在政策大力推动之下，住房租赁市场即将迎来发展大年。近日，住建部、国家发改委等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称《通知》)，鼓励各地多渠道增加新建租赁住房供应，盘活存量住房，多措并举大力发展住房租赁市场。
住房租赁政策密集出台 市场迎来新一轮发展期
住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式。北京也要求拿地企业自持租赁住房，只租不售。12个试点城市中，广州和佛山等地已出台实施加快发展住房租赁市场工作方案。如广州等城市允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准。佛山除明确开展卖地自持和“商改租”之外，还允许将工业物业改为租赁住房以盘活存量房源。
在更多房源投入到租赁市场的同时，政策推动之下机构房东正成为市场中的重要角色。与个人房东不同，机构房东的共同点在于通过资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入，来盘活低频效使用或彻底闲置的物业用于租赁。
图一：函数公寓主打“安全便利 交流成长”概念，选址地铁沿线或重要商圈
据统计，我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。租客主要包括外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主，而且我国住房租赁市场正在快速扩张。
目前我国住房租赁形式大致有两种：个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。上海公寓企业联盟研究数据显示，目前我国出租房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。个人出租，零散，管理难度巨大。
《通知》明确提出培育机构化、规模化住房租赁企业。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。这些无疑都是对于长租公寓企业的利好政策。
图二：公寓一般拥有完善的设施和标准化的服务
相比个人住房出租，由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，正快速崛起，发展迅猛。万科也在长租公寓市场频频出手，截至2016年底，广州万科长租公寓已达4000间，未来3年内有望突破5万间。
租售并举是住房体系优化的良好开端 “租购同权”落实困难较多
我国租房市场是一个面向两亿人群，总体量超万亿的市场。近两年国家和地方层面频频出台政策推进租赁市场发展，租售并举已成为楼市调控长效机制的重要一环。租售并举是对当前住房供应体系的有效补充，从长期来看，有利于商品房市场重回市场轨道，种种非市场化限制政策终将取消；对于房价而言，租售并举对于中低端刚需房将造成一定抑制，但高端房价格将因为限制性政策的取消而更高，房价梯度加大。
“ 租购同权”政策的确在很大程度上为住房租赁市场带来诸多利好，但是，寄希望于其给“天价房”大幅降温是不现实的。“租购同权”政策的实际落实过程中就困难重重。就此前广州市部分区域针对租房子女的入学政策来看，租房子女入学大多“被统筹”，只能等到学位空余才可获得入学资格，难以享受优质教育资源。归根结底，还是优质教育资源稀缺惹的祸。
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