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融资渠道受阻成本上升 房企如何度过资金荒

北京商报     2017-06-15 07:38

[摘要] 房地产企业融资渠道受阻,再度成为热议话题,银行、信托、债券等渠道纷纷收紧,加上房地产政策越来越严格,销售并不顺利。面对不断高企的债务,如何度过资金荒成为不少房企面临的首要问题。目前,在货币收紧大趋势下,房企各个融资渠道都受到限制,融资成本相比以前也上升了2-3个点。业内认为,今年房企资金链会面临较大压力,......

 

房地产企业融资渠道受阻,再度成为热议话题,银行、信托、债券等渠道纷纷收紧,加上房地产政策越来越严格,销售并不顺利。面对不断高企的债务,如何度过资金荒成为不少房企面临的首要问题。目前,在货币收紧大趋势下,房企各个融资渠道都受到限制,融资成本相比以前也上升了2-3个点。业内认为,今年房企资金链会面临较大压力,依赖大量融资激进拿地、销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的中小企业面临更大的风险。面临资金荒,房企应该加速去化、寻求合作以及发展多元化业务。

融资成本上升

“近半年来,房地产企业融资成本明显上升,不少融资渠道成本已经在8%以上,相对以前提升了2-3个点。”一位不愿具名的房企高管向北京商报记者表示,成本上升的同时,融资难度也开始增加。

数据显示,5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

在融创2017年股东大会上,执行董事汪孟德曾表示,“从融创中国去年借贷情况看,借贷成本在快速下降,主要是由于公司规模、实力、品牌,特别是银行的信誉度提升,未来两三年我们的借贷成本还会下降”。但是,针对今年持续出台房地产调控政策和资金监管收紧的特殊情况,他也提到,包括融创中国在内,今年整个地产行业的融资成本都将有所上升。“我们去年当期新增借贷成本低于6%,平均在6%的水平,但今年我们会超过6%,可能到6.5%,这是借贷成本增长的趋势”。

数据显示,无论是公司债、企业债、中票或短融,自2016年10月起至今,发行利率均呈现上行态势。2017年6月至今,公司债、企业债、中票、短融的票面利率数据分别为6.0943%、5.8%、5.7726%、5.4274%,与之形成对比的是2016年10月,上述四种融资方式的票面利率还分别为3.7139%、4.007%、3.6587%、3.1629%。

从具体房企融资案例来看,5月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元三年期成本6.8%,华夏幸福2017年第一期中期票据19亿元五年期年利率为5.8%。在公司债方面,龙光地产在海外发行六年期4.5亿美元优先票据年利率为5.25%。在其他债权融资方式中,华夏幸福2017年第二期超短期融资券,借款270天,融资额度10亿元,借款利率5.07%;华夏幸福与华能贵诚信托设立“永续债投资单一信托计划”,起始利率6%;龙光地产发行3.5亿美元永续债,起始利率7%。

融资渠道收紧

业内认为,房企融资成本上升、融资规模下滑的主要原因在于融资渠道的收紧。从目前房地产企业的融资渠道看,主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。从监管看,对各类金融机构投向房地产的资金呈现严控态势。

在4月21日银监会一季度经济金融形势分析会上,银监会主席郭树清表示,要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。而银行贷款一向是房企主要的融资渠道。

紧接着,银监会向各银监局下发的《2017年信托公司现场检查要点》,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。涉及房地产信托业务的检查要点包括:一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式,变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。这份文件规定直指信托公司开展的“拿地融资业务”,而信托融资本是房企除银行贷款外的主要融资方式。

除此之外,房企发债也开始收紧。据了解,年初至今,万科和富力等房企纷纷取消发债,涉及金额至少为50亿元。这两家公司在取消发行的公告中均表示,鉴于近期市场的变化,决定取消中期票据的发行,万科更两度取消中期票据发行。

事实上,房企发债的困境在去年四季度已经显现。海通证券在报告中指出,当季地产债券发行量和净融资额仅为三季度的30%,主要源于公司债的收紧。从去年11月至今年2月底,地产公司债券发行29只。

房企该怎么办

今年,房企面临融资难、融资贵的窘境,同时,随着市场整体下滑,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。这意味着,今年大部分房企将面临资金荒,加上自身的债务压力,房企资金链安全面临较大压力。

尽管融资成本在上升,但房企依然尽可能地寻求“输血”渠道。不过,这背后却是房企面临的债务压力所致。据Wind数据统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。显而易见,2015-2016年有息债务规模扩张非常快。同时,负债率也不断攀升,并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看,整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。

专家认为,目前,无论是海外融资,还是境内融资,房企的债务融资情况均不容乐观,加上房地产市场降温的不断显现,未来,房地产企业的资金压力会逐渐加大。目前来看,债务尤其是短期债务集中到期量大,前期经营比较激进和资质较差的民营企业面临的压力会更大。

对于房企该如何度过资金荒,专家认为,一方面,根据企业各个城市项目的情况,加速去化,实现快速销售、回笼资金;另一方面,抱团取暖,也就是说,无论在拿地还是开发建设的过程中,企业可以寻求合作方,以降低风险和成本。此外,房企也可以积极进行多元化转型,寻求新的利润增长点,如物业板块,可进行长租公寓业务以及房地产金融等相关业务的拓展。

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