【马师傅答疑】重压之下，如何配置优良资产？

马师傅，本名马玉翔，从事地产行业13年，曾任职顺驰、珠江、合生创展等大型房企，操盘过诸多项目，有很强的实战经验，其中不乏珠江壹仟栋、合生霄云路8号等豪宅项目，对豪宅市场及客户有很深的研究。

创业后担任北京风清律师事务所合伙人及“买房帮帮忙”平台联合创始人。“买房帮帮忙”专注于私人高端客户的置业需求，提供房产买卖全程顾问、法律咨询、资产配置等相关服务。

读者问：请问马师傅，我手头有一笔闲钱，不想炒房还是想安稳一点留给孩子以后用，不知道北京的商铺能否考虑呢？

答：这是马师傅很喜欢的一个问题，这位读者也是近期线上不多的稳健客户。马师傅平时在线下服务的客户，基本都是投资非常稳健，对于资产配置的需求很迫切也很精准；而在线上解答的很多客户，都是资金量不大且咨询问题多是关于炒房甚至北京周边炒房的。线下、线上客户群体相差如此巨大，蛮有意思的。

接下来进入正题：

商铺，指的是有商业使用功能的，立项主要以“配套商业”为主的底商。现在新政下，受整治商住房的政策影响，商铺交易变得很复杂，而且没法贷款，但是从另一个意义上说，作为实体商业必需的商铺，未来的交易会全部集中在存量房市场，作为长线的资产配置，是非常有价值的。

前提是一你得有长线投资的决心，二这笔钱你不会随时抽走。

那些XX汽配城，纺织城的几平米十几平米的摊位，或者说打着商业名义的商住房，不在此文讨论之列，再说以后也不可能有了。

想写的东西比较散，没办法，双子座嘛。

1

理顺商铺价值、地段、人流量三者的关系。商铺的价值，只看租金，租金跟地段没有必然的关系，这跟住宅完全不同。二环里某些新小区的租金单价甚至比不上五环外的某些商铺，这是大概率的现象；对于商铺而言，租金高的铺子一定人流量大，但是人流量大不一定租金高，我会在下面举例。

2

新政出台之前，一套商铺的售价是年租金的15-18倍左右，也就是说投资一套商铺，15-18年回本是底线；商铺租金的单价是指每平米每天的价格，比如一套200平米的商铺，单价15，年租金就是200乘以15乘以365（手头没有计算器）；还有写句废话，商铺的出租都是按建筑面积来算的，很多提出按使用面积来计租的，那是沙县小吃和黄焖鸡米饭，不要租给他们。

3

部分（住宅）门脸，租金非常高（比如簋街和一些胡同里的部分门脸），租金单价可以说是上天了，这些严格意义上并不是商铺，也根本没法开门做生意的，但是经过排污、排烟等环节的改造，人家就是符合部分行业诸如餐饮的标准并且能办照！这种铺子是属于可遇不可求的，我有一个朋友08年花400万买了一套XXX巷的平房，现在改造了一下年租金小200万，但类似这种发财几率主要看玄学，这种铺子未来会面临政府整治、行业肃清、邻居投诉等各种问题，稳健投资的角度说来，别去碰。

4

新建住宅社区商业，产权属于配套商业的，这部分如果是买二手房，是可以放在个人名下的（但必须名下没房，怎么办呢自己想办法），在入住率未达到80%左右时，这部分商铺的租售比基本都在4%-6%之间，这个养铺的时间在3-5年左右，但过了这个时间，租金的还是非常稳定的。

5

写字楼里面的，主要服务于周边白领的商铺别碰，我在去年接触到一套朝外SOHO2009年开盘到现在基本没涨的底商，算是颠覆了我的房产价值观了。后来我去SOHO旗下的N个项目转了一下，发现里面的商铺租金及挂牌价都很低。因为这些写字楼社区的主要活动人群都是来上班的，大家除了中午出来吃个饭晚上偶尔加班叫个外卖，我看不出对商铺有何需求。

6

入住时间较长的次新房社区商业，这个可以重点关注。一般来说，这种小区的商铺价格略低于住宅，但是经营好的话，租售比8%是很稳的。注意，我这里所提到的经营是指用承租方的角度去思考，不能就委托给中介出租等着谈租金就完事儿了。

去年我帮一个老客户在通州买了一套底商，一共600多平米，之前的业主把铺子拆开来租给了洗头房和沙县小吃，单价只有5块多。买之前我们在周边调研了三个月，后来一过完户就把洗头房和沙县小吃清走了，重新做的基础装修并且做了部分改造，最后单价12租给了一个幼儿培训机构，不算未来的房租上涨，租售比达到了15%。

总之，回归本质，做好资产配置，商铺是很重要的优质资产。

关于商铺的配置，我们想在近期推一个单对单的指导业务，大家有兴趣可以加微信号：

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