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北京土地供应开闸 半年宅地供应量超2016全年

娱乐信报     2017-07-05 07:13

[摘要] 土地供应不足一直是业界认为北京楼价暴涨的根源之一,不过,今年以来,北京一直在开闸大放量。6月30日,上半年的最后一天,北京国土局再次启动开挂模式,推出6宗地块,总起始价182.4亿元!为热闹的北京土地市场2017年“上半场”画上句号。

土地供应不足一直是业界认为北京楼价暴涨的根源之一,不过,今年以来,北京一直在开闸大放量。6月30日,上半年的最后一天,北京国土局再次启动开挂模式,推出6宗地块,总起始价182.4亿元!为热闹的北京土地市场2017年“上半场”画上句号。分析人士指出,在调控政策抑制需求的同时,北京2017年以来显著加快土地供给节奏,在调控导致的楼市趋冷背景下,将对北京楼市带来深远的影响。

■半年宅地供应量超2016全年

最近北京的土地市场真是如同开闸放水似的,在2017年1月-6月北京合计公示56宗经营性用地中,北京6月份公示 21宗经营性用地,总起始价达502.6亿元,达到2017年上半年之最。同时,住宅用地供应的力度一直在加码。

6月30日北京土地市场又有6宗土地入市,6宗地块分别是海淀北部地区整体开发翠湖科技园2宗、亦庄经济技术开发区路东区2宗、怀柔镇张各长村2宗。总起始价182.4亿元。其中,在5宗住宅用地里,4宗为“限房价 竞地价”地块;另一宗为自住房地块。怀柔区2宗地块中有1宗自住房地块销售限价20000元/平方米。

此前的6月27日,北京再次挂出5宗限价住宅用地,其中一宗位于东城区南二环外的地块,以历史最高的93521元/平方米最高销售单价,也是近五年来东城区出现首个地块。

据统计,2017年上半年北京全市土地供应达到了65宗,456.66万平方米,供地宗数环比2016年下半年上涨150%,同比2016年上半年上涨261.1%,半年供应量较2016年全年的44宗还多出了21宗。在所有土地供应中,居住类用地有41宗,占全部土地供应量的63.1%;商服金融类用地5宗,占7.7%;工业用地7宗,占10.8%;综合用地11宗,占16.9%;其他类型有1宗。

■供应端明显增量

研究中心称,今年上半年一线城市经营性土地成交面积达到1214万平方米,较去年下半年下降约30%,降幅有所收窄。造成这一现象的主要原因,是北京增加的多宗自住型商品房用地供给。

数据显示,到目前为止,北京年内成交建设用地约335万平方米,合计土地成交金额达到了1006.22亿元。而去年全年,北京土地市场仅成交约468万平方米。从目前土地供应趋势看,全年土地成交金额有望突破2000亿元。

与此同时,北京市住建委近日出台商品住宅项目预售许可新规,鼓励房地产开发企业加快项目入市销售,形成实际供应。其中,北京住建委公示了161个拿地未开工项目和228个开工未入市项目。按照北京房地产业协会在公开信息上给出的测算数据,拿地未开工和开工未销售的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

市住建委同时称,,凡列入清单的商品住宅项目,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。

有业内人士指出,“如果办理一个预售证,就只能等着所有楼栋都达到要求。而加速入市的新规中,这些项目取得一个施工许可证后,可以对应办理两次预售许可,这就使得一个项目中那些已经具备条件的楼栋,先领取预售许可证,先入市销售,加速形成市场供应。”

■自住房用地供应爆发

在大幅增加的土地供应中,自住型商品房的供应最引人注目。据统计显示,在上半年41宗居住类用地供应中,有16宗都是自住型商品房用地,其中又有14宗是全部用于自住型商品房建设,仅有两宗是配建部分自住型商品房。

自2014年入市交易以来,北京自住房在2014年、2015年、2016年的供应项目分别是22个、28个、11个,而今年仅上半年就供应自住房用地达16宗,其中2月供应2宗,3月集中供应8宗,4月供应1宗,5月虽无供应,但6月再次集中供应了5宗。可以预见,今年四季度开始北京新房市场将迎来自住房项目的入市、供应和成交高峰。

在供地节奏加快的同时,北京2017年上半年的土地市场,也出现了明显的供地结构调整。从土地供应结构看,自住房比例较高,6月前成交土地基本都是70、90地块。从土地供应量看,北京今年住宅土地供应已经超过2016年全年,合计居住类面积(商品房住宅包括自住房)供应已经达到了223万平方米,按照100平方米每套计算,大约2.3万套。已经是2016年供应量的3倍。

■土地楼面价下降

在调控严厉、整体市场出现下行迹象的背景下,通过入市限价、土地限价和竞自持比例等手段,北京土地市场有所降温。

据了解,6月27日挂出的5宗地块,均属于限价自持地块。所谓自持限价,就是指“土地限价+商品房入市限价”的双重限制。在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序,比例高者为竞得人。

分析认为,限价与自住房是2017年北京土地市场的最主要特征。自住房在内的住宅用地供应增加,对未来中小户型市场将有明显的平稳作用。

专家看来,北京房地产市场已进入后开发时代,土地资源稀缺使住宅用地供应规模逐渐缩小成为趋势。但2017年北京还是加强了供给侧改革,扩大了宅地供应,这将有利于扭转北京楼市的高端化、豪宅化趋势,优化新房供应结构,增加中小户型和自住型商品房供应,满足广大中低收入人群的置业需求。

分析人士指出,在政策的限制之下,房企拿地已经无法像以前那样不计成本,疯狂抢地,加上自持要求,现在拿地对开发商的运营实力已经有了非常高的要求,拿地前需要有精准的经济测算,需要有完整可行的运营规划。因此,如今开发商拿地更加谨慎,大型房企联合拿地成为了常态,过往高价地频出的现象也得到了有效的抑制,引导市场预期逐步回归理性。

 

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