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北京二手房价下跌 6成业主主动降价 向买方市场逆转

中财网     2017-06-22 11:36

[摘要] 随着北京楼市调控打出“组合拳”,房价和信贷调控效果逐步显现。据国家统计局北京调查总队日前发布的北京5月份住宅销售价格数据显示,5月北京新建住宅较4月份持平、停止上涨,而二手房市场则出现整体下滑。

随着北京楼市调控打出“组合拳”,房价和信贷调控效果逐步显现。据国家统计局北京调查总队日前发布的北京5月份住宅销售价格数据显示,5月北京新建住宅较4月份持平、停止上涨,而二手房市场则出现整体下滑。

无独有偶,据央行营管部实时数据显示,5月北京新增个人住房贷款在各项贷款中的占比大幅下降,房地产贷款余额增速更是降至2016年9月水平。

小户型二手房价下滑最明显

据国家统计局北京调查总队实时数据显示,5月北京新建住宅售价较4月份停止上涨,其中144平方米以上的大户型新房价格环比出现了0.2%的下跌。同时,90平方米以下的小户型和90至144平方米的中户型价格较4月份略有上涨,涨幅为0.1%。

受北京房价涨势放缓甚至止涨影响,5月北京新房价格与去年同期相比,涨幅也明显收窄。数据显示,今年5月小户型涨幅,仅为12.9%,其次是大户型,涨幅为14.5%;相对而言,90至144平方米的中户型涨幅最大,为16.2%。

二手房市场较4月份则出现全面下跌,整体跌幅达0.9%。其中,小户型跌幅最为明显,达到1%;其次是中户型,达到0.8%;大户型跌幅相对较小,下跌了0.6%。

业内人士表示,“面对史上最严格、最严密楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象明显得到遏制。”

据中原地产统计数据显示,5月北京二手房住宅共计签约10801套,创近27个月的值。另据数据,5月某中介经手的二手房成交量环比下降23.9%,不到3月成交量的1/6,为2015年以来。

“随着北京地区网签成交量持续走低,市场开始进入调整周期。”中原地产首席分析师表示。二手房市场买卖双方的博弈关系开始逆转,市场正在向买方市场转变。

“以前基本每天都有新增客户,现在一周能添一两个就烧高香了。”一位房产中介说,一边是看房客户大幅减少,另一边则是成交周期明显拉长,导致成交量很难上去。一些中介门店甚至出现了几乎“零成交”的窘境。

新增个人住房贷款大幅下降

排队等待放款的买家似乎更为着急。市民李先生几个月前办的二手房房贷,审批好不容易通过后,放款的消息却遥遥无期。记者了解到,像李先生一样等待放款的人不在少数。

“没额度。”一家股份制银行的个贷部工作人员透露,几乎每个月压额度是新常态。随着半年末MPA大考临近,各家银行都在从严管控流动性,在排队放款的情况下,会优先考虑高利率客户。记者了解到,京城部分银行首套房贷利率已执行在基准利率基础上上浮10%,而在实际执行过程中还会存在议价。

“按揭贷款对于大部分银行来说已属于低利润产品。银行为了维持利润,上调价格、挑选高净值客户,也可以理解。”说。

止涨下跌的房价、紧缺的房贷额度直接导致个人住房贷款增幅不断下降。

昨日记者从央行营业管理部获悉,5月末,北京市金融机构本外币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人住房贷款等)余额15559.3亿元,同比增长21.6%,增速降至2016年9月水平。其中,个人住房贷款余额9235.8亿元,同比增速自2016年11月的42.6%历史高点回落至35.9%,增速逐月回落。

其中,新增个人住房贷款在各项贷款中的占比大幅下降。数据显示,5月末个人住房贷款比年初增加907.6亿元,新增额占各项贷款新增额的比重为28%,较2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分别下降9.3个、18.7个百分点。与此同时,北京个人住房贷款月度新增额整体处于下降态势。在严格执行首套房贷认定标准的政策作用下,首套房贷笔数占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。(北.京.日.报)

