摘要：29年，地价了涨约168倍；财富易主传奇，大鳄永不落幕
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撰文|张银银
10年前芳村那夜暴走，杠杆游戏曾体会这座城市给人的极端对照。
以那时的收入看，广州房价也不便宜，芳村算不错。只是换到今天，几千块一平米的房子，已经卖到数万。千里之外，张银银无法想象，若是某天自己抬头再去回望那些昔日路过的旧楼，将是一番什么感受。
这并不重要，重要的是，万科-深铁一定是最近我国最开森的房地产企业。
6月29日上午，广东国投旗下广信房产股权及债权拍卖活动，在南方联合产权交易中心举行。经过多家房企大鳄竞逐后，芳村花地湾相关地块最终被万科以551亿元竞得。
在这个数字面前，去年的“中国地王”融信或许也感到时事日新。
2016年8月，上海滩，福建地产大鳄融信中国，以名义楼板价（未剔除保障房配套和商建）逾10万元/平方米，总价110.1亿元，溢价率139%，创下当时我国住宅土地市场单价之最。
这个单价纪录，广州花地湾离得还很远。但总价，以及这块地过去近30年近170倍增值、财富易主、相关大佬破产、债务传奇，是一个十分值得说的故事。
1、29年，地价涨了约168倍！
时间回溯到1988年，根据广州本地媒体的报道，原芳村区政府为筹措修筑花地大道的建设资金6000万元，将花地大道两侧1.07平方公里约1500亩商品住宅用地，以6000万元底价，附加无偿投资建设该住宅区内市政、公共服务设施为条件招标出让。
同年8月份，在城建总、珠江实业等实力房企的竞争下，广信房产以2.808亿元中标竞得该地块，折合楼面地价仅为218元/平米，开创了广州市土地出让“招拍挂”的先河。
如今，芳村花地湾相关地块准备建150万平方米的房子，折合楼面价3.67万元/平米，涨了约168倍。
还是这块地附近，去年保利拿下的广钢中轴地块，剔除配建面积楼面地价，甚至达到4.16万元/平米，增值超180倍。
为什么这么贵？因为花地湾地块位于芳村珠江隧道出口，花地大道地铁一号线芳村段、白鹅潭经济圈中心地带。
据说，这片土地将成为芳村的新中心城区。实际上，1999年广州条地铁开通运营驶入芳村，花地湾站和芳村站等站点周边土地就被寄予厚望。
但阴差阳错，这片土地一封存就是18年，看到今天的楼面价福祸谁又能知道。
图1.最为广州人所熟知的10万方越和花鸟鱼艺大世界也在其中 图片来源|网络
据说，结论就是，花地湾楼价有望向广钢新城看齐。从长远来看,芳村板块又是广佛同城的中心位置,未来20年甚至可能成为第二个珠江新城。
谁知道？
但确确实实，同处芳村板块不远处的广钢新城，房价4、5万了。而附近二手房基本也在2、3万。
如上文杠杆游戏所算，这块地万科楼面价3.67万元/平米，面粉和面包差不多一个价。未来应该卖多少，会发生什么？
2、花地湾地块财富易主传奇，大鳄永不落幕
以今天的眼光看，1988年8月，广信房产以楼面价218元/平米拿下此块地并不贵。但想想那时的中国人收入、那时的房价。
开创广州市土地出让“招拍挂”的先河，其实也并不算什么。很多人不知道的还有，广信房产不仅面临城建总（越秀城建）、珠江实业等实力房企的竞争，而且是以高出标底价3.7倍的2.808亿元竞得的该地块。
想想当时的溢价程度，而今整体挂牌价近447亿元，最终万科拿下的价格为551亿元。当然，涨不能这么算。
值得注意的是，广信房产来头很大，隶属风云一时的广东国际信托投资子公司。
公开资料显示，成立于1980年7月的广东国投，在1983年被央行批准为非银行金融机构。在当时数百家信托公司中，广东国投规模仅次于中国国际信托投资公司，亦是我国指定允许对外借贷和发债的地方级“窗口公司”。
