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北京楼市出现捡漏机会 商品房市场中高端仍是主导

中财网   2017-05-25 09:36

[摘要] 进入5月份以后,京城不少楼盘开始“热闹”起来,各大开发商动作频频,新房未开盘先亮相、老项目加推、开发商频频发布新品牌战略等等,旗下的各个楼盘更是借各种“高大上”的活动频繁吸引眼球,不断抢刷存在感。那些符合条件的购房人似乎又有了“上帝”的感觉。

进入5月份以后,京城不少楼盘开始“热闹”起来,各大开发商动作频频,新房开盘先亮相、老项目加推、开发商频频发布新品牌战略等等,旗下的各个楼盘更是借各种“高大上”的活动频繁吸引眼球,不断抢刷存在感。那些符合条件的购房人似乎又有了“上帝”的感觉。显然,在楼市遇冷的当下,逼迫开发商不得不花更多的心思去做产品、做营销。

不过,虽然很多新盘举办了声势浩大的活动,但仍旧绕不开取证难、蓄客难、销售难的问题。亚豪机构向媒体记者介绍道,6月份北京预计入市的新盘只有14个,仍旧维持在低位,并且供应端的低迷在短时间内不会发生明显改变。但值得购房人关注的是,首次入市的纯新盘数量却在增加,这些项目因为调控的原因往往性价比优势明显,户型设计也更为灵活。

6月预计开盘项目只有14个

经历了调控初期的彷徨和观望之后,开发商首先开始了自救。虽然楼市成交量大幅冰冻,但开发商仍希望通过推出旗下的优质新盘来激活市场热情。于是,近期各类纯新盘项目纷纷高调开始亮相:像昌平的泰禾拾景园(楼盘资料) 、通州的阳光城京兆府,核心区的北京金茂府(楼盘资料)、门头沟的中骏天璟、亦庄的金茂府(楼盘资料) 等,多个纯新盘项目都开始了高调的蓄客活动,有的靠新科技,有的靠送装修,有的靠新户型,甚至有的直接拉来各类大咖为项目背书,吸引购房人。

也许是得益于这样的努力,5月份的新房成交量也出现了一定的回升。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月中上旬(5月1日-5月20日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1833套,与4月中上旬相比小幅增加4.4%,但周均成交仍在700套以内,仍处于低位。

这样的趋势有望延续到6月份。根据亚豪机构的统计,6月份预计开盘的住宅项目共有14个,其中首次开盘的纯新盘有4个,占比近三成。虽然整体新盘的数量并未明显增多,但定价更加灵活的首次入市的纯新盘项目却开始增加。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,往年的5月原本应该已逐渐进入供应旺季,但今年的特殊紧缩环境使得供应始终无法发力,但一些纯新盘因为定价灵活,产品更符合当前购房人需要而受到关注。

下个月亦庄楼市实时热门闹

6月仅有14个新盘,从区域分布上看,亦庄楼市将成为6月的重头戏。在14个新盘中,亦庄共有5个项目可能入市,其中4个位于亦庄,占比近三成。不仅如此,4个住宅新盘提供的可售房源小户型改善型甚至奢侈的豪宅均能满足。像北京城建·海梓府(楼盘资料) 和北京经开·汀塘(楼盘资料)主打两居到三居的中小户型,而亦庄金茂府和国锐金嵿则是区域改善型豪宅的代表。

为何亦庄的楼盘如此活跃?北青报记者一位朋友的选择或许代表了很多购房人的心态,前阵子这位朋友刚从东四环换房到了亦庄。问及为何搬家,答,房子更大了、亦庄也更适合居住。在他看来,周末带着老人孩子去南海子公园逛逛,就和逛朝阳公园一般惬意。

随着亦庄周围更多新盘的入市,区域温度在逐渐升高。特别是在南海子公园的周围,已经聚集了一大批品牌房企,使亦庄成为了北京又一个标志性的高端改善区域。不仅如此,新机场的建设或落成也成了开发商购房人看好亦庄的重要原因之一。

但需要指出的是,亦庄的整体价格也因为汇集了众多品牌开发商,处于相对较高的位置,目前区域新房价格大部分在6万到7万之间,像即将入市的北京城建·海梓府给出的报价是60000元/平方米左右。正是由于区域单价不低和户型面积较大的因素,使得区域绝大多数可售项目都属于非普通住宅,首付首套四成,二套八成。即便是区域可售的的90平方米住宅,按照首套计算,的首付门槛也达到了两三百万左右,而区域内大部分改善型户型,首付八成,甚至需要近千万元的首付门槛。

楼市出现“冷热”分化 部分好房源仍需要找关系

北京自从3·17新政以来,不断出台一些调控细则,堪称360度无死角,楼市成交也明显降温据记者走访后发现,售楼处人头攒动的景象不再,开盘楼盘去化率大幅度降低,而忙于处理“弃购”的楼盘却增多了。

不久前,位于昌平区某项目开盘,尽管当天去化超过70%,但在该项目工作人员看来,如果不是新政出台,按照之前的客户积累,这个项目开盘当天应该能卖得更好。开盘期间成交客户大都趋于理性,“购房人已经不像去年那样抢房,开盘期间的成交,也是建立在前期开发商长时间蓄客的基础上”。销售人员坦言,楼市整体降温的趋势愈加明显,尤其是投资买房人,大部分被挡在了市场之外。

市民李先生就透露,最近他都忙着跟自己刚认购的某楼盘置业顾问商量退房事宜据记者,他原本是和两个朋友一起凑齐首付投资买房,但二套房认定标准更严格以后,首付提升到八成,给他造成了更大的压力,让他觉得投资房产成本太高,又难以转手,所以和朋友一商量决定退房了。

