眼看新房市场的黄金时代已彻底终结，房企集体将目光转向了存量房，开始各个击破，抢食这个潜力无穷的大市场。
房企另谋出路，走上存量改造之路
2016年，北京二手房成交272431套，占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交总量的85%。北京的存量房，户均超过1套。
在土地供应方面，据亚豪统计数据显示，2016年，北京出让土地44宗(含3宗棚户区)，其中经营性用地出让28宗(不含棚改)，较2015年减少53宗，规划建筑面积508万平方米，同比减少60%，开发商经营性用地支出仅为844亿元，创历史新低。
2016年，北京规定五环内禁批经营性用地，优质住宅及商业用地供应愈加稀少。土地交易主要集中在顺义、大兴、房山、平谷等远郊区，土地市场整体进入“低量、高价、远郊化”的情形。
土地紧缩，政策加码。从2016年开始，限房价、限地价、竞自持、竞配建等诸多要求与限制，让房企更加举步维艰。
现在摆在房企面前的现实是，在新房市场，拿地艰难，拿好地更是犹如大海捞针。存量改造已是大势所趋，谁能抢占先机，就能率先赢得这部分的市场。
房企掘金存量市场，商业项目打头阵
在掘金存量市场的过程中，对商业的存量改造，是房企喜食的一块“蛋糕”！嗅觉敏锐的一些房企，已率先布局。
戴德梁行统计数据显示，2017年，北京写字楼市场整体空置率约为6.6%，是空置率的城市。去年，北京大宗物业交易总额376亿，70%以上的投资额、投资类型为写字楼。由此可见，写字楼的市场前景较好，仍然是重要的投资物业。
目前来看，写字楼改造的来源主要有传统百货、购物中心、酒店、厂房等。改造原因均是由于经营亏损，不合适长远发展，急需转型升级，另谋出路。令人感到惊讶的是，一些具备资质的烂尾项目，经过改造后，也成为了写字楼。
据空间家不完全统计，近几年北京“商改写”的项目有9个，包括中粮广场、万豪酒店、盈科中心、新闻大厦、鼎好大厦、海龙大厦、中关e世界、星街坊、中坤广场。
上个月，北京中粮广场C座，经过227天的改造，由商业变为写字楼后重新面世，吸引了远洋、华润、万科、高和资本等30余家房企前往实地考察、学习。
目前，正在对外租赁的写字楼改造项目，还有两个曾经风靡一时的烂尾楼。一个是因电影《京城八十一号》闻名遐迩的京城81号，自60年代荒废至今；另一个是 “烫手”的北京佳兆业广场（长安8号），十年间经历了三次更名、五次易主，被业界称为北京最贵烂尾楼。
据悉，此前关闭的华堂商场北苑店、百盛商场太阳宫店、十里堡西单商场等，均已确定将改造为写字楼。
知名自媒体人韩乐对空间家表示，“受电商冲击，商业开始衰败，出现‘头部效应’。传统的商业、百货为了寻求生存空间，从经营的角度考虑，改造为写字楼其实是无奈之举。”
据戴德梁行的统计，2017年，北京全市预计将有238万平米新增写字楼入市。预计未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。
“大量的写字楼入市，短期看来，不会有明显的影响。从中长期来看，可能会降低整个写字楼的租金、售价，以及提高空置率。”韩乐说道。
在存量房时代，房地产的经营理念和重心，将逐步从开发转向持有经营，从重资产转向轻资产。
空间家2017-06-20 10:15:07
