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北京土地市场"抢地"模式终结 溢价出现回落

新京报     2017-07-07 07:18

[摘要] 自2014年起,北京土地市场就变得有如烈火烹油一般,高价地层出不穷,房企争相在土地市场上豪掷资金。楼市火热和土地供应稀缺,使得房企普遍患上了“土地饥渴”症。因此每逢市场上优质宅地出让,就会引得众多房企拼抢。不过,这样的局面在今年3月份有了很大改观。

业内表示,本轮土地供应中有大量自住房用地,对于后期平抑房价有明显作用。

自2014年起,北京土地市场就变得有如烈火烹油一般,高价地层出不穷,房企争相在土地市场上豪掷资金。楼市火热和土地供应稀缺,使得房企普遍患上了“土地饥渴”症。因此每逢市场上优质宅地出让,就会引得众多房企拼抢。不过,这样的局面在今年3月份有了很大改观,最近几个月来,北京土地市场上房企已经变得理性很多,强力调控之下,很少再见到高价地出现。

利润压缩,拿地热情减退

“在去年‘新政’刚推出时,土地市场其实还延续了很长一段热度。”业内分析师回忆表示,当时挂出来的几宗优质地块依然吸引了不少开发商,到了今年初,房山和平谷的两地块就双双触及竞价上限和自持地块上限。

当时业内有声音认为,土地市场已不再理性,很多房企拿地都没有去计算成本。“新政之下,其实大家都没想好怎么做产品,而是先把地拿了再说。”一位机构分析师指出,北京土地市场在去年底出现开发商抢地,主要原因还是在于去年全年市场的火爆,开发商对于2017年市场预期普遍较高,因此积极拿地补货。

北京土地市场真正的转折是在今年3月。从3月底开始,市场上密集供应的土地都带上了去年延续下来的“新政”属性。其中绝大多数住宅用地都沿用了“限房价、竞地价”这一模式,并且部分用地还采用竞自持面积等附加条件。

“从三月底开始,在北京‘楼市调控’新政和土地严苛出让条件的‘组合拳’打压下,土地市场的热度才开始明显下降。因为大部分房企拿地还是要追求利润,在严苛的拿地条件进一步挤压之下,尤其是划定了未来售价后,房企能够非常清晰预估利润空间,自然也就不会去赌后市预期。”一位不愿具名的企业人士透露。

该人士表示,当然也有一些房企会因为追求品牌效益等原因在京拿地,比如河南正商就曾在今年上半年的北京土地市场频频露面,直到4月底以接近销售限价的价格拿下了丰台和顺义地块才宣告罢手。事实上,在4月份出让的不少“限房价、竞地价”地块中,房企的拿地楼面价都已经逼近商品房的销售限价。

后市预期转冷,重启观望

而3月以来的土地出让情况也意味着,开发商对土地的“抢食”模式也已基本结束。

这源于开发商们赫然发现,相比往年,今年出让的土地中除了自住房,大多是“限销售均价”以及“最高销售限价”的地块。因此除个别热点地块外,大多数土地并未出现太过夸张的土地溢价。

亚豪机构市场总监郭毅总结表示,从今年的二三月开始,房企拿地心态就已经发生了巨大变化。“以前竞自持面积触顶,还要竞高规格建设方案,而现在甚至连溢价率上限都触及不了。”

她分析认为,这主要是由于综合调控所致。对于开发商们来说,此前他们为了完成业绩指标而不惜成本囤地,而今年,开发商在政策限制之下,利润空间已基本被锁死、融资环境也不乐观,虽然上半年的业绩大多比较漂亮,但下半年前景难料。因此房企投资拿地的冲动也相较去年有所平抑。

“现在地价已经很高,但房价不可能出现暴涨,预计今年下半年到明年调控会继续加强。所以融创从去年10月之后就已经停止拿地,今年也不会在公开市场拿地,还是以并购为主。”也许正是出于这样的考虑,在今年3月份融创业绩发布会上,融创集团董事长孙宏斌如是说。

实际上,眼下不少开发商的心态确实如孙宏斌所说。新政后土地首拍时大多数房企还是观望为主。当时一宗位于北京市通州区台湖镇地块以15.8亿元的总价成交,溢价率39.8%,折合楼面价17162元/平方米。而同日出让的一宗密云地块,溢价率也不足36%。

刚需供应将提升

特别值得一提的是,与住宅用地的遇冷相比,商业地块更是迎来了直线降温。随着北京楼市调控过程中对商办类项目的调控加强,商服类地块出让也受到了较大影响。在去年宅地出让较少的情况下,有大量的商业用地依旧受到房企热捧。但在商办类项目遭遇强力调控后,开发商对于商业地块的热情有了明显下降,房山长阳和顺义高丽营等商业地块均低溢价成交。

一上市房企品牌负责人表示:“对房地产来说,最重要的政策就是土地政策,从去年‘9·30’新政开始,国家就已经释放了明显的政策信号。而今年‘3·26’新政对商办类产品严格的限购政策,也基本上杜绝了未来商业用地去做‘商住’两用的产品。更何况,出让条件中还附带有自持年限,在重重限定下,我们就算想要去拿地做项目,也还要考虑资金压力和项目回报周期等等问题,不可能像以前一样去和其他有意向的企业无限制地竞价。”

而上半年大量的“限房价、竞地价”和自住房地块入市,将会对未来的市场供应和价格产生不同程度的影响。

“大量自住房和限价商品房入市会提高中低端产品比重,将改变中高端产品为主的市场格局。”郭毅分析认为,这种情况就基本限定了房产项目无法通过其他方式(如捆绑精装)向市场销售,对于开发商来说,他们的利润率空间就会变得有限起来,更多地还需要靠此前没有限定条件的项目来实现利润。

有业内人士则表示:“北京这一轮土地供应结构中有大量的自住房,这一类住房对于平抑房价作用明显。同时,土地市场的供应结构发生变化,对于产品开发和销售结构也是有积极影响的。这有助于一些刚需购房者选房,并且防范了炒作房价现象的出现,对于稳定住房也有积极作用。”

数据解读

37宗地出让缓解“土地饥渴”

与“限价”类的措施相辅相成,供地量的增加也很大程度上缓解了房企的“土地饥渴”。今年上半年北京土地公开出让经营性用地37宗,规划建筑面积426.63万平方米。对比去年北京全年28宗的经营性用地成交记录,今年北京明显加大了土地供应,尤其是住宅用地的供应。公开数据显示,今年住宅用地成交23宗,规划建筑面积284.99万平方米,同比大幅增长321.88%。而去年全年仅出让13宗宅地,规划建筑面积219.93万平方米。

“今年上半年,北京土地成交额已经达到1006亿。”中原地产首席分析师表示,“从目前已经挂牌的土地来看,预计未来还会有大概600多亿的供应,两项叠加就是1600多亿。如果后续土地继续按照目前的趋势供给的话,今年北京土地市场的成交额将很快突破2000亿。这应该是北京房地产市场‘加法’调控的一个表现。”

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