出让依然比较火爆，因此，房价并未出现大起大落。
那么，当下的房地产市场，水分到底有多少？是不是仍然蕴藏这巨大的风 险呢？对于普通购房者来说，现在买房，会不会被套牢呢？
要想回答以上问题，先让我们一起看个概念——杠杆率。
杠杆率指一个公司资产负债表上的风险与资产之比(负债/所有者权益的值为杠杆率)。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。
通俗点讲，就是把你的资金放大，这样的话你得资金成本就很小，同时你的风险和就放大了，因为盈亏的百分比不是依据原来的资金，而是根据放大后的资金来衡量的。
而在房地产市场，也是存在杠杆的，这就是购房杠杆率。单就房产交易环节来说，的杠杆就是炒房者。之前小斗君就跟大家普及过炒房者炒房几乎不用自己的钱，他们的钱大多是从金融机构、网贷平台筹集而来的。
购房杠杆率是指居民购房新增贷款与住宅销售的比值，它表明了购房过程中运用杠杆的程度。
自2016年以来，银行的按揭贷款高速增长，尤其是去年下半年到今年年初，增速非常惊人。业内人士表示，这个增速短期内是偏高的，但并不能推导出危险的信号。
中国的家庭部门在最近这些年杠杆率明显上升，5年前按揭率大约15%，现在已经翻涨到30%，5年间杠杆率提高一倍。但从国际比较来看，这个杠杆率并不高。
以美国和日本为例，美国和日本在危机爆发时，购房杠杆率达到了100%。业内人士坦言，当一场危 机要出现的时候，需要观察的是整个杠杆率状况，其实就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫最终破灭，那个时候它的杠杆率是100%。
目前，美国的购房杠杆率是60%多，日本虽然降下来，但也高达50%多。目前中国是30%，属于比较低的水平。
因此，通过购房杠杆率来看，目前国内的房地产市场风险并不大，而购房者买房的意向也开始回升。
日前，交通银行在上海发布第42期《交银中国财富景气指数报告》显示，不动产投资意愿指数结束了长达8个月的下行趋势，本期止跌回升，幅度达5个百分点。而市场数据也支撑了这一结论。数据显示，今年6月份商品房销售情况超出市场预期，单月销售额增速创年内新高，待售面积环比减少1441万平方米。
与以往不同的是，小康家庭对不动产投资的增长主要依靠非核心城市的带动。本期分城市调研数据显示，非核心城市现在和未来不动产投资意愿均有大幅上升，是推动本期不动产投资意愿止跌回升的主要原因。
这也就是说，三四线城市居民的购房热情比之前高了不少，基本还是买买买的节凑。
tmac05322017-08-10 10:11:16
