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轮到2手房价格下跌:新房对2手房形成挤压效应

21世纪经济报道     2017-07-14 08:04

[摘要] 与往年一样,还差几个小时才走完上半年,6月30日晚上就有几家机构迫不及待地发布了上半年销售排行榜。我们看到,前30名的主要房企,尤其是前10的房企,同比增幅很是不低。按照这种速度,全年销售额超过千亿的房企数量将会更多。

与往年一样,还差几个小时才走完上半年,6月30日晚上就有几家机构迫不及待地发布了上半年销售排行榜。我们看到,前30名的主要房企,尤其是前10的房企,同比增幅很是不低。按照这种速度,全年销售额超过千亿的房企数量将会更多。

此前,曾有比较好玩的观点是,根据主要房企销售额调控时期仍然保持较快增长的情况,声称调控无效。至少这一轮没人这么轻率地说了。实际上,不论大鱼小鱼全都吃得饱饱的,只能说明楼市实在太好,啥企业建的房子都能卖出去。当规模房企保持增长,楼市集中度提高的时候,反而可以说是调控见效。让一批没有实力的房企出局,本是调控的应有之义。

如果看行业数据,房地产市场表现相当不错。上半年数据还没出来,从1-5月情况看,房地产投资增幅8.8%,高于增幅为8.6%的固定资产投资;房地产国内贷款增速也达到17.3%。6月未现断崖,预计上半年也会基本维持这种速度。

但仔细分析,惯性增长的成分居多。虽然此轮调控是去年10月开始的,但真正发挥威力,应该是在今年3月中旬起几十个城市调控加码之后。按照3个月左右的政策消化与市场传导时间,调控效应要在6月下旬以后才会次递显现。

进入7月后的三季度,才是考验。

政策层面,没有丝毫松动的迹象。相反,6月还有一些城市继续在调控方面“打补丁”。金融领域去杠杆的基调没有变化,无论是房地产企业的贷款,还是个人住房贷款,都有收紧的趋势。一线城市连首套房的利率也调至9折甚至基准线。

最近还有两个现象值得注意。商品房限售,由一线城市向二线甚至三线城市蔓延;限价,由商品房售价向土地起拍价扩展。这表明行政手段短时间不会退出调控。

与此同时,各地还注意在供应端发力。上海、南京、杭州、广州等城市加快了土地供应。比较有意思的,是北京市住建委6月27日公布了389个项目的名单,明确告诉市场一个信号,北京并不缺商品房现实供应量。另据有关机构数据,至6月底,北京商品房库存量还有10万套。

经常有朋友问到两个问题:每次供应土地尤其是住宅用地,为什么都有大批房企去哄抢?为何每当新盘推出,销售情况都很不错,不少还是一售而光?当然,一般都是在热点城市。

上半年全国300个主要城市,卖地收入确实是大幅增长,但土地出让面积、成交面积同比都略有下滑,这表明,土地单价在上涨(其中可能是结构性上涨,比如市区土地增加)。业内一个重要观点是,拿地的以品牌房企为主,它们多是出于补库存的需要。去年和今年一季度销售情况很好,企业要持续发展,地贵也要拿。

上半年商品房销售不错,一方面,说明商品房需求依然存在。投机需求已基本被阻挡在外,投资需求也挤得差不多了。但刚性需求(包括首次改善性需求)还有很大市场。这就是我以前讲过的,哪怕是刚性和改善性需求,也能支撑我国房地产市场向前发展,实力房企照样能从中找到自己的机会。

另一方面,与商品房限价有关。如你所知,热点城市普遍限价。比如,有个二线热点城市,周边二手房已经卖到6万多块,某新开楼盘却限价5万以下,确有购房需求的,肯定要去排大队。这就是为什么有的新楼盘要在深夜偷偷摸摸开盘。通知到了,一售而光,再要没有。强调一下,限价与开发商主动降价,是两回事。

回到前面,呼应标题。如果非要预测,我个人认为,对大多数房企来说,三季度要比上半年困难。理由就是,所有的调控措施,不但没有放松,还有加强的迹象;去年下半年传导过来的市场惯性,到今年7月后已衰减得差不多了;投资需求挤得越来越干,而土地供应量却在加强或加大。至于四季度,期望值也不要高于二季度。

对于上市房企来说,2017年的财报还会比较好看,因为结转的是2016年及以前的项目;但2018年利润率却会下滑,因为今年商品房限价,而土地价格仍在增长。再加上2017年以来,资金成本是上升的。这些必然要吞蚀上市公司的利润空间。

但也不必过度悲观。此处要重复一句平庸的话,基本面决定了今年楼市不会大涨大跌。大涨是不可能了,很多地方限价是比照去年10月给你发预售证的。大跌(指房价下跌30%以上)暂时也看不到,因为有刚性和改善性需求的强大支撑。

有朋友用新开楼盘与周边二手房价格比较,会发现一个现象,新旧倒挂,新房比二手房低,有的低20%。上面说了,这是因为当地限价,它参照的是去年10月的水平。说明该楼盘所在区域房价过去8个月上涨了20%。但别着急,新房同样会对二手房形成挤压效应。也就是说,轮到二手房价格下跌了。

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