[摘要] 利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，工商舖市場於2016年上半年觸及歷史谷底後，於去年下半年開始有趁低吸納，加上去年底住宅市場加辣，部分資金自今年初起持續轉流至工商舖市場；再配合整體經濟及股市於2017年上半年表現良好，亦帶動工商舖買賣進一步回升。
上半年量值同創2013年DSD辣招後新高
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，工商舖市場於2016年上半年觸及歷史谷底後，於去年下半年開始有趁低吸納，加上去年底住宅市場加辣，部分資金自今年初起持續轉流至工商舖市場；再配合整體經濟及股市於2017年上半年表現良好，亦帶動工商舖買賣進一步回升。總結今年上半年，整體工商舖買賣登記量及值更同時創下自2013年初推出雙倍印花稅(DSD)辣招後的新高，而預計下半年市道將繼續向俏。
根據土地註冊處資料顯示，截至6月30日為止的上半年，全港共錄得4,429宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達785.25億元，較去年下半年的3,245宗及518.81億元分別上升36%及51%；若按年同比，更分別激增1.2倍及1.1倍，主要受惠資金入市，及期間錄得一些個別大額登記及內部轉讓登記所刺激。
上半年買賣登記4,429宗辣招四年首破四千關
今年上半年4,429宗的工商舖物業買賣登記，除了是自2016年下半年以來，連續2次出現半年度回升外；亦為2013年上半年(2月份)實施雙倍印花稅(DSD)後的「半年度」新高，並是近四年首度重上逾四千宗登記的水平。在工商舖三類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數佔比維持，達2,235宗，惟佔整體比率則回落至只有約50%；商廈及店舖則分別錄得1,239宗及955宗買賣登記，佔比各約28%及22%。
黃應年表示，本地及內地資金仍然充裕，加上工商舖市場相對住宅較少受辣招困擾，資金較易入市找尋出路。雖然工商舖買賣交投量於去年上半年的歷史新低後，已連錄兩個「半年度」的反彈，惟相比旺市時仍有上升空間，故料下半年買賣登記量值皆可持續向好。黃氏相信，下半年工商舖物業成交量料將再漲約一成至4,900宗水平；至於涉及成交金額，料在大額全幢商廈及店舖交投支撐下，下半年可望再升18%，預期約達925億元。
下半年店舖交投盼追落後 商廈續現巨額成交
踏入下半年，在工商舖各類物業範疇當中，黃應年看好店舖有機會追落後，在市場信心回復下，下半年買賣登記量料輾轉回升，尤其看好民生消費區的店舖買賣。至於商廈買賣登記則視乎有否新項目拆售，否則交投量或會放緩，惟全幢及巨額的商廈成交將續熾熱，可支持登記金額繼續走高；至於工廈市場下半年亦料會繼續穩步向好，量值可望齊展升幅。
下半年利好工商舖市道向好的因素，主要包括：
(1) 「一帶一路」、大灣區規劃概念及实时開通的「債券通」等一系列「互聯互通」業務，將進一步鞏固香港作為國際人民幣離岸中心的地位，大大提升投資者對跨境結算、託管、資產管理、風險管理等金融服務的需求，環球企業爭設據點，本地工商物業可持續從中受惠；
(2) 上半年兩幅商業地王迭現，反映市場極看好本地商廈前景，有助帶動下半年商廈市道持續走高，包括本地、外資及內地資金勢必繼續搶奪相關市場份額；
(3) 本地經濟表現理想，而美國緩步加息亦反映經濟復甦，支持整體樓市向好，而相對本地資金充裕，跟隨美國加息壓力不大，低息環境仍有利下半年工商舖物業投資買賣；
(4) 人民幣貶值下，內地資金繼續視香港工商房產市場為資金避風港；加上匯率折算的優惠及香港物業向來具有可觀潛力，均續吸引內地資金入市本港工商物業以達保值及增值之效；
(5) 本港零售消費市道持續復蘇，旅客數字亦見回升，店舖買賣成交有望進一步好轉，料民生消費區會加快起動，傳統核心消費區亦將見底回穩；
(6) 上半年工廈活化成商廈開售反應極佳，市場需求熾熱，下半年相關項目陸續有來，可續帶旺商廈以至工廈的買賣登記量。
利嘉閣地產對工商舖市道之半年回顧及展望
工廈市場回顧及展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，工廈市場自去年底有資金流入而令登記量抽升後，除了在今年二月因農曆新年的季節性因素而回落之外，其後連續4個月均拾級上升，並再次突破按月逾400宗的相對高位。總結上半年全港共錄2,235宗工廈物業買賣登記，涉及金額約219.30億元，較去年下半年分別上升30%及53%；如按年同比更大漲84%及86%，量值同創2013年DSD出招後的新高。