北京楼市新政三月调查:近六成业主主动下调挂牌价

随着史上严厉调控深入,二手房议价空间正逐渐加大。

中介人员郭伟(化名)习惯定期将北京太阳宫区域出售的二手房源整理后发给意向客户。近段时间,郭伟会在房源后特别提示,“很多房源目前都很有诚意出售,而且价格上面还有浮动。”而5月份以来,郭伟开始定期将房源下调价格同时报送给客户。非常明显的趋势是,与调控前房源难以议价不同的是,调控以来,诚意出售房源的业主开始调整挂牌价。

麦田房产调研数据显示,大幅降价并不代表市场主流。根据麦田房产的统计,3月17日至6月11日的在售房源中,业主选择下调挂牌价的房源占到近六成;不过,下调幅度超过100万的仅占5%左右,这部分降幅较大的房源中,超9成总价都在1000万元以上。

中原地产分析师表示,本轮房地产市场在一二线特别是调控政策严格的部分城市中,已经出现了价格下调的迹象。但从整体市场看,全国的房地产数据依然处于上升过程中。房价上涨的城市数量依然远远超过房价下调的城市。

议价空间增大

“最近有几套房子价格做了调整,其中太阳公元一期的一套15层的两居室,业主降价150万,原价1450万现价1300万,其他也部分略有调整。”

郭伟对21媒体记者表示,本小区目前有些卖房业主价格确实不同程度有所下调,看房客户比之前稍微有所增加,因为距离政策出台至今已约两个月,有些客户的房子陆续已经签约,购房周期已经有了大概范围,遇到合适的房子也好和业主约谈了,所以看房客户有所增加,但总体成交量依然很低。

数据显示,3月份以来均价总体处于下降通道中。需求端的降温使得买方在价格谈判中的地位出现明显上升,议价空间再次刷新2016年以来的最高水平。业主挂牌价降幅扩大,调价中降价占比达到最高,预计后期价格将继续松动。改善需求受到抑制,刚需人群相对比较稳定。

业主降价出售的案例不在少数。麦田房产向21媒体记者举例称,5月底,北五环一套四居室降价500万元出售,以1100万元成交。据经纪人介绍,这套房子是317新政前就挂牌了的,当时业主不着急卖,报价1600万其实是有点虚高的(小区同类房源此前成交价约1350万),后来业主相中了想换的房子,着急换房,就降到了1100万,一周时间就成交了,其实际降价,约为250万。而1100万的价格,基本上相当于小区去年年底的成交价。

什么样的房子相对能快一些成交呢?麦田房产多位经纪人表示,“现在的市场很明显,少数降价幅度大的房源,成交会比较快”。比如上述北五环那套房子,好几个月都没有成交,报价下调500万(比小区同户型新政前实际成交价下调250万)后,一周内就成交。“现在小区的成交价,确实降了,但相比去年年底时的水平还是要略高一点”,麦田房产回龙观区域一位业务经理举例说,她所在的小区,目前两居的成交总价平约为380万,比“317”前的430万明显下调,但还是略高于去年年底时370万的水平。

随着调控深入,市场调整迹象越发明显。麦田房产统计显示,5月份房屋最终的成交价,与业主最后一次报价相比,83%的房源议价后成交,这一比例相比前几个月均有所提升,尤其是比需求量暴涨的3月份上半月(3.1-3.16)上升了25%。这也显示,买家的议价能力在不断增强。

调整迹象明显

买方议价能力增强背后是待售房源增加和成交量锐减的鲜明对比。

据麦田房产统计,3月17日至6月11日,整体待售房源环比前三个月增加了18%。房源总量的增多,市场成交的减少,都可能会进一步增加业主降价出售的心理预期。但与此同时,3月17日至4月16日,北京二手房网签量为近半年来最高的25079套,由于网签数据有一个月左右的滞后期,所以这个数据反映的是新政前的市场成交高峰,随后的两个月,网签量节节下滑,随后的这两个月,每月网签量的环比降幅分别达到43%和40%,为14283套(4月17日-5月16日)和8628套(5月17日-6月11日),已经达到近2年来的新低。

“新政前,小区一个月共成交30几套,317后这三个月,分别成交了8套、11套、5套”,麦田房产东四环国美区总监表示,现在的买家观望的比较多,一般出来看房的,心理价位也比较低,轻易不出手。

国家统计局数据显示,5月份,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个,涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有35个,较上月多出2个,二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有37个,较上月多出7个。

