[摘要] 曾经，学区住房在北京二手房市场中的表现最为疯狂，而在严格的调控政策之下，北京学区住房市场已出现明显降温。北京商报记者走访包括海淀、西城在内的多个以学区住房为主的区域发现，学区住房市场转淡成为不争的事实，成交量下降的同时，成交价格也开始回落，“降价百万”已非个例。
曾经，学区住房在北京二手房市场中的表现最为疯狂，而在严格的调控政策之下，北京学区住房市场已出现明显降温。北京商报记者走访包括海淀、西城在内的多个以学区住房为主的区域发现，学区住房市场转淡成为不争的事实，成交量下降的同时，成交价格也开始回落，“降价百万”已非个例。业内认为，多校划片、摇号入学政策出台后，降低“买房即能入学”的可能性，是学区住房降温的主要原因。预计未来学区住房市场经历一段时间下行后会逐渐平稳。
部分门店经纪人离职率50%
“不好”，简单的两个字，是一家中介门店经理李志（化名）对他所负责的西城区金融街区域二手房市场的描述。据李志介绍，金融街附近有着包括实验二小、宏庙小学、奋斗小学在内的教育资源，区域内房屋也都带着“学区住房”的光环。在李志看来，目前的金融街二手房市场，无论是成交量还是成交价格，都出现明显下跌。
与金融街学区住房市场面临的情况类似，北京商报记者调查得知，包括海淀的中关村二小、朝阳区的芳草地小学等学区住房区域，近期的市场表现都不尽如人意。这意味着，曾经令无数购房者疯狂的“学区住房”市场，已经开始转向，步入下行通道。
不仅仅是学区住房市场表现“不好”，从事学区住房买卖的一线经纪人的状况同样“不好”。据李志介绍，近3个月时间里，学区住房市场成交量下滑，主要依靠提成获得薪资的经纪人，近期的收入难免下降，导致经纪人离职现象出现。他所负责的区域人员流失大约在20%左右，有的学区住房区域门店的经纪人离职率甚至接近50%。事实上，二手房中介行业本来人员流失率就比较高，市场不好的时候更是如此。
“近几年，有很多经纪人都是从普通的商品房门店转到学区住房区域门店，但是现在却有经纪人希望调换工作地点，由学区住房区域调到普通的商品房区域。”海淀区中关村二小附近一家中介门店负责人感慨道。
降价百万非个例
实际上，自“3·17”新政出台以来，北京二手房市场整体都在降温，学区住房的降温也在意料之中。据李志介绍，在关于楼市的一系列政策出台之前，金融街片区的月均成交量在50套左右，政策出台后，月均成交套数下降到10套左右；从价格端来看，政策出台前，该区域学区住房均价在16万元/平方米以上，有的房源单价甚至超过20万元/平方米，目前价格约14万元/平方米。
同样的情况也出现在别的学区住房区域，北京商报记者走访得知，目前，史家小学附近的学区住房每平方米13万-14万元不等，而“3·17”新政前，史家小学附近房源价格每平方米在15万元左右；西城德外片区学区住房目前成交均价13万-14万元/平方米，相比此前16万-17万元/平方米的成交价，下降了3万-4万元。
在这样的跌幅之下，降价百万已非个例，许多区域的学区住房报价都出现明显下调。
中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《住房市场发展月度分析报告》显示，5月，北京各区房价全面环比下跌，其中，西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区板块。在业内看来，西城、海淀是学区住房集中的区域，这一数据背后与学区住房价格下跌不无关系。
中原地产首席分析师在分析学区住房降温现象时认为，目前学区住房的价格下跌，大部分是报价跌得多，实际成交跌得少，报价并不代表成交价格。
“目前学区住房处在买卖双方博弈的阶段，无论是买方还是卖方，大多处在观望期，目前的价格并不具备稳定性。”一家房地产研究机构从业人员如是说。
10月或成走势关键
对于学区住房市场降温原因，分析师认为，“学区住房下调的原因有三点，部分中介机构打压市场，夸张宣传个案，达到影响房主定价的目的；学区住房政策调整，买房肯定能上学的可能性降低；还有就是部分换房业主因为政策约束，加上市场又明显降温，这种情况下只能降价销售”。
亚豪机构市场总监郭毅认为，学区住房市场的降温主要原因之一在于“摇号入学”政策的出台，该政策出台后，严格意义上来讲，就没有了真正意义上的学区住房，失去了学区住房这一光环之后，价格下跌在所难免。
上述“摇号入学”政策，即3月25日深夜北京市教委出台的新规：今年幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，这一政策是为了遏制学区住房炒作现象，也意味着学区住房的“一对一”入学将增加不确定性。
随着入学政策的改革、购房资格的趋严、入学门槛的变动，附加在学区住房身上的资源会越来越少，失去了光环的学区住房，成交量和成交价格都出现下滑。那么，未来学区住房市场会持续低迷吗，学区住房的辉煌会成为历史吗？
分析师认为，目前来看，学区住房的确明显退烧，但从趋势看，学区住房一般都位于核心区域，而且从教育角度看，全面均衡需要时间，所以学区住房依然会是很多人的选择。
郭毅认为，学区住房市场在成交量和成交价格下行一段时间后会趋于平稳。
北京商报记者走访的多家中介门店经纪人的观点基本一致，都认为目前买卖双方观望情绪渐浓，学区住房市场在下行过后未来几个月会趋于平稳。此外，也有门店负责人表示，10月将是学区住房市场走势的关键点，可能会成为涨跌的拐点。
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