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北京新房持续低迷:供需萎缩 成交价格平稳

北京商报     2017-06-15 08:24

[摘要] 受楼市调控影响,北京房地产市场迅速降温。与二手房量价齐跌不同,北京新房市场成交量虽持续低迷,但成交价格却保持平稳。6月截至目前,北京新房市场成交量延续近几个月的低迷状态。从供应端来看,6月截至目前仅两个项目入市,6月预计入市14个项目量估计很难实现。

受楼市调控影响,北京房地产市场迅速降温。与二手房量价齐跌不同,北京新房市场成交量虽持续低迷,但成交价格却保持平稳。6月截至目前,北京新房市场成交量延续近几个月的低迷状态。从供应端来看,6月截至目前仅两个项目入市,6月预计入市14个项目量估计很难实现。业内认为,在房贷政策收紧以及“限价”管控等情况下,北京新房市场供需两端均表现低迷,预计未来一段时间内,北京新房市场成交量及成交价格都会保持低位运行。

成交下滑

对于房企而言,2016年是丰收年,不过,在2017年的这几个月里,北京房企销售相对“惨淡”,这也是由于北京新房市场持续低迷所导致。

据亚豪君岳会统计数据显示,6月1日-11日,北京新建商品住宅(不含保障房、自住房与商办,下同)共实现成交658套,成交面积9.13万平方米,而5月同期成交套数1061套,成交面积13.49万平方米,环比分别下滑38%、32%。

实际上,近几个月北京新房市场成交量都相对低迷。数据显示,5月北京新建商品住宅共网签2912套,环比4月上涨5.4%,同比2016年5月下降38%。整体来看,进入2017年以后,北京新建商品住宅的月网签量一直维持在2700-3000套,5月网签量虽比4月多,但明显低于2016年5月成交4000套以上的水平,自去年“9·30”新政出台后,北京新房市场依旧持续低迷。

对此,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,今年以来房地产收紧调控,一方面是对购房资格上加强限制,通过政策的查漏补缺,包括商办项目限购,修改非京籍购房的纳税标准等,使得限购的口子越收越紧;另一方面是对购房能力进行制约,近期个别银行首套房贷利率再次上调,这已是年内第三次上调,已经由年初的基准利率9折上调至基准利率的1.1倍,除此之外批贷周期也在不断拉长,“减杠杆”执行力度持续加大。受到这两方面的制约,市场需求难以抬头,因此成交低位的趋势也仍将延续。

北京海淀某新房项目营销负责人表示,一系列楼市调控政策的出台,尤其是对购房资格的限制和严格审查,导致项目此前积累的大部分客户失去购房资质,项目不得不重新积蓄客户。同时,随着二套房的认定标准及二套房首付比例的提升,也导致部分二套房买家的购房计划搁浅。此外,北京的楼市政策在遏制投资投机需求。在上述购房需求得到抑制的情况下,北京新房市场成交量的下滑也在所难免。

供应萎缩

除去上述所说的因政策原因导致的购房需求减少之外,供应端的萎缩也是北京新建商品住宅成交量下滑的原因之一。

据亚豪君岳会统计数据显示,6月以来,北京新建商品住宅市场共有两个项目入市,均地处丰台区,分别为中国玺与西山甲一号,两个项目共新增住宅产品364套,预售许可面积5.4万平方米。

值得注意的是,临近年中,上市房企开始冲刺半年业绩,6月北京计划入市的新盘项目其实是大幅增加的,机构统计显示,今年6月北京住宅市场有14个项目预计入市,环比增长超过五成。但是,目前仅两个项目入市,如今项目取证难度较大,预计6月入市项目量将很难达到预期。

实际上,今年以来,受到楼市调控政策收紧的影响,北京新建商品住宅市场供应持续低迷,月均新盘入市量在10个以内。有业内人士认为,与其说是成交低迷,不如说是供应低迷。对于购房者而言,购买新房往往面临的是无房可选的尴尬境地。

上述业内人士进一步分析认为,供应端持续低迷的原因与预售证的价格管控有关。北京新房市场自去年开始执行预售价格管控,从今年以来的发证情况来看,8万元/平方米隐形红线的控制非常严格,无论项目位置如何,目前尚无项目能够突破这一价格红线,由此可以看出主管部门对于控制房价的决心以及执行力度。然而,高价拿地的项目,会面临预售证价格难以达到项目预期售价的情况,这也导致北京部分新房项目迟迟难以取得预售许可证入市销售。

从本月入市的项目来看,中国玺为少见的二环边内城项目,2015年拿地的楼面价为5万元/平方米左右,周边二手房价格已经达到10万元/平方米以上,但是受到预售价格管控影响,开发商不得不大幅调低预期,以7.95万元/平方米的均价取得预售许可证,在“8万元”红线之下擦网通过。从价格横向对比来看,此前入市的同属丰台区的泽信公馆项目,地处四五环之间,售价也已达到7.7万元/平方米。

低迷仍将持续

“受预售证价格管控的影响,预计后期仍不断有项目调低预期,甚至是大幅调低预期入市,房价‘维稳’将成为今年的主旋律。同时,受到供需两方面严格管控的影响,今年北京新建商品住宅市场在价格及成交量两个层面仍将保持低位运行。”郭毅在接受北京商报记者采访时如是说。

同样,专家也认为,按照目前的形势,政府对新房市场的严格管理仍将持续,限购、限贷也暂无松动可能。因此,未来北京新房市场仍将维持低温,交易量也会继续在低位徘徊。

从房价方面来看,在严格的“限价”管控之下,北京新建商品住宅项目很难高价入市。按照以往经验来看,本来5月应逐渐进入供应旺季,但今年供应始终无法发力,随着调控政策不断延展,今年整体市场供应也难以出现太大突破。

郭毅认为,今年以来,北京土地出让当中,含有可售纯商品住宅的地块共计11宗,每宗均设定了限售价格,未来项目的售价比同一区域目前在售项目价格低出10%-20%,其中有部分项目价差高达30%。有了这些被限制售价的住宅储备在后面“虎视眈眈”,现在的项目均有了入市动力。

此外,在“限价”管控下,北京新房项目价格入市时已相对之前跌了两成,项目拿证价格也能实现顺销,因此房企暂时不会下调价格。

一位上市房企相关负责人表示,北京房地产市场走势主要还是看楼市调控政策,在房地产政策调控如此严格的情况下,市场下行是意料之中的事。今年,房企面临的销售压力较大,为回笼资金、实现既定销售目标,未来房企会降低项目预期价格分批入市,尤其是布局较为单一的房企,在资金链承压的情况下,不得不选择妥协。

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