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宁波限购——“政策相对温和、抑投资、稳房价”

中指研究院   2017-04-25 10:18

[摘要] 2017年4月23日晚,宁波市政府办公厅下发《保持和促进房地产市场平稳运行的通知》(以下简称《通知》)(甬政办发[2017]50号),同日,市住建委、市国土资源局、市地税局、市人社局联合下发《关于落实住房限购政策有关事项的通知》。从4月24日起正式在划定区域施行住房限购、限贷政策,并同步调整公积金贷款政策。

2017年4月23日晚,宁波市政府办公厅下发《保持和促进房地产市场平稳运行的通知》(以下简称《通知》)(甬政办发[2017]50号),同日,市住建委、市国土资源局、市地税局、市人社局联合下发《关于落实住房限购政策有关事项的通知》。从4月24日起正式在划定区域施行住房限购、限贷政策,并同步调整公积金贷款政策

1、宁波限购具体内容

限购范围:

此次住房限购涉及海曙区、江北区、鄞州区,具体范围为:机场路-鄞州大道-福庆南路-甬台温高速-盛莫路-聚贤路-甬江-世纪大道-东昌路-望海南路-北环路25号院30622元/平方米[昌平]北环路25号院10套在售范围内的住房(包括商品住房和二手住房)。

1、宁波限购具体内容

限购内容:

限购内容:

2、政策出台背景

2017年3月5日召开的第十二届人民代表大会第五次会议上,国务院总理李克强作政府工作报告,提出“坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任。加强房地产市场分类调控房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。”两会后地方调控密集出台,以限购、限贷、强化监管为主,调控力度不断加强、范围逐步扩大,进一步巩固前期调控成果,促进市场回归平稳。

2017年一季度,部分一二线热点城市调控升级,且逐步向三四线城市蔓延,城市范围进一步扩大至60余个地级以上城市和部分县市,其中此轮有40余城(县市)出台政策,形成了京津冀、长三角、珠三角、中西部重点限购城市群。

城市群

受楼市行情较好及周边热点城市纷纷限购的影响,外地投资客和开发商纷纷打探宁波市场,而宁波购房者也表现出较强的买房意愿,宁波市场受到前所未有的高度关注,2016年4月份以来,宁波均价处于上涨的通道,今年3月份成交均价达到18174元/平,环比大幅增长15.84%,同比上涨38.24%。

楼市

3月宁波共成交商品住宅7524套/96.08万平方米,成交套数较上月增加4719套,环比上涨168.24%,同比上涨6.08%,成交面积增加61.95万平方米,环比上涨181.48%,同比上涨11.47%。成交金额174.02亿,较上月增加119.87亿,环比增长221.35%,同比增长54.75%。

可谓是量价齐放。

至此,长三角限购城市群又新增了个宁波。

长三角城市群以上海为核心,南京、杭州、宁波等多中心并进,区域内部城市经济体量较为均衡,产业互补性强,交通联结度高促进了内部人口的有序分布。城市群内扩散效应较为明显,中心城市房地产市场各类需求旺盛,扩散效应下,周边城市房地产市场也呈现快速发展。2016年,长三角地区中心城市多轮调控升级,政策效果也十分明显。

3、政策影响:相对温和,抑投资,稳房价

政策特色、最温和的地方是限购区域的划分。

不少城市限购都是分区域,但是绝大多数是按行政区域划分。可是宁波这次却创造性的按道路划分。这中间涉及了三个行政区,海曙区、鄞州区和江北区,但是又不是整个行政区,只是中心的一部分。这在其他限购城市来看还是仅此一家,就像政府在整个宁波市区里画了个圈。虽有些特别,但细细想来,却也是合情合理。宁波新的行政区域刚刚划分完毕,各个行政区的各个区域发展极度不平衡,如新海曙区囊括三江口一直到四明山脚,如果按照简单的行政区划分调控界限进行一刀切,无疑是不合理的。

圈内是包括东部新城、江东核心、长丰、鄞州核心等均价较高的热门板块,均价一般为2万以上,而圈外一般是2万以下。限购区域的划分有利于房价的稳定。

预计政策影响有限,未来或将出台限购升级政策。

抑制外来人口和本地投资性需求。

在限购区域内,要求自购房之日起前2年内在本市累计缴纳12个月以上个人所得税(含零申报)或社会保险取得书面证明,限购1套,有利于保障在宁波就业的外来人口的刚需购房需求,同时能够有效遏制外来的投资性需求。通过对本市户籍居民家庭提高首付比例、取消第3套住房购买资格,提高了投资客、改善客的入市门槛,能够有效抑制来自本地的投资性需求。

高刚需购房者的入市门槛。

本次政策将首套房贷款首付比例由20%提至30%,公积金贷款额度由100万元/户调整为80万元/户,这在一定程度上增加了刚需购房者的入市门槛。3月宁波套均价格为230万/套,首付比例提高23万对于不少刚需购房者来说也是一笔不小的支出。

市区限购限贷利好周边未限购区域

本次限购限贷仅针对宁波市海曙区、江北区和鄞州区三个区域的部分中心区域,未来部分投资需求、改善需求将转移到未限购的区域,尤其是与限购区域相邻的海曙城西、姚江新城、镇海新城、鄞东片区(邱隘、五乡)、东钱湖及鄞南片区(陈婆渡、姜山)等与限购区域相邻的热门区域。

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