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香港限貸難解樓市熱情 內地投資客直呼太便宜

第壹財經日報   2017-05-26 11:30

[摘要] 三個月不到,香港的地王紀錄又被刷新。近期,香港房地產市場過熱的風險持續上升,業內預計今年壹手樓會持續熱賣。

香港限貸難解樓市熱情 內地投資客直呼太便宜

最近,居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產焦慮感。

作為上海本地人,他的“原始積累”比起很多外地人都要來得早,在他大學時期,家裏人已經為他添置了房子,而他自己也在同壹小區買了壹套房,眼看著兩套原價才100萬元(人民幣,下同)的房子都漲到了800萬元,他心裏有些忐忑。

不過,最近他對香港房地產市場產生了濃厚的興趣,在聯系好香港的地產經紀人後,他開始了看房之旅。

在香港走了壹圈以後,王洋直呼“太便宜了”!例如,近日李嘉誠旗下的長實地產(01113.HK)推出新樓“海之戀”第三期,打完折後,每平方英尺價格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣)。

王洋看來,香港的新盤價格才每平方米12萬元,而自己已經有十年樓齡的房子也能賣到8萬元,中間的差別已經不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款,無論怎麽計算,他都覺得相當劃算。這壹次,他決定出手試壹試運氣,哪怕要多支付30%的稅率。

王洋壹樣,對於香港房地產市場感興趣的人不在少數,還有不少人已經拿出“真金白銀”來支持香港房地產市場。根據香港特區政府稅務局數據,2016年至2017財年,共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況,同比上升了23.6%,而金額也同比增加了48.4%,至71.4億港元。

地王頻現的香港市場

2017年註定是香港地產界的“大時代”。在今年2月,龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道壹塊住宅地皮,作價168億港元,折合每平方英尺樓面地價2.33萬港元,已是香港“地王”;而在5月16日,經歷壹輪激烈競價,香港本地地產開發商恒基地產(00012.HK)以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地,這塊香港特區史上最貴地皮,將鴨脷洲“地王”遠遠甩在身後。

該地皮原本是多層公眾停車場,在1973年落成啟用,今年5月1日終止運營,面積大約3.1萬平方英尺,及可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺,折合每平方英尺地價約5萬港元,是香港的成交樓面價,預計可建40多層高的甲級商廈。

根據賣地條款,中標發展商需要負責興建公眾停車場,相關面積會納入項目總樓面內,還需要負責興建行人過路設施、拆卸現有建築物以及進行環境評估等,所以建築成本會比較高,而且項目落成後,禁止拆售。

恒基地產副主席李家誠稱,會把這壹項目打造成繼香港中環國際金融中心後,又壹標誌性的商廈,預計項目約2022年建成,總投資額超過260億港元。

地皮價值232.8億港元,加上260億港元的投資額——這意味著這壹項目的總投資額已經達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位於中環的甲級寫字樓“中環中心”,當時傳說中的銷售價格是357億港元,與新的地王相比,顯得非常“白菜價”。

不過,中環中心目前尚未出售,長實地產執行董事趙國雄稱,壹直都有收到查詢及買家出價,如果到了心理價位,就會考慮賣出,不過暫時收到的價格還沒有反映出“地王”的因素。

香港金管局出招“限貸”

在新“地王”誕生後,香港特區的監管機構也沒有閑著。5月19日,香港金融管理局(下稱“金管局”)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市,總共三招,引起市場壹片嘩然。

根據金管局的文件,首先,銀行新批出的按揭貸款風險權重下限,從15%提高至25%,意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二,涉及多過壹個按揭貸款的借款人,月供與收入比率的上限下調壹成、按揭成數上限下調壹成。如果已有壹套房但尚未還清貸款的人,購入第二套物業的總價大於或等於1000萬港元時,首付必須六成。最後,則是限制主要收入來自香港以外地區的借款人,月供與收入比率上限下調壹成。

金管局規定,以上三項逆周期措施即時生效。

而這已經是從2010年以來,金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示,新措施主要是針對已經貸款又申請新貸款的人,以及不是香港本地人的貸款人。

與此同時,香港房地產市場過熱的風險近期持續上升。特區政府差餉物業估價署的实时數據顯示,2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗,回升超過壹倍至4月的大約7000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明告訴第壹財經記者,此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主,將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由於市場對物業需求殷切,加上本港充斥資金,新措施料對樓市影響較輕微。

萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為,金管局推出的新招只苦了中產,令房子轉手更少。目前香港的境外住宅買家以內地買家為主,針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施,對實力雄厚的投資者而言問題不大,只增加投資成本及減少回報率。

此外,多名香港業內人士認為,新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(地產代理)有限公司行政總裁李誌成認為,二手市場的買家需要擔保人協助,短期內成交量有機會跌近壹成。

萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管紀言迅稱,二手市場的停滯,使得買家全部湧入壹手市場,估計短期內樓價下調的壓力不大;另壹方面,即便海外買家暫時卻步,但香港經濟的發展和股市的昌旺造就了壹定的財富積累,所以購買力是很可觀的,香港特區政府也只能通過“加辣”來抑制樓價。

林浩文則預計,今年壹手樓會持續熱賣,以現時樓市情況,估計今年樓市會上升5%至8%。

“限貸”無法解決根本問題

實際上,在5月19日新規之前,金管局自2010年開始已有7次大動作,但收效卻並不是特別明顯。

以2013年為例,金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權重下限。當時很多銀行的按揭風險權重普遍只有6%至7%,主要因為按揭貸款極少出現拖欠情況,是較為安全的業務。但在金管局出招後,確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘,但由於後來不少小型銀行都不願意加息,於是幾個月以後,按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今,香港的樓價更是只漲不跌。根據中原地產數據,中原城市領先指數在2010年5月只有79.2,但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間,很多房子幾近。

“在香港,不買房子就是傻子。”壹名不願意透露姓名的業內人士告訴記者。

上述業內人士分析稱,香港特區政府希望可以控制樓價上漲,但卻不能在供應上有所作為,現在香港房地產市場的問題是,未來會面臨嚴重的供應短缺,所以樓價不會跌。另壹方面,隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價,很多內地“金主”發現,其實香港的房子比想象中便宜,即便有重稅的情況下,還是壹個很有吸引力的市場。

王洋這樣,只需要賣掉內地的壹套房子,就可以全款在香港買壹套不錯的公寓,每月租金絕對不低於2萬港元。

王洋這樣的普通中產還算後知後覺。根據萊坊2017年推出的城市財富指數,富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外,香港排在第三。除了房價以外,香港還有各方面的便利和環境的吸引力,長遠來說,境外買家還是希望在香港投資置業的。

紀言迅認為,市場供應短缺如果長期不能解決,就無法讓行業走向健康,光靠香港特區政府的幹預,對市場來說,是壹個不健康的舉動,因為如果依賴政策調控,很多市場因素不可預測,讓市場變得更加混亂。

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