今年上半年，細價物業依然主導工廈市場成交量。其中介乎200萬至500萬元以內的價格組別錄得997宗登記，在7個價格組別中鶴立雞群，佔整體工廈登記量近45%；若與去年下半年比較，其登記量升幅亦見顯著，達43%，反映整體市況繼續穩步回升。值得一提的是1億元或以上的工廈於上半年登記量亦保持穩定，共錄得13宗，按半年增加1宗或8%，反映大額或全幢工廈仍有資金追捧(見附錄表二)。
按地區劃分，在10個觀察地區之中，有9區買賣登記量均錄得升幅，當中傳統工廈「重鎮」葵涌區勁錄516宗登記，較去年下半年上升33%，並成為上半年買賣登記量最活躍的地區；另一工廈熱門地觀塘區亦大升57%，共錄370宗登記。反之，長沙灣區因上半年工廈新項目貨尾拆售的登記量遜於去年下半年，故只錄得170宗登記，逆市減少32%。
從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎1.23億元至的34.1億元；當中，排在榜首者為鰂魚涌太古坊康和大廈多個全層的內部轉讓登記，涉資逾34.1億元；其次為黃竹坑仁孚香港仔車廠全幢，涉資15.6億元。在十大貴重成交中，全幢工廈成交佔了7個席位，平均分布在多個工廠區，如葵涌、觀塘及柴灣等。
至於工廈摸貨方面，雖然整體工廈市況轉活，惟轉手市場維持淡靜，主因是DSD辣稅仍然纏繞，炒家仍然靠邊站。總結上半年按月只有零碎的工廈摸貨登記個案，合計亦只有9宗，較去年下半年的10宗，再少1宗；涉及金額約3,860萬元，則按半年升約22.5%。
展望下半年，朱亮恒指出，工廈拆售仍然會帶動成交量上升，投資者亦繼續物色全層及全幢工廈入市，並透過翻新改造再拆售的形式推出市場。現時一些新型工廈呎價已突破萬元水平，料下半年可再有5%至10%的升幅；至於舊式工廈租務回報率相對穩定，約在4%水平左右。他續稱，下半年尚有數個工廈項目有望拆售，料再帶動市場氣氛持續向好，故預期無論細價工廈物業買賣登記或介乎5億至8億元的全幢工廈成交均會吃香。他並預測下半年工廈成交量將較上半年升25%，冀達2,800宗水平，而成交總值亦料同步升25%，至約275億元；全年累積計算，工廈成交宗數料達約5,000宗，涉及金額合共料達近495億元。
商廈市場回顧及展望
利嘉閣﹙工商舖﹚地產-商業部高級營業董事何紹榮表示，香港作為內地企業走出去的踏腳石以及外資公司進軍內地的橋頭堡角色非但沒有減退，反而隨著內地經濟進一步發展，而越顯重要。在中外資金相繼進駐香港設點下，過去半年多，商廈物業越趨吃香，交投自去年第四季起反覆上升，今年次季更越升越有，四月份時，在有新商廈拆售刺激下，單月登記宗數更突破2013年推DSD辣招前的高位，創下自2012年12月以來的4年又5個月的單月新高。
截至6月30日止的上半年，商廈物業買賣登記錄得1,239宗，較去年下半年的651宗上升90%；金額方面，上半年共錄得262.67億元，較去年下半年的239.51億元增加10%；若按年同期比較，量值更分別激增2倍及67%，在工商舖三範疇中升幅表現。
以價格類別劃分，今年上半年，介乎1,000萬元至2,000萬元以內及500萬元至1,000萬元以內價值類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有693宗，佔了整體商廈成交量約56%。上半年七個價格類別的商廈買賣宗數全線上升，升幅介乎25%至215%不等，反映市場升勢全面。其中，1,000萬元至2,000萬元以內的中價商廈登記量升幅最顯著，高達2.15倍，主要受惠商廈新項目拆售所刺激。此外，上半年價值1億元或以上的商廈買賣登記共錄得32宗，較去年下半年的25宗再增28%。
上半年最貴重的商廈買賣登記為金鐘力寶中心2座7樓全層及附帶一籃子其他物業，涉及金額逾26.4億元；其次為灣仔集成中心全幢，涉資20億元；而中環安蘭街11至15號全幢亦以7.66億元進佔第三位。上半年十大貴重商廈登記之中，共有6宗為全幢物業，當中上環區佔3宗，灣仔及中環區則分別佔2宗及1宗(見附錄表七)。
從本行長期觀察的11個地區分析，共有9區登記量在上半年錄得升幅，當中九龍灣成為上半年度買賣登記最活躍的地區，共錄得216宗，較去年下半年的17宗激增11.7倍，主要受區內工廈活化成商廈的創豪坊開售而錄得多宗登記所刺激。此外，上環及旺角等二線商業中心，亦雙雙錄得逾百宗買賣登記，兩者各升五成及近八成，反映甲廈貨源短缺，用家及投資者亦積極物色優質乙級商廈(見附錄表六)。
