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王蕴:房地产行业集中度越来越高 开发商能力及格线提升

房天下   2017-07-23 16:20

[摘要] 2017年已经过了半年了,楼市关键词在交替重叠的出现,监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等,这意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。

2017年已经过了半年了,楼市关键词在交替重叠的出现,监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等,这意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。7月22日,博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会盛大举行,7月23日会议第二天,众多重量级嘉宾到场,围绕“宏观经济与地产行业发展趋势”这一主题展开热议。

万科集团 房屋质量 万科理念

万科集团副总裁王蕴女士在现场与大家分享了万科产品的核心理念和基本的价值观。王蕴表示,我们现在所面临的房地产市场,充满了各种各样的不确定性。在这种情况下,如何得到客户的肯定,得到市场的肯定是我们要面临的问题。

“为普通人盖好房子,不仅仅是万科的产品逻辑,也是万科的业务与逻辑。”对于客户的需求,做大量的跟踪性持续性的研究和统计。在房地产行业集中度越来越高的时候,曾经客户们所非常关注的产品的户型、产品的规划设计,成为了各个开发商的基本能力及格线。去年,通过统计显示,客户对房屋质量的诉求超过了房屋价格的诉求,渗透和裂缝的通病问题依然成为行业和客户痛点。那么,怎样能够在大规模交付的时候,保持稳定的高品质呢?王蕴做了以下几点总结:

首先是主体部分。最大的客户抱怨度是来源与渗漏,渗漏的绝大部分又是出现在外墙和门窗。外墙来讲,我们通过现浇的方式,彻底从根本上杜绝了渗漏隐患。正因为有了全混土外墙,所以说,我们可以配套使用铝合金的模板。对于铝膜而言,它不仅可以水平构建,还可以用同样的地形化、标准化去生产,所以极大的提高了功效。

第二个质量的关键部分是装修的部分。

从我们的数据上来看,所有在装修过程中的作业,包括工人的人工用时、工资和成本费用的占比,可以看到占最高的是泥水工,同时在人工工资单价相对来讲,泥水工和木工的单价会相对比较高。代价高意味着什么?意味着工资高,意味着他们的工作量、技术层次要求比较高,也意味着这一类的工种往往出现在质量的关键上,而且也是市场上最稀缺的专业工种。如何减少他们的作业难度,减少对这类用工的依赖是我们解决的根本前提。

除了这两个部分之外,材料部分,也是我们需要控制的质量源头。如何拒绝,如何消除偷工减料的现象也是我们项目现场管理中面临最严重的问题。对于万科而言,我们建立了全周期的材料检测系统,我们的检测不是从现场开始,而是从采购的时候就开始,采购的时候,一旦建立了我们的技术标准,我们就会对所有的供应商开始进行按照万科的标准来进行检测。如果没有合格的话,这类供应商是不能够入围进入投标阶段的。

前面讲的所有的一切,离不开开放的研发平台。研发平台,对于我们来讲,它不仅仅是对我们的合作方开放,也对我们的客户和对我们的创客团队开放。这里看到的照片,是位于东莞松山湖的研究基地,所有的研究架构是基于建筑本体和建筑环境的内容。这里所有的研发,除了我们刚才讲到的应用技术类的内容之外,我们着重在两个维度上重点关注。一类是顶层技术的研发,这里指的是材料类的例子,它要取得小的突破是非常难的。但是,往往当它有了一些突破以后,哪怕是一小部分的结构,在我们的现场将是取得质的飞跃。

最后,万科的第四个层面战略是践行城市配套服务商的战略。在居住的层面上来说,除了从长租公寓到万科现在做的主流产品的开发,到未来的养老,从城市功能的扩展上来看,万科能提供的项目,除了住宅,也有酒店、物流、医疗等等。所有一系列的业务,无论如何开展,我们做业务的时候,做产品的时候,依然要回归本原。坚持以客户为中心,为普通人盖好房子,盖好房子。我们相信,只有这样才能真正的实现与客户同发展,与城市同发展。



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