这两天,北京连续出让多块土地,抢得很激烈,又出现了地价超过房价的情况,让人看不懂的是,这次是自住房的地价!
4月25日,北京出让朝阳、大兴、门头沟三个自住房地块,预计供应2520套自住房。
最终,竞拍结果让人大呼看不懂:朝阳区管庄塔营村地块和大兴瀛海镇地块自住房限价均为29000元/平米,而且是含精装修的价格。竞拍结果却是,管庄地块楼面价拍到了31763元/平米,而瀛海镇地块楼面价则是拍到了30228元/平米。
楼面价就是折合到每平米建筑面积的地价了,而房子最后的总成本至少包含:地价、建筑成本、装修成本。这一批自住房项目要求精装修交付,而且北京市将要出台自住房装修标准,要为自住房装修设定标准。
于是,业内人士也表示看不懂了!
自住型商品房项目是政府定价的,房子将来售价是限定死的,那么地价高于房价的话,开发商靠什么赚钱?
难道拿这样的项目,开发商真的只靠赌吗?赌未来政策改变?
这显然是不理性的,也不是上市公司应该做的决定。
就此问题,房小评采访了某位大型房地产企业总经理。
“首先在拿这些项目的时候,能不亏肯定是力保不要亏的,但是有的时候为了生存,也没办法。”
这位总经理说,目前市场上这种高价拿自住房用地的企业,很多是没有算帐的,直接就是以赌博心态拿地,有的是为了生存。
但是正常情况下,开发商对这些地块都是要有严格测算的。
自住房地块计算成本方法比纯商品房要节省一些,首先就是房子不愁卖,没有营销费用;其次是房价由政府制定,地价太高,没有土地增值税,纯商品房成本的大头是土增税;最后,自住房建筑成本计算方法也跟纯商品房不同。
最重要的是,要看地块中除自住房以外的部分有哪些,例如配建几万平米的商业部分可以算是资产,作为上市公司来说,得到几万平米商业面积,也是可以按照一定价格计算增收的。
再比如,实在没办法的时候,从规划上想办法,有的项目往下挖两层,做个下沉式广场,卖下面的部分,当然这都属于动歪脑筋的办法了。
的确,如今房地产拿地已经进入一个精算的时代。而且同一地块,不同的企业来操盘的计算方法也是不一样。谁更会运营、更能节省,谁就赢!能够每平米比别人多算出来一千块钱空间,就在土地市场上无往不胜了。
而这种算法是建立在开发商运营能力的基础上的。算法不是算盘上算账,考验的是一个企业商业运营和建设运营能力。在商办地块回归商办属性以后,商办运营能力和金融运营能力又会变成房地产企业竞争的门槛。
如今的土地市场都是公开透明的,但是这种自住房、限价房地块竞争的不是将来通过房价上涨赚多少钱,而是通过控制成本往下抠出来多少钱。正负算法不一样。
在这个精细化时代,显然民营企业会比国有企业更有竞争力。
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