业内人士分析认为,无论是从四大一线城市看,从15个一线和热点二线城市看,还是从70个城市看,5月大多数城市的房价基本都是涨幅回落、降幅扩大或由升转降,收缩、下行的趋势较为明显,这说明全国新一轮楼市政策的作用正在持续显现。而在限购限贷、限制商住、提高商贷利率以及各种堵漏措施的共同作用下,5月北京二手住宅价格环比降幅全国领先,政策成效十分显著。

胡景晖表示,317新政后,北京二手房价便开始下降,最初较为明显的就是部分大户型、高总价的房源。不过,大户型、高总价房源终究是少数,有这种支付能力的购房者也不多,所以这种降价还只是停留在点上。随着政策的持续,人们对市场的预期已经彻底转变,房价下调的心理也在不断蔓延,降价开始向中小户型、普通住宅转移,最终发展到了面上。可见,在政策的不懈调控之下,房价的回调已经由个案发展成为了趋势,并让改善群体从中受益。(2.1.世.纪.经.济.报.道)

南京4家银行停办房贷 二手房贷款利率最高上浮10%

最近一段时间来,银行房贷市场政策越来越紧,收紧的信号非常明显。近日有消息称,南京有家银行将上调二手房贷利率据记者通过采访了解到,目前,南京市场上,对于首套房贷款利率,以基准利率为主,仅有个别银行执行95折利率。然而,除了网上曝出的某家国有大型银行上调二手房折扣利率的情况,南京也有一些银行表示,对于面积小、比较老的二手房,确实会存在贷款利率上浮的情况,甚至有银行已经停止了对二手房的贷款业务。

二手房房贷收紧?部分银行表示,二手房贷款折扣比新房折扣低

网上有消息称,某国有银行对房贷利率进行了调整。根据披露出来的信息可以看到,该银行对一手房个人住房贷款利率执行基准利率,二手房对面积小于等于50平米的执行基准利率上浮10%,对大于50平米、小于60平米的执行基准利率上浮5%,大于60平米的执行基准利率。文件中表示,这些调整从6月21日起严格执行。对2017年6月20日录入系统且资料齐全的可按原标准执行,其余的个人住房贷款一律按照新调整的利率执行。

据记者采访了该银行一家支行贷款业务部门的工作人员,工作人员表示,信息属实,这个政策主要针对首套房中的二手房业务,根据面积实行房贷利率调整,对大多数客户来说,影响并不大。

据记者采访了南京多家银行,发现目前市面上,对于首套房房贷折扣基本上执行基准利率,9折利率优惠已经绝迹,而在采访的银行中,仅有3家目前对优质客户执行95折优惠。有一家银行表示,目前已经不做二手房的贷款了,另有银行表示,对于面积小、房龄老的二手房,确实会存在利率上浮的可能。然而,广州银行在接受采访时表示,没有新房的房贷业务,反而只做二手房的业务,目前房贷利率折扣为95折。甚至还有4家银行已经不做房贷业务了。

而对于二套房的房贷利率上,南京各家银行的做法比较一致,都是基准利率上浮10%。

算笔账,贷款利率上浮,每月要还的贷款要多了!

据记者了解到,贷款利率上浮后,意味着同样的贷款额度下,所付的利息总额有所增加,对于购房者买房而言,意味着每月要缴纳更多的房贷。假设一位购房人,想到贷款200万,用20年的时间进行还贷,每月还款方式为等额本息。按照基准利率来看,她每月需要月供13088元,20年总共需要支付利息1141331元,假如他购房时贷款利率突然变成了基准利率上浮10%,那么,则意味着她每月的月供为13623元,而20年来,总共需要支付利息为1272110元。意味着,她每月要多还月供535元,一共需要多支付利率130779元。

据央行公开数据显示,2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元,同比多增9257亿元。其中,多为个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款”项目增加了5.68万亿元,占全部新增贷款额的比重接近45%。可见,房贷在银行贷款中所占比重很大,银行对房贷的政策性调整,也一定程度上反映了我国宏观经济和银行业的发展动态。

据记者采访了银行业内人士,工作人员表示,现在房贷利率上升,对于购房者而言,使其购房成本上升,贷款压力也越来越多,对于银行而言,也是无奈之举,当前甚至出现了理财产品收益与贷款收益倒挂的现象。近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%,而五年期及以上贷款利率只有4.9%,即便按基准利率发放个人房贷,也是亏钱的。

