[摘要] 2017年已经过了半年了，楼市关键词在交替重叠的出现，监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等，这意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。
2017年已经过了半年了，楼市关键词在交替重叠的出现，监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等，这意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。7月22日，博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会盛大举行，7月23日会议第二天，众多重量级嘉宾到场，围绕“宏观经济与地产行业发展趋势”这一主题展开热议。
清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉教授，上台做《房地产市场的中长期趋势和政策的选择》主题演讲，针对“房地产未来的发展，应该怎么去把握”这个议题，与大家进行了交流。
刘洪玉表示，房地产市场一直以住宅建设为主，然而，住房不应寻求在投资领域中扮演这么重要的角色，所谓房地产市场，更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。经过了30年，尤其是最近20年的建设，我们发现市场上从住房的供应的结构上来看，新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越减少，政府越来越多的会变成间接供给的角色。所以，政府的购买保障和服务，也开始从方向转变，重点去支持一些危旧房改造、社区的重建，基于项目的支持。
需求和结构也在发生改变。我们的住房的套数和家庭的户数相比，整体上超越了1：1的关系。我们又经过了六七年时间的发展，这个比例关系，我不说具体的数，有的是1.1，有的是1.07。总的来说，基本的住房需求总体上得到了满足。所以，未来的需求，重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。
提及楼市政策，刘洪玉表示，我们要建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制，及其来抑制泡沫，防止大起大落，促进市场的稳定。具体的政策上的选择，我大概有几个维度。一个是从住房制度的设计和完善；一个理想的住房的制度，应该是为每一个人都能够提供一个获取住房的渠道，而且这个渠道是可进入、可选择、可支付、可持续的理想制度。所以我们的住房制度，在未来的发展当中，应该去进一步的完善供应渠道，改善供应结构，发展租赁市场，完善终端支持政策。
第二个非常重要的相关的政策，就跟土地供应相关联。我们总体上来说，未来的发展方向，应该怎么促进它开发和利用。还有土地供应，这是调控市场的工具，还是为了满足需求？我们说应该着眼于需求的满足来稳定供应。还有优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。
从住房金融的角度来说，就要建立和完善政策性的住房金融体系，为中低收入家庭提供支持。还有健全房地产金融的体系，有效的防范房地产金融的风险。
而对于最近热议的“租赁市场”话题，刘洪玉在演讲结束后接受媒体采访时则表示租赁需要规模化的企业机构，在市场中起到示范作用，通过操作透明房价定位等在市场中起到一定引领作用。我们本次也是要培育机构化的租赁企业，把它变成一种行得通的商业模式，在市场中发挥积极的作用。让市场变得规范透明，提高市场运行效率。
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