用今天的话说，广东国投或许就是当时广东最有实力的投融资平台——还不仅止于此，其还是一家信托公司！
但由于频频向海外市场举债，加上自身管理不善并遭遇亚洲金融危机，广东国投出现了严重的债务危机，并于1999年申请破产，成为我国家破产的金融机构，也是迄今为止惟一一家通过破产关闭的金融机构。
破产的故事，就不得提某位大佬的驰援。这里杠杆游戏省略一万字。
此后数年，广东国投在破产清算过程中虽然处理了部分资产，但最核心的土地资产一直处于被封存的状态，该公司在广州芳村的地铁沿线仍有上千亩未开发土地。
时间一晃又是18年，资本市场总是风云变幻。有媒体计算过，按照该区域4万元/平方米左右的成交地价，以容积率3计算，这片土地的市价将近800亿元。
图2.花地湾地块拍卖公告 图片来源|网络
而6月29日，广东国投旗下广信房的股权及债权拍卖，整体挂牌价近447亿元。因资产包巨大，竞买保证金就高达46亿元。
不是有钱的主，玩不起！保证金需在6月27日17时前到账。此前据业内人士透露，排名前三的上市公司和一些资金雄厚的央企在跟进这个资产包，而多数房企则显得心有余而力不足。
最后的拍卖我们看到，保利、万科、越秀、碧桂园、中海、信达、华发、华润等到场，都是大鳄。
3、历史起伏背后的深思
一座城市类似花地湾这样的巨幅地块，出让后，数十年未开发其实是个有趣的事情。我们看到李嘉诚的“长和”（和记黄埔、长江实业）在内地，很多项目实际都是充分享受到土地增值的。
最近，杠杆游戏写过的万达，也是如此。不同的是，广信因为早早破产，有些遗憾。
广信房产成立于1980年代，是广州开发房地产的开发商之一，与珠实集团、越秀城建，号称当时广州房地产市场的“三大家”。
但就是这样一个企业，如上文所述，还有其母公司深厚而辉煌的背景。可世事难料，一个帝国轰然倒塌。
有法律界人士此前提醒，此次广信资产包的土地年限还剩多少？如果是延续剩余年限，又该怎么计价，这是否对未来售价造成影响。从结果看，这个担忧不必太多。如果不是无法处置的房产动荡，不会太吃亏。
但通过这段历史我们会发现，一个巨头的倒下，往往真的会延迟和耽误很多事情。至少，这一带的房价和其他比，此前确实有影响。其实，不仅仅是金融-地产业，很多行业皆是如此。
或许，花地湾早些年开发更好，也或许这样的停滞，留到今天也是一种幸运。可无论如何，这个过程，各项成本的付出是无疑的。此后，复杂的债务并不会就此结束，还会有很多的后续事情和成本。
无论如何，尘埃落定。外界更多的也是乐观。“如果广信的项目得以清算后再开发将会拉动芳村楼价的上涨，花地湾未来会和广钢新城看齐，由于土地成本的上升，未来楼价不会低于广钢新城。”
这样的看法不少。
事实上，万科进入广州多年，但直到2016年前基本是保利的手下败将。核心城市、中心地块，万科动力十足。如万科所言，“万科非常看好广州的未来发展前景，对其中心城区的持续优化提升有足够信心”。
有了这块地，在广州，万科未来有货。只是，成本是不是太惊人？
回顾万科过往历史，杠杆游戏看到，万科以百亿做单位拿地不算很多，更别说500亿级。这次虽然是个资产包，但同属一个板块。一个销售虽然足够厉害，现金储备足够多的企业，一笔就拿出500亿，想想也不是小数。
芳村花地湾的故事，悲喜从此都属于万科。
相关历史阅读：
2017年
《万达财务大起底！事情到底有多严重？》，6月22日
2016年
《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的？》，10月27日
《“中国地王”融信的超级杠杆游戏》，8月17日
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杠杆游戏张银银2017-06-29 23:09:24
