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万达抛售,葫芦里卖的是房产的灵丹妙药?

刘磊房产评论 2017-07-12 11:17:17

大佬们做事情总是有寓意的,当年王健林在年会上唱《一无所有》,如今兑现了“承诺”。在631.7亿卖掉13个万达文旅城以及76个万达酒店项目后,万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清,成了名副其实的商业服务管理运营商。

葫芦的启示,轻与重的对比

“轻资产”是万达提出来的战略目标,某种意义上说,就是“一无所有”式的经营,是继“裸捐”之后的有一种大企业转型方式。“轻资产”模式指的是从赚取资产(重资产模式)走向赚取增值服务,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成。

王健林给万达的轻资产模式定了两个具体目标:一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%,房地产销售收入、净利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超过20%。

很多人可能不理解,为什么没有实体反而会发展的更好,这恰恰是事物的发展规律,古人虽然没有现代企业管理的经验,却从思辨的角度提出了这种思想:什么是大?大到什么程度才算成功呢?庄子就讲过一个故事,说惠子得了大葫芦,却发现没用,因为装水的话,还没装一半,葫芦就撑不住水的重量,碎了;如果切开做瓢,却发现因为太大而无法进入缸里面盛水。

这其实很形象的说明:一味追求资产规模,最终带来的并非而是负债。无论是大企业,还是中小投资者,结果是一样的。比如这次万达打包出售的万达城,据称每个万达城从拿地到最终建成万达现金流投入需50亿元;比如那些囤积十几套房产的投资者,每个月按揭支出也是十几万——都是不小的数字,但看似庞大的房产财富帝国,很可能就会被负的现金流击垮。

眼界放开,葫芦才有用武之地

那么庄子对于大葫芦如何看待呢?他说惠子说葫芦没用,是因为葫芦没有用对地方。如果把葫芦绑在身上,就可以漂洋过海。

反观投资也是这样的道理。当资产规模达到一定程度时,在单一市场中,就会遭遇“天花板”的窘境,难以继续增长及扩张;在缩水的同时,负债却在不断增长,直到拖垮投资者。然而,如果像庄子一样,摒弃狭隘的眼光呢?庞大的资产作为信用评级的基础也好,作为投资风险的对冲也罢,跳出单一市场去寻找机会,分散风险,比在单一市场中尾大不掉要好的多。

这并非纸上谈兵,事实上,万达在“轻资产”化的同时,其海外投资额(均以人民币计算)则累计达到2451亿元;不能不说这是极具智慧的举措。

所以万达轻资产的启示,在于如何看待资产。就比如说房产投资者手中的房子,房子是目的吗?房子越多就代表投资者越有钱吗?显然并不是这样。房子只是手段,才是目的。当我们的投资者看到房产市场火热之后,就一窝蜂的涌入并大量购入房产,直接将现金流消耗殆尽;资产规模增长的同时,负债也在增长。这并不是明智的投资方式,而现在万达所做的,恰恰给了投资者一个明确的启示。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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