成交量能反映楼市的状态,据亚豪君岳会统计数据显示,5月第三周(5月15日-5月21日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交579套,环比减少41套。

据记者在走访售楼处时发现个有意思的现象,虽然市场整体降温,但得益于调控,也出现了一部分低价的优质房源,这些房子普遍十分抢手,甚至“走关系”才能买到。

改善型住宅项目不久前开盘,去年该项目在业内的预测报价达到了10万+,但最终以7万多的价格入市。项目开发商的一位知情人士透露,连续报了几次价格,都因为过高被打了回来,要求修改,最后不得不妥协开盘。最终的定价甚至低于周边二手房的报价,因此也受到了不少购房人的关注。很多房源都需要找关系,打招呼才能买到。

除此之外,昌平某新盘项目也同样出现了类似的情况,该项目原本主打大户型平层和庭院,但最终在开盘开发商加推了一部分90平方米左右的小户型。该项目一位销售人员透露,虽然项目整体报价同样被政府严格控制,单价并不高,但由于主打大户型,总价较高、首付较高的因素使得不少前期积累的客户都在调控后流失了。而新加推的这部分小户型,则受益于单价被政府控制,总价低、首付低,在还未开盘的时候,就已经被内部的关系户预订一空。

不难看出,虽然楼市整体正在经历调控,但也同样出现了一些“捡漏”买房的机会。尤其是价格被压制的新房项目,开始受到购房人的密切关注。

新盘供应短期难突破

楼市虽然出现了一些冷热分化,但优质的受追捧的房源数量太少,并不会对整体趋冷的楼市产生什么影响。楼市的整体供应也依旧保持在极低的水平。

从5月份取证情况来看,去年5月北京共有12个住宅项目取得预售许可,可提供住宅产品3751套;而今年5月截至21日仅有5个项目成功取证,新增住宅产品仅954套。

郭毅分析认为,自调控之后北京住宅市场成交持续处于低迷状态。北京自3月份新政出台之后,各类“查漏补缺”的措施仍在陆续出台,近日又要求配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。而从环京来看,近期河北保定在土地出让当中规定,购房者取得不动产权证后10年内不得买卖,这一规定也被称为“最严土地新规”。由此可以看出,范围内楼市政策收紧趋势仍在延续,而“候补”政策也依然充裕,严厉调控政策打压下,年内楼市的低迷状况难现转机。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示,随着楼市调控的从紧,政府现在对新房项目拿证和销售有着严格的管理,价格过高、不合要求的项目在取证上存在一定难度。与此同时,限购、限贷从紧,首付比例贷款利率提高,使得置业升级成本大幅增加,需求大幅减少。供需两端的萎缩,使得北京新房市场持续在低位徘徊。

另外,价格方面也相对平稳,从5月取证的5个项目价格情况来看,其中北京壹号庄园(楼盘资料)与阳光城京兆府领证价格均在57000-79000元/平方米之间,翡翠公园(楼盘资料)在54000-79000元/平方米之间,而远洋天著(楼盘资料) 春秋与泽信公馆(楼盘资料) 则分别为75000元/平方米及77000元/平方米左右。

虽然受到预售价格管控的限制,取证项目价格基本都在8万元以内,但大部分也都处于7万元-8万元之间的价格段。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,近两年高价地使得中高端项目已成为新房市场的主力,而这部分项目受制于资金成本的压力,推盘意愿相对更加强烈,因此这类中高端产品仍将在中长期内占据市场供应的主导。

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掐住源头 银行房贷仍未放松

从3·17楼市调控开始,已经两个多月了,除了北京、上海等重点城市以外,越来越多的城市加入到房地产去杠杆的调控中。统计数据显示,已经有60个城市超过160余次调控下,北京各种房地产政策也已经发布了20次,调控的力度可以说刷新了的历史纪录。尤其是房地产贷款的调控,自从去年年底开始收紧以来,信贷并未有丝毫放松的迹象。

据记者从房产金融服务专业机构伟嘉安捷了解到,银行的房贷始终呈现出收紧态势,这不仅体现在银行的房贷利率方面,也体现在放款的速度上。尤其在进入二季度以来,各家商业银行的放款情况相比一季度末期并没有出现明显的改善。今年由于信贷整体趋势的从紧,各家银行的放贷额度也一直趋于严格,但是不同银行之间的放款情况也参差不齐。

伟嘉安捷分析师透露,不同规模的银行放款的速度也不尽相同,但是大体都以从紧为主。目前接受的单子从客户批贷到放款,最快的银行办理也需要在15—30天左右。

不仅如此,在近期市住建委网签系统升级调整后,各家银行对于内部批单的审查也是愈发严格。由于此前“京八条”的出台明确了银行从严审查的规定,对于购房人的收入流水、贷款情况、个人征信等核查都十分严格。此外,各家银行将首套房利率调整为基准、二套上浮20%后,此前批贷后享受九折或九五折优惠的购房人利率仍然不变。

不过,据了解得知,目前公积金贷款的办理节奏比较平稳,并未像商业贷款那样明显收紧。伟嘉安捷分析师透露,目前北京购房人在使用公积金贷款批贷并办理完过户后,平均的放款周期为12—20个工作日,因为公积金账户放贷的资金与银行资金分设独立,所以商业贷款的放款速度并未殃及到公积金贷款。此外,尽管公积金贷款的办理和放款都比较平稳,不少购房人在首付提高到八成以后,也更多地开始使用公积金贷款。

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