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欧阳捷:未来住房市场将进入限制性发展周期

房天下   2017-07-23 17:43

[摘要] 2017年已经过了半年了,楼市关键词在交替重叠的出现,监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等,这意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。

2017年已经过了半年了,楼市关键词在交替重叠的出现,监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等,这意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。7月22日,博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会盛大举行,7月23日会议第二天,新城控股集团高级副总裁欧阳捷,发表《未来住房市场将进入限制性发展周期》主题演讲。

未来住房市场将进入限制性发展周期,为什么这么说?欧阳捷表示,可以看看当前的形势。其实宏观经济已经正在探底持稳中,但是房地产对GDP的贡献已经开始逐步下降。住宅,办公,或者是商户,增速都往下走。这些增速的明显放缓,也意味着未来的房地产不可能像过去一样,高速增长。

如果细分,一二线城市和三四线城市是不同的。

首先一二线城市成交量出现了20%的下降,这意味着一二线城市很难再创新高。一、二线城市不能创新高,另外一个原因是因为我们土地供应也是逐年缩减。那一二线城市的逻辑是什么?不能大幅增加供应,就只能打压需求。政府出台了限购限贷政策,就是来抑制购房者的需求。同时,我们还要控制预期,因此需要通过限价来控制房价上涨的预期。我们越是担心房价上涨,我们越是不能放松懈怠,因为这个会一直持续。

欧阳捷在接受房天下采访时还表示,由于现阶段一二线城市 比较低,因此,拿地自持还需要再进行研究,但不排除未来一定不拿自持的地块。

新城控股集团高级副总裁

新城控股集团高级副总裁

与一、二线城市恰恰相反,三四线城市出现了明显的分化,主要分为3类。

, 一线周边的三四线城市。这些城市量减价跌,供应逐年低减,需求受限,所以未来的增长也是很少的。

第二, 非都市圈热点城市。去年5月份出现了爆发性的增长。这些城市房价上涨,得益于一线城市人口回到家乡,购房置业、就业、创业。因此,这种情况,不太可能持久。因为能回去的以后回去了,不回去的也不会回去了。所以明年这些情况就会减少。今年还是量增价减的,但是明年就不会了。

第三, 其他更多三四线城市其实走在去库存的路上,成交略微下降。房企在一二线城市拿不到地,反而转而到三四线城市,进而把这些城市的地价提高了。

欧阳捷还表示,未来的房地产市场一定是由二到三的转变,现在的调控恰恰是房企未来进入房地产限制性发展周期的过桥牌,通过桥,我们打出这种牌之后,自然而然进入了限制性发展周期。

当然,欧阳捷还认为,未来房地产市场会出现渐进性的放松。

未来政府可以限制房价的上涨,也可以限制房价的下跌,所以房价调控还在持续,但是已经接近尾声,未来房价出现一波因为下降,迅速把它调控。因此,对于政府的调控来讲,会有一个非常重要的要求,就是我们调控时机和我们调控力度非常关键,我们还是要实现平稳、健康、发展这是我们的主旋律。所以调控部门的要求会越来越高。

对于房企的策略,欧阳捷表示:

,对于总的严格我们必须防患未然,紧盯现金流。所以,断尾求生就是现金流。现在因为住宅很快该要鉴定,在这个同时,还要对一二线城市深耕。同时要控制负债,比如房企现在去产参股、投资、收购,以及分红等等,这些浪浪费现金流的事情可能要尽量的减少,房企更多的是做销售和回笼,拿钱和借钱。

对于中小房企来讲,除了小而美的企业,但是,我们会更多中小房企会没有机会,那么我们有一个小房产老总问我,到底我们怎么办?后来我们想一想从三条路去发展。

,你跟大企去合作。

第二,投资,投给私募基金。

第三,投海外,当然海外市场相对比较稳定。

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