對於下半年的市道預測，何紹榮指出，受之前分別位於中環及啟德的兩幅商業地王高價售出帶動，加上市場對甲級商廈趨之若鶩，目前甲廈業主封盤情況嚴重，不少叫價更提高三成至五成，明顯窒礙市場成交，導致買賣雙方不斷拉鋸，就連乙級商廈亦逐步提價達兩成。因此，何氏預期下半年商廈買賣登記將有所放緩，惟在多了全幢交易放售及內地資金入市下，登記金額有機會不跌反升，初步估計，下半年商廈登記量或有兩成跌幅，料只達1,000宗左右，但登記金額則可望再升14%，至約300億元。
店舖市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖及投資部營業董事鄭得明表示，過去近一年零售消費市道已由谷底徐徐回升，相比起去年上半年，店舖買賣登記亦由之前每月只有數十宗增至由去年八月起至今年六月為止，連續11個月每月均能維持在百宗之上，表現尚算平穩。截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣錄得955宗，較去年下半年的880宗上升9%；至於成交金額方面，在年初錄得領展出售多個商埸及上月錄得兩個新盤商場內部轉讓的大額登記下，上半年店舖登記金額高見303.28億元，較去年下半年的135.54億元增加1.24倍。若按年同比，量值更分別大增1.38倍及1.82倍。
過去一段時間，店舖買賣市道自谷底走出後，一直處於鞏固期，買賣登記過去半年來維持在200宗以下的水平窄幅徘徊，平均每月成交約159宗。按地區分析，上半年納入長期觀察的17個分區當中，中環店舖買賣登記量在去年下半年的低基數下，錄得150%的較大升幅，惟實際亦只有5宗。相對一些以民生店舖為主的地區，登記量明顯較多，且升幅亦見顯著，如九龍城區上半年錄得50宗買賣，較去年下半年大升1.27倍，而屯門、大埔及觀塘亦錄得介乎50%至93%的升幅，反映民生店舖交投相對活躍，而此情況在下半年料將持續。
按物業價格分析，在七個價格組別的店舖物業交投量當中，大部分均錄得升幅，其中1億元或以上的大銀碼店舖登記量升幅最顯著，上半年共錄32宗，按半年大升78%，當中有不少是大型商場轉手或內部轉讓的登記。另外，500萬元以下的店舖成為上半年最熱門登記的價格組別，共錄得473宗，較去年下半年的449宗升逾5%。至於中價店舖買賣登記表現亦穩中有升，介乎500萬至5,000萬元以內的3個組別均錄得逾百宗登記，按半年升幅均約一成左右，反映各類店舖買賣交投持續走出谷底，繼續輾轉上升。
鄭氏續稱，剛踏入6月份及下半年度，店舖交投已十分熱鬧，近日資深投資者黎永滔以約7億元購入彌敦道86至88號地下B及C舖連1及2樓(目前租客為G2000)；而黎氏实时亦以近1.3億元售出上海街 595至599A號地下A舖連1樓(現為翠河餐廳租用)。另一資深投資者吳金福則以約3億元沽出海防道32至34號地下D舖(德成大藥房)予投資者劉軍；而吳氏再以約2.06億元購入金巴利道27至33號(佳記餐廳舖位)。
至於人稱「舖王」的波叔鄧成波近期亦以2.5億元購入尖沙咀嘉蘭圍3號地下A至C舖連1至3樓。此外，Toyomall集團亦連環購舖，分別購入爵祿街98號地下C舖連1樓，作價約4,500萬元(租客為war game店)，及以約7,000萬元購入大角咀福全街20至28號地下F舖至1樓(惠理護老中心)。其他二線區也錄得大額成交，如放盤多時的大圍村南道41至51地下B及C舖(楓林小館自用舖)以約3億元售出；而大圍道37至47號地下5號舖(恒生銀行自用)亦以約1.4億元易手。
展望未來，鄭得明指出，港股上半年以來持續反彈，且升勢未止，上周更飆升逾千點，再創兩年新高，加上美國加息步伐有轉緩跡象，利好資金再次投入市場，而工商舖三個範疇之中，店舖上半年升幅溫和，下半年料可追落後。觀乎目前零售市道已見跌定，租金亦見企穩，加上旅客數字回升，均有助刺激資金流向低水的店舖物業。預期下半年民生區店舖交投將續受惠，大碼成交亦會增多，並帶動下半年店舖每月平均買賣登記維持在約180宗的水平上落，即半年合共料錄約1,100宗登記，料較上半年升15%；而涉及合約金額亦料同步增加15%，冀達350億元水平。
圖一：工商舖物業買賣登記量值走勢
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