业内人士分析,房贷依然是大部分银行的优质业务,但是房贷的确在收紧,房贷的资金价格上行,放贷难度在加大,信贷利率上行是趋势。近期资金成本持续上升,包括各类货币基金等理财收益年化资金成本已超过4%,这种情况下,叠加管理成本,按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说,已经属于低利润产品。预计目前基准利率为主流的局面将逐渐转变为基准利率上浮。

有分析称,由于银行资金面紧张,造成了理财产品利率飙升,资金成本不断加大,加之近期二手房成交量普遍下滑,个人房贷又属于中长期贷款,流动性较差,银行提高房贷利率也是无可厚非。

海通证券宏观债券分析师姜超认为,随着同业存单发行的萎缩,意味着商业银行开始缩表,贷款利率大幅上升,而贷款的发放也开始收缩,这就意味着金融去杠杆的影响将从金融市场传导到实体经济,而信贷收缩将是下半年经济的最大风险。(扬.子.晚.报)

居民购房意愿连升五个季度 与房地产调控目标背离吗

招致媒体同行穷追不舍的“通州房价下跌超20%”后续求证报道仍然余音袅袅,毕竟是谈房子,这是个让各方利益纠结裹挟的话题,其间也曾经引发笔者朋友们的议论。

“如果房价真的下跌20%,我就买!”一个朋友语气坚决,掷地有声。

“你不是在限购新政前刚买完,正还房贷吗?”

“是啊,可以用我男友的名字再买啊。”她说话时眼神中透出狡黠,俨然是刚需:“现在买的那个房子太小了,以后家里来人,有了孩子都不够住……况且还是没电梯的六层……”

调查数据表明,这种想法很有代表性。6月20日,央行公布的第二季度城镇储户问卷调查报告显示,23.1%的民众将在未来3个月准备增加购房方面的支出,这一比例相较第一季度上升了0.2个百分点。而且,从去年第二季度开始到今年第一季度,刚好凑成一年,这样的四个季度里,居民购房意愿分别为15.1%、16.3%、20.1%和22.9%,因此23.1%的比例是近五个季度以来的最高值。

同时,央行报告还公布了居民对房价的预期,与青睐购房相同,多数居民认为房价会保持不变或者上涨,认为未来房价将会下降的居民几乎不到一成。具体看,预期“上涨”的居民占31.2%,预期房价“基本不变”的居民占46.1%,认为房价“将要下降”的居民占9.6%,其余13.1%的居民觉得“看不准”。

问题是,从去年“9·30”楼市新政以来,全国各地的房价调控政策不断加码,层层递进,从纳税额、户口到婚姻等多种角度约束购买,首付比例逐级提高,贷款利率也渐次调整……与之相对应的居民购房意愿和预期稳步上升。这不得不引起我们反思:这不是与地产调控目标背离吗?房地产调控政策的施策对象究竟是什么? 

调控不是就房价而调房价。长期以来,房地产环节的各方参与者片面地将住房视作投机炒作与赚钱谋利的工具,并吸引相当一部分社会金融资本集结到房地产领域,不仅使房地产行业结构失衡,居民生活成本上升,而且加剧了金融风险。而“房子是用来住的,不是用来炒的”,廓清了房子的属性——居住。在这一基本认识下,各种政策不过是对追逐房子的资金进行甄别和筛选的工具。

调控是针对房子裹挟的金融风险。地产行业资金密集且高度依赖杠杆,不论是土地市场,还是房地产销售市场,背后的支撑在于杠杆。而且,由于地产行业产业链长,涉及上下游相关行业众多,在全行业去杠杆的背景下,尤其金融领域去杠杆,其作用力与地产行业相互传导亦相互影响,整个行业将借此不断整合,提升抗风险能力,从而发挥出稳定金融的力量。

后续,伴随住房概念的厘清、土地制度的改革、住房供应结构的调整,以及财税政策等多方面协调施治,房地产市场调控的长效机制得到有益探索,相信房地产市场会焕发出应有的活力,不仅解决城市刚需的基本问题,也能够实现刚需生活品质升级的目标。

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