昨晚10点，上海土地交易市场网站挂牌两幅分别位于张江南区和嘉定新城的地块出让公告。引起市场关注的是地块的土地用途都显示是“租赁住房”。公告称，所建物业仅用于出租，不得出售。
此前北京也出现过全部持有的住宅地块。不同的是北京的规则是到了限定价格后开发商自己报自持比例，结果开发商自己选择全部持有。而上海首次提出“ 租赁住宅 ” 这四个字，也就是说，开发商早就知道这是块全部持有的土地，没有任何回旋余地，显然这次上海又走在前列。
上海宅地出让的“标配”一般是15%的自持比例，说明租售并举的思路得到很好贯彻。今年以来政府有关租赁市场建设的会议开了不少，租赁市场重视程度相当高，出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。
“只租不售”为什么会落户浦东张江和嘉定新城？
选择这两个区域有其内因。今年5月8日，上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》（征求意见稿）明确张江今后新增住宅只租不售。对于张江这幅地块建成的物业不得销售并不会有太多意外。
那么嘉定为什么也用这种方式？ 有一份产业发展的红头文件引起大卢关注。
说到底是对产业结构优化，产业转型。一个创新型的区域才会有高产出，吸引高端人才。嘉定本身偏向工业，产能上不及金融或者创新型业态的区域，直观反应到生活中，就是区域经济发展慢，房价也涨了慢。
找个类比。2010年嘉定新房均价是15968元元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。到今年上半年青浦均价突然涨到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差达到5166元/平方米。
为什么青浦价格突飞猛进？其主要原因在于青浦也在做产业升级转型，比如北斗导航西虹桥基地、航空发动机产业基地等等。华为的研发基地也落户青浦。这些企业会吸引高科技人才，经济效益提升的同时对区域房价也是有利支持。
由此可以看出，市场上大量提供租赁房源有利于吸引人才，进而为经济发展服务。最近二、三线城市出台不少政策吸引人才，最终目的也是为提高经济发展。
哪类房企会拿这种地？高溢价现象会不会再度上演？
由于是全部持有，做长租需要大量资金做后盾，直接把中小房企排除在外。其次，对于一些习惯做高周转、高扩张性的房企也不会去拿这块地，资金沉淀会限制他们的发展。最后，后续运营管理也是很考验房企能力的事情。
比如，“嘉定地块需要优先为嘉定区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障”。因此最后拿地的一定是具有一定规模，并且在长租市场有所尝试的大型房企。说不定北京拿完全部自持地块后，万科还有可能角逐嘉定和张江地块。
不过虽说是宅地，上海宅地向来稀缺，但是门槛高，限定条件多，只能少数房企参与竞拍，所以最后溢价率肯定不会高。
租售并举是趋势，当前发展痛点在哪里？
租售并举是趋势，预计后续还会有一些地块会选择“租赁住宅”土地出让方式。但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。
其次，当前租赁与买房所能获得的社会权利落差过大，二者无法形成对等的人员流转。子女入学与住房、户口等因素紧密捆绑。倒逼家庭在住房上要倾尽所有，以获得登上社会相对公平竞争的平台的机会。
因此，租赁市场发展仍需要更多政策保护租赁者权益，使得承租人的意愿和诉求得到足够的重视和关怀，这样租赁市场才会健康有序运行。
卢文曦2017-07-05 17:09:33
