[摘要] 北京新推出的共有产权住房制度开始征求意见,这意味着将来北京购买型的政策房,将只有共有产权住房这一种
【重磅】共有产权房什么样？不输商品房!
各位粉丝：
昨天，北京新推出的共有产权住房制度开始征求意见，这意味着将来北京购买型的政策房，将只有共有产权住房这一种。
这则消息也引起了社会的广泛关注和讨论，昨天【京房字】的后台仅仅留言就有数千条之多，在这里说一下，由于留言太多，原谅我们无法一一回复，不过我们会将大家的建议和意见整理出来，在征求意见截止前向有关部门反馈。
今天也有一些网络大V在翻炒共有产权这一话题时，说到了品质和质量的问题，称在限价的情况下，房子的品质其实在很多情况下是难以和周边真正的商品房相提并论的。
那我们就说说吧。配合着《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见，共有产权住房的规划设计宜居建设导则也开始征求意见，这个导则里明确了共有产权住房的规划、设计、建设标准。
共有产权房建成什么样？品质和质量如何？户型面积多大？层高多少？绿化怎样？都有哪些配套设施？这些问题的核心答案如下。
，全装修交房。
第二，城六区套型上限90平，郊区120平。
第三，城六区层高下限两米八，郊区层高下限两米九。
第四，城六区房源容积率上限2.8，郊区容积率上限2.5。
第五，窗户洞口高度一米四。应有阳台有玄关柜有壁柜吊柜。
第六，选址要交通方便，一般集中建设（避免绿地之争了）。
第七，大开放小封闭街区制，人车分流。一户一车位，这是至少的。
第八，小区绿化要四季有色彩。图书馆健身馆咖啡馆是标配。
第九，12层以上每单元至少两部电梯。小区WIFI全覆盖，有人脸识别。
第十，有样板间，可预验房。
针对大V的观点，【京房字】觉得首先大家要了解的是，即便是过去的自住房，政府在确定限价的时候，也是考虑到开发商要略有盈利的（那种非得拿地疯狂拍的不算）。
也就是即便是这个价格，开发商仍然是可以有盈利空间的，当然，盈利空间不会像商品房那么大。并不是限价了之后，开发商要亏本，就会降低自住房的品质和质量。
也就是说，自住房项目的品质和质量高不高，其实还是取决于开发商是否有社会责任感，是否要以追逐的利益为目的，而非限价。
拿之前被主管部门立为标杆的中铁西城自住房项目，无论是主管部门，还是专家，还是居民，去现场看完了之后，都认为其品质和质量不输给商品房。即便这样，这个项目的负责人表示，他们开发该项目还是略有盈利的。
当然，要让开发商确保自住房或者将来共有产权保障房的品质和质量，也需要政府明确建设标准，严格监管。在这一方面，北京一直在不断的完善。
目前自住房项目不但要进行规划方案的例行审批，从2014年10月起，北京市专门建立了保障房（主要是自住房）规划设计方案专家评审制度，市住建和规土部门组织专家对每个项目的设计方案进行审查，评审、优选、改进保障房规划设计。【京房字】专家组也有成员在这其中，深知这个专家评审是非常严格的。而这一制度也将延续到将来的共有产权住房中。
先引用一下我们的大专家——国务院特殊津贴专家、我国当代著名建筑师、北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟，在看到这份导则后的评价：
他认为这份导则的标准很高，对共有产权住房的设计，以及质量和品质的要求，标准都很高，比商品房不低，有些指标甚至比商品房的还要高！体现了政府对于政策房宜居、品质的重视。
下面，我们再来一项一项细拆解一下。
一、全装修交房
先说一条总的，就是共有产权住房要按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。
二、一般采用集中建设
新建共有产权住房一般采取集中建设方式。
配建共有产权住房项目应满足均好性要求，即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，共有产权住房与普通商品住房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。
关注到最近小区内商品房和保障房强行分割的粉丝，对这一条肯定能够理解了。
也就是共有产权住房基本上都是自己成一个小区。
如果要在商品房中配建的，密度、人均绿地等也要和商品房一致。
三、选址要交通方便
共有产权住房项目要依据城市总体规划，结合首都城市功能分布和区域产业布局进行选址，促进职住平衡。
共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。
这条不用解释。
四、小区容积率不能太高
此次规定，共有产权小区的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等综合技术经济指标应符合地区控制性详细规划的要求。
