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上半年土地市场供求同比微降 重点城市土拍政策渐趋多元

——房天下2017年年中白皮书之土地篇

房天下     2017-07-11 06:00

[摘要] 随着7月骄阳似火的到来,中国房地产市场在“限”字当头下已经冷静地度过了上半年。回首这半年,随着各地因城施策的大力调控,楼市已逐渐清晰了“房子是用来住的,不是用来炒的”的思路。

随着7月骄阳似火的到来,中国房地产市场在“限”字当头下已经冷静地度过了上半年。回首这半年,随着各地因城施策的大力调控,楼市已逐渐清晰了“房子是用来住的,不是用来炒的”的思路。

土地市场方面, “落实调控、确保平稳“成为2017年上半年的主旋律。中国指数研究院统计数据显示,2017年前6月,全国300个城市土地出让金总额超1.5万亿元,同比增长近四成。分城市来看,一线城市供地节奏有所加快,供应量同比增长四成;二线城市平均溢价率同比下降,出让金涨幅较去年同期有明显收窄;三四线城市逆势升温,成交楼面均价领涨。

政策层面,北京延续去年年底“限价+配建“土拍规则,石家庄、上海、广州等城市陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到落实。

上半年土地出让金增长近四成 平均溢价率明显下降

2017年已悄然过半,整体来看,上半年土地市场稳中有进,供求两端同比微降; 300城土地出让金总额超1.5万亿,同比增长37%;楼面均价连续两季度同比走高,平均溢价率明显下降。

2017年上半年土地市场

供求方面,中指院数据显示,2017年前6个月,全国300个城市共推出土地面积45967万平方米,同比减少4%;成交土地面积38196万平方米,同比减少2%。

受一线城市供应增加所致, 2017年上半年全国300个城市土地出让金总额高达15055亿元,同比增加37%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为12100亿元,同比增加41%。

2017年上半年楼面均价持续走高。中指院数据显示,前6月,全国300个城市成交楼面均价为2242元/平方米,同比上涨39%。平均溢价率明显下降,中指院数据显示,全国300个城市土地平均溢价率仅为36%,较去年同期下降4个百分点。

一线增供二线趋稳 三四线地市逆势升温

2017年上半年,为响应中央精神,一线城市明显加快供地节奏,加大土地供应,供应量同比增长逾四成,成方面量涨价跌,出让金总额增加过半。

中指院数据显示,2017年1-6月,一线城市共推出土地250宗,推出土地面积1267万平方米,同比增加42%;成交方面,共成交土地230宗,成交土地面积1135万平方米,同比增加71%;土地出让金为2370亿元,同比增加55%;楼面均价为9279元/平方米,同比下降15%;平均溢价率为22%,同比下降40%。

2017年土地市场

二线重点城市亦秉持“分类调控、因城施策”的精神,针对自身市场特点制定了土地调控政策,收到显著成效:平均溢价率同比下降,出让金涨幅较去年同期有明显收窄。

具体数据来看,2017年上半年二线城市共推出土地3646宗,推出土地面积16792万平方米,同比减少7%;成交方面,共成交土地3143宗,成交土地面积13919万平方米,同比减少9%;土地出让金为7591亿元,同比增加15%;土地成交楼面均价为2876元/平方米,同比上涨22%;土地平均溢价率为32%,较去年同期下降17个百分点。

受一二线城市调控影响,企业拿地需求层层外溢,2017年上半年,经济发达城市周边的三四线城市成为各企业布局新战场,土地市场相应升温。

中指院数据显示,2017年前6月,三四线城市共推出土地7585宗,推出土地面积27908万平方米,同比减少3%;成交方面,共成交土地6280宗,成交土地面积23141万平方米,同比增加1%;土地出让金为5094亿元,同比增加77%;土地成交楼面均价为1336元/平方米,同比上涨79%;土地平均溢价率为51%,较去年同期上升35个百分点。

重点城市深化调控 土拍政策渐趋多元

尽管土地市场一片火热,但调控高压态势未减。不少城市通过限价以及创新土拍方式控制地价。

整体来看,二季度以来,一二线城市调控不断深化:北京延续去年年底“限价+配建“土拍规则;石家庄则提出“双限双竞“土拍新规;上海新推租赁住房用地,要求竞得人需100%自持70年;此外,广州、天津、杭州等城市也陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到落实。

在各地土拍政策的加持下,土地市场价格得到有效控制,上半年整体溢价率也在持续走低。

冷静下来的不只有市场,还有曾经疯狂的房企。为减少拿地成本,降低开发风险,房企们越来越推崇“联合体“拿地这一减压模式。从”疯狂抢地“到”联合体“拿地,从”激烈竞争“到”合作共赢“,象征着房企逐渐趋于理性。如此一来,不仅可以减少竞争,还可以平抑地价,维稳楼市。

纵观2017年上半年,不难发现,各地土地市场都是基于“房子是用来住的,不是用来炒的“的根本原则,对于涨幅过快的城市适当增加土地供给,对于库存量过大的城市延缓和杜绝土地供应。

可以想见,在不远的将来,土地市场的过热成交、过高楼面价都将得到明显、有效的抑制,2017年下半年的土地市场将更加理性、平稳、健康。



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