[摘要] 近日,石榴集团首个长租品牌熊猫公寓在北京亮相,可以看出房企进军长租公寓市场的频率开始加快,此前万科、龙湖、世联行等房地产企业都已经涉足。分析人士认为,伴随着存量房市场的升温,长租公寓成为房企发展多元业务的新舞台。拥有资本优势和资管经验的房企,有能力在规模上实现超越,但能否真正解决盈利难题,目前仍需观察。
近日，石榴集团长租品牌熊猫公寓在北京亮相，可以看出房企进军长租公寓市场的频率开始加快，此前万科、龙湖、世联行等房地产企业都已经涉足。分析人士认为，伴随着存量房市场的升温，长租公寓成为房企发展多元业务的新舞台。拥有资本优势和资管经验的房企，有能力在规模上实现超越，但能否真正解决盈利难题，目前仍需观察。
迎来政策红利期
房企进军长租公寓领域，既被认为是政策促成的结果，同时也是对存量市场前景的看好。近年来，政府频频加大房地产市场调控力度。去年11月，北京市启动土地100%自持出让程序，同时，各地陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，大力扶持住房租赁市场。伴随着存量房市场的升温，长租公寓成为房企发展多元业务的新舞台。
去年9·30新政出台，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，大量自持用地进入存量房市场，加速了存量房时代的到来。而今年3月以来，有关部门也通过连续多项政策的颁布，从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面规范“商改住”，在范围内开启了“商改住”限购政策的先河。
与此同时，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，云南、湖北、广西等地也陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。可以想见，未来2—3年，在财税、土地、市场多策并举下，租赁市场将成为房地产市场最享有政策红利的领域。
而某研究院提供的数据也显示：2016年，二手房租赁交易规模在1.1万亿—1.5万亿。如此庞大的市场规模，使得长租公寓日渐成为房企多元探索的一个重要方向。
30房企有三成已布局
据某研究中心的资料显示,近年来,房企陆续进入长租公寓领域，特别是今年,多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。
万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后,今年加速规模扩张,并计划年内将在范围内开发10万家公寓;龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司;碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部;绿地将长租公寓纳入发展战略。在众多竞争者当中，石榴集团推出的创新产品线 “熊猫公寓”，以其开发商背景、产品成熟、体系化的服务系统及全新的科技体验引发业内及媒体的普遍关注，并与其旗下众创空间共同形成助力城市青年成长的闭环，石榴集团也因此更加完善了其作为城市运营商的业务图谱。
据各个企业公告数据显示,目前,综合排名30的房企中,已经有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。但因企业基因不同，市场上的长租公寓也各有千秋，互为补充。
形式各有所长
市场上长租公寓品牌因企业基因不同而各有侧重，目前房企切入这一领域的主要有两种方式,一种是单独成立长租公寓品牌,另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。
万科、龙湖、金地、招商蛇口属于前一种方式。万科早在2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓,随后开始在几个重点城市进行尝试,落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安VV公寓、重庆万科寓等10余个长租公寓项目。之后在2016年,万科整合旗下各个分公司长租公寓项目,制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务,并统一为“泊寓”品牌。
石榴集团熊猫公寓也是此种类型，其在北方北工大及百合湾双店都已正式开始运营。依托石榴集团，熊猫公寓在房源、设计、施工方面占据着不可小觑的优势地位。另外，多年的小户型产品经验，也使得熊猫公寓的产品在设计和施工方面更贴合公寓产品的需求。
保利、绿城、旭辉、阳光城属于后一种方式。例如阳光城选择和专业的长租公寓公司寓见公寓进行合作,阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源,寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理,包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。
另外，与开发商、独立品牌的集中式改造不同，房产经纪公司主要着力于整合分散的个人住宅房源。如某中介集团旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。
盈利和产权
两大难题待解决
尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。
中原地产首席分析师表示：“许多长租公寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地，因此房源的合规性是个大问题。”
此前，住建部曾放松监管，允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而专家指出，尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受如水、电收费的政策红利，但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此，工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。
此外，从集中式的万科泊寓，到分散式的自如，核心难题均直指盈利。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。据有关报告显示：目前长租公寓行业仍处在无利润、投入大的阶段，能实现盈利的企业屈指可数。
同时，伴随攀高的房价， 连年走低。以北京为例，某集团数据显示，2010年以来，租金年 从2.13%一路下行，去年10月房价到达顶点时， 仅1.16%。
在某研究院院长看来，中国的长租公寓行业只有三类运营商可以存活下去：“类是在资金端、品牌端有综合优势的开发商;第二类是具备经纪优势和经验积累的中介;第三类则是具有大量资金，有长期的资金匹配需求，能够匹配租赁现金流和资产负债表的保险企业。”
分析人士建议，长租公寓企业应结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定;未来最理想的资产持有人应该是REITs。
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