一
政府房地产政策越多，房价越高
首先，加州的房价远高于全美平均水平。在《房地产的繁荣与萧条》里，索维尔详细阐释2008年金融危机之前，美国房地产市场是如何产生泡沫的。危机前的美国房地产市场发展不均衡，房地产的繁荣与萧条是一个性问题，但是问题的根源却集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如，从2003年到2004年，美国房价的涨幅为13%，但它的统计范围里，同时包括了涨幅为4%的密歇根州和35%的亚利桑那州。
加利福尼亚州的涨幅更是一直数倍领先于，尤其是加州沿海岸，一直是全美高房价的市场，也是房价涨幅最快的区域。在房地产市场处于巅峰状态的2005年，全美房价涨幅的十个区域全部位于加州。过去加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代，加州沿海的房价才逐渐抬高，从此领跑。到2005年，在旧金山湾区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加州各市县中，购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅。
其次，收入增加、人口流入不足以支撑房价上涨的观点。索维尔发现，惯常的观点是，收入上涨、人口增加，但是都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加州的房价已经数倍于平均值时，该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。
人口增长方面也很难支撑前述理论，因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长，与增长的幅度大体持平，甚至于像加州帕罗奥图市这样的地区，在这一时期的人口数量还退减了8%，但房价同期却上涨了近4倍。
再次，地价才是决定房价的关键因素。根据美国国民经济调查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地价格为14万美元，在圣地亚哥这一数字为28.5万美元，在纽约约为35万美元，而在旧金山则接近70万美元！这就解释了何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。
最后，政府人为调控才是导致房价高崎和主要原因。索维尔考察发现，正是在20世纪70年代，加州开始制定严格限制土地使用的法律和法规，普遍禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此，这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下，加州的土地资源被人为地造成一种稀缺状态，这自然推动了地价的上涨，并最终导致普通房屋也成为百万“豪宅”。
加州的现象很好地解释了为何部分地区的房价会突然“腾飞”。索维尔指出，同样的土地限制政策自20世纪70年代开始，从加州沿海岸各县广泛传播到各地，并延续到多年以后。而不管土地政策在何年、何地颁布，当地房地产价格都应声飙升，无一例外。
调查证明，那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻，往往伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。当然，禁止在开阔地上建房并非的限制法律或政策。在美国各地出台的各项限制发展政策中，还包括区块划分、建筑物高度限制、地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。而在一些地区的司法体系中，规划委员会拥有的权力裁决建筑的许可与否，这也直接导致了房地产“时间成本”的增加。
由此，我们大致能够理解美国房地产市场不平衡的“繁荣”背后的逻辑：但凡出台一系列限制政策的城市发展管理计划的地方，房价往往格外“繁荣”，通常是平均水平的数倍；而“缺乏管理”的城市的房价，事实上仍可被大多数民众承受。调查显示，在一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭，可以15-20万美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米的优质“中产阶级”住宅。而在那些拥有10-15年发展管理计划的城市，同样的房屋将耗资30-40万美元；如果发展管理计划延长到25年或更久，那么同质的房屋价格将达到50-150万美元。
二
金融“创新”是房价泡沫的催化剂
索维尔还发现，源于房产的“金融创新”手段，也起到了推波助澜作用。进而直接导致了后来金融危机的发生。所谓的房产“金融创新”，就是通过各类金融工具来降低购房门槛，使得低收入者或无力购房者，也能够加入到购房大军之中。这些“金融创新”产品包括：零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。
值得注意的是，在房屋净值贷款中有一种产品叫做“再融资兑现”，简单来说，就是当市场利率重新向下调整的时候，贷款人将重新以新的贷款来代替旧贷款。在低利率时代，类似“再融资兑现”的工具自然颇受欢迎。但当利率重新步入上行轨道时，这样的工具却会直接刺破金融创新的泡沫——随着偿还能力的失去，贷款人的违约率也大幅提升。“再融资兑现”似乎让我们看到了“庞氏骗局”的影子。
表面上，上述这些“金融创新”是房地产市场繁荣的结果。但索维尔却指出，这背后也暗藏着“政府之手”。他强调，21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流，并取代传统的贷款原则和标准，是得益于银行及其他信贷机构的授权。更重要的，正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准，才推动了信贷机构的授权冲动，以至于房地产“金融创新”的泛滥。
三
布什总统的“美国梦”更是为房价泡沫推波助澜
2002年，乔治·W·布什总统敦促国会通过了《美国梦之首付款法案》。该法案明确，将给予低收入有意购房者以首付款补贴。此后布什继续敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。在这样的背景下，其他政府部门也开始放松抵押贷款的要求。在政府的力推下，传统的信贷产品急剧萎缩，创新性的弹性信贷标准的抵押贷款则开始飙升。低收入者凭借政府的“帮助”实现了购房梦。但房产金融创新却在泡沫的大路上狂奔。
所以，整体来看，在次贷危机前发生的这场美国房地产市场的繁荣和衰退，背后始终都有政府的影子。无论是不同地区间的房价差异，还是房地产金融领域里的五花八门创新工具，都是政策引导的结果。而这恰恰证明了，大多数政策制定者并没有真正理解房地产市场的运行逻辑。
正如索维尔所指出的那样，“不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段，关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误”。多数人认为，自由市场不支持可承受的房价，因此，政府的干预和投资必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置业。但发生在美国的事例却证明，政府以限制的方式大量干预房地产市场的地区，房价往往呈现遥不可及的状况。而在被政府“忽视”的那些地区，房价在家庭收入的占比甚至持续下降。同样，正是在那些房地产过分“繁荣昌盛”的地区，房产金融创新的方式和花样也，房地产市场呈现出的投机性也最强。反之，那些缺少过度管理的地区，房地产市场却甚少呈现出投机性，市场也稳定得多。
严重声明：索维尔在书里分析和批判的是美国房地产泡沫。如有与我天朝雷同之现象，纯属巧合。本文概无引导之意图与责任。