其中，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
刘晓钟说，这次北京对共有产权住房并没有设容积率的低限，反而是设了容积率的高限，而且郊区比城六区的容积率要求还要低。从标准上要求共有产权住房小区的容积率不能太高，就是要确保共有产权住房环境优美、宜居舒适。
五、推行街区制封闭组团人车分流
共有产权住房推行街区制，按照“大开放，小封闭”的模式规划建设管理，合理组织交通流线，封闭组团内应实现人车分流。
推行街区制是未来城市规划的大方向，共有产权住房也一样。不过在街区开放的大环境下，共有产权房小区也会划出小的封闭组团，而且还是人车分流的哦。
六、停车位至少每户一辆
共有产权住房小区里的机动车停车位，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。
另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。
而自行车的停车位则宜在地面设置，并结合公共空间考虑共享单车的停车需求。
七、小区绿化要四季有色彩
共有产区住房小区在建设中要保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，种植适应本地气候和土壤条件的植物，充分考虑植被的视觉层次、叶色质感、树形冠幅、四季色彩的搭配，采用乔、灌、草结合的复层绿化，以大乔木为绿化骨架，绿地配植乔木不应少于每平方米3株。
小区要结合绿地、景观设计和微环境处理，综合考虑室外活动场地、步行系统和景观小品的设置。
八、小区标配图书馆、健身馆、咖啡馆
这条更厉害了，共有产权住房小区除了要配套一般要求的公共服务设施，还要将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。
小区配套图书馆、健身馆、咖啡馆，这在商品房标准里都没有，一些小的商品房小区都没有做到。
九、户型面积放宽120平米
和过去的保障房、自住房相比，共有产权住房的套型面积标准有所放宽。为了体现适宜居住，还要严格控制，不建或少建60平米以下的小户型！
城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，不超过120平方米。
充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。
十、层高2米8 郊区至少2米9
层高一直是之前自住房业主关心的。
此次要求，共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。
此前，自住房只是要求不低于2.8米，这次共有产权住房标准又提高了。
十一、窗户高度不小于1米4
之前小窗户问题也是自住房业主非常关心。
这次规定，共有产权住房起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。
同一居住项目内，共有产权住房和普通商品住房在外窗型材材质的设计标准上应保持一致。
十二、要设阳台壁柜、吊柜
共有产权住房应设阳台；对于放置洗衣机的阳台，应采取相应的防水措施。阳台应选用适当的开窗形式及洞口尺寸，争取良好的采光条件。
共有产权住房套内应设置玄关柜、壁柜、吊柜等储藏空间，并宜充分利用建筑结构和构造，采用标准化、装配式成品柜体。
十三、电梯：十二层及以上的楼每单元至少两台
共有产权住房楼栋电梯数量应与居住人数相协调，十二层及十二层以上住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。
十四、WIFI全覆盖、安装人脸识别
互联网+体现在这里啦！
共有产权住房小区要全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。
高科技有木有、高大上有木有。
十五、设样板间购房人预验房
这一条也是【京房字】在自住房中一直推动的，我们也对多个自住房进行了公益验房，并发布了验房报告，将来我们还会继续推动共有产权住房设立样板间和预验房。
导则中也明确，开发商要按规划设计方案，搭建“试错样板间”、“工序样板间”、“成品样板间”，并接受专家审查。
在项目通过竣工验收后，正式交付前一个月，开发建设单位应组织购房人进行预验房。
看完这些，大家是不是对将来的共有产权住房很期待啊，同样，这次新的导则也是在征求意见阶段，大家如果有意见和建议，也可以在8月10日前，通过传真：66411050；邮箱：
BZXXH66411050@126.com反馈。也可以在我们的推送后留言，我们会把大家的意见和建议整理后反馈给相关部门。
最后再附送一份导则中共有产权住房室内装修标准：
(京房字)
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