转自：财经韬略（ID：tttmoney8）；作者：韬略哥
刚刚，据彭博社报道，韩国宣布采取额外措施，为房地产市场降温！
这个新推出的杀手锏是——提高多套房所有者的“资本利得税”。
据报道，具体措施是：自2018年4月份起，在韩国指定区域内拥有两套住房的个人，其面临的资本利得税将在现有水平上提高10个百分点。拥有三套及三套以上的个人，资本利得税率将提高20个百分点。
很好玩的是，韩国政府此次也把中国政府调控时的口号借来使用：房子是用来住的，不是用来炒的，所以任何投机需求都应该受到抑制。
过去一两年来，韩国楼市日渐红火。主要原因，是自2012年以来连续不断的降息，把韩国利率推向点。（见下图）
韩国房价上涨最厉害的，也是人口有持续增量、公共资源优质的大城市，比如首尔和釜山。据韩国当地电视媒体去年10月的报道，首尔有的地方房价一夜就暴涨了60万元人民币，首尔江南区公寓购房竞争率居然高达400：1，即400个人竞购一套房。
今年3月首尔公寓的平均价格首次突破6亿韩元（约361万人民币），比四年前增长了20%以上。与此同时，国际清算银行发布的数据显示，韩国家庭债务在国内生产总值中所占份额高达92.8%，甚至超过了美国和日本两国家庭债务在各自国内生产总值中所占的份额。
对此，韩国政府保持了足够的警惕。今年7月3日，就出台过一轮比较严厉的调控政策，其中包括如下内容：
1、首付款需由原来的30%提高至40%。
2、部分区域还限定了年还款额不得超出住房购买者年收入50%的要求，而此前的限定要求是60%。
3、限制首尔、釜山部分地区等地新建公寓转售行为，直到产权登记完成。
相比之下，此次出台的“提高多套房所有者的资本利得税”，虽然尚未看到细节，但仍然可以判断出，这是一个重磅措施。
所谓“资本利得税”，就是对“低买高卖资产所获”进行征收。中国虽然没有这个名目，但有近似的个人所得税。但相比之下，我们的二手房买卖所得税简直弱爆了。
这次调整之前的韩国“房屋转让中的资本利得税”是这样收取的：
1、持有房屋满2年转让，税率跟“个人收入所得税”相同，税率在8%到35%。其中适用35%这一档的“应税额”为超过8000万韩元（大约48万元人民币）。也就是说，35%的所得税率，基本上是房屋转让“资本利得税”起步价；
2、持有房屋时间在1年到2年之间的，按照“应纳税额”（基本上是买卖房屋的差价）的40%计算。
3、持有时间不足一年的，按照“应纳税额”的50%计算。
4、拥有3套或者以上房屋的，按照“应纳税额”的60%计算。
刚刚宣布的调控措施是——自2018年4月份起，在韩国指定区域内拥有两套住房的个人，其面临的资本利得税将在现有水平上提高10个百分点。拥有三套及三套以上的个人，资本利得税率将提高20个百分点。如果在上述基础上再增加10%到20%，炒房者的利润基本上都被政府的税费吃掉了。
相比之下，我们的二手房交易个人所得税简直弱爆了。我们的税收方式是：
1、家庭住房卖出的时候，免个人收入所得税；
2、非家庭住房，按照两种方式自愿选择纳税方式：，按照买卖差价（卖出时的政府评估价－买入价）的20%征收；第二，按照卖房时政府评估价的1%征收。
举个例子，你的非住房是200万买的，现在600万卖出。但政府系统里的评估价，一般比市场价低，是500万。所以，你的应纳税额是300万元（不考虑装修等扣除），按照20%的税率，是60万的所得税。但你还可以选择评估价的1%来交税，也就是只缴5万元。
所以，连傻子都知道，应该选择按照1%的税率方式交税。
这时候，上述这套房的“实际资本利得税率”只有5÷（600-200）=1.25%。
差距是惊人的！在中国，非首套房相当于只承担了个位数的“资本利得税”，而在韩国则至少是50%，还可能是60%甚至更高！
难道中国不知道有“资本利得税”一说吗？当然知道，而且每隔几年就会有争论——要不要把二手房的“个人所得税”变成“资本利得税”（见下图）。但反对的人很多，主要是地方政府担心房屋交易量下滑，最终甚至影响到土地拍卖和新房交易，所以每次都没有下文。
相对于房地产税（持有环节的税），二手房交易的资本利得税是买卖阶段的税，开征起来更简单易行。虽然功能上有所不同，但对于抑制炒房投机显然是有效的。
未来可以考虑在中国开征这个税种，它一定比禁售更管用，还可以增加政府，让居民财产拥有更高的流动性。
侃侃哥2017-08-04 09:24:49
