[摘要] 2017年 4月13日,商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2017年第一季度北京优质物业市场回顾及展望》。
2017年 4月13日，商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2017年季度北京优质物业市场回顾及展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如下特点：
1.优质写字楼市场：一季度北京写字楼市场交易清淡，只录得近8万平方米净吸纳量，较上季度缩减31%，空置率保持7.6%不变。
2.优质零售物业市场：受累于部分百货因经营不善或内部调整促使大量租户退租，北京零售物业市场整体空置率环比上升0.7个百分点至5.2%。
3.优质物流仓储市场：随着首都城市功能的重新定位，非规划区域内的仓储设施面临拆迁改建，使得北京优质物流仓储市场承接新的租赁需求。截至三月末，租金报价同样本环比上涨0.5%。
4.投资市场：录得一单大宗交易，系景瑞控股收购位于燕莎区域的一座服务式公寓。
一．优质写字楼市场
一季度北京写字楼交易清淡，较上季度缩减31%
本季度两个项目落成，分别是位于奥运村地区的中建财富国际中心5万平方米和位于望京的利星行中心B座3.8万平方米，共为市场提供8.8万平方米写字楼面积。一季度是北京写字楼交易清淡季节，只录得近8万平方米净吸纳量，较上季度缩减31%，空置率保持7.6%不变。部分前期落成的项目由于受到市场认可，租赁进展较顺利，小幅提高租金报价，整体租金报价为每月每平方米423.0元，剔除样本变化租金微升0.1%。
未来六个月，北京写字楼市场预计将有五个项目落成，为市场提供约29万平方米写字楼面积。供应分布在CBD、燕莎、望京和奥运村区域，这将为市场提供更广泛的选择，预计市场交易也将更加活跃，同时租金将承受压力。
世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出：“需求方面国内租户依然保持了较为旺盛的市场需求，特别是金融及TMT公司表现突出。外资公司需求较为平稳，外资制造及制药类公司倾向迁往非核心区以降低租赁成本。未来核心区域和新兴区域均有高品质项目完工入市或启动预租，为市场提供更广泛的选择，今年市场交易将更加活跃，但同时租金将承受一定压力。”
二．优质零售物业市场
核心商圈轻奢和设计师品牌迅速拓展
2017年季度，北京零售物业市场无新项目落成，整体市场保持稳定。百货与购物中心两极分化趋势日益明显，部分百货因经营不善或内部调整促使大量租户退租，整体市场空置率环比上升0.7个百分点至5.2%。
轻奢和设计师品牌在本季度拓展迅速，但主要集中在核心商圈，如CBD、燕莎三里屯等。Kate Spade、Michael Kors、AnyShopStyle均有新店开出，另有me ISSEY MIYAKE、Philipp Plein等首次进入北京市场。北京市场仍受国际餐饮集团青睐，米其林餐厅鹅夫人在国瑞城购物中心开设北京家门店。市场租金运行平稳，购物中心首层商铺平均租金同样本比环比微涨0.1%至每天每平米35.1元。
未来六个月，仅有一个体量约13万平方米项目落成。部分项目受招商进度的影响将推迟至年底开业。新增项目入市将使处于低位的空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。
世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君表示：“北京仍是国内国际零售和餐饮品牌关注的市场之一，这些品牌在刚进入市场时更愿意选择核心地段的成熟物业，并租赁较大面积以开出旗舰店。今年在核心商圈将有多个高品质项目入市，将释放这一类型租户的需求，市场品牌丰富度也将有进一步提高。”
三．北京工业地产市场
科技类、文化创意及生物医药类企业成为商务园区需求的核心动力；城市定位升级促生物流仓储市场新的租赁需求
2017年季度，北京仅一宗工业用地成交，主要工业园区土地价格下降0.7%至每平方米2,145元。
季内，商务园区未录得新增供应，整体空置率环比下降2.0个百分点至7.8%。科技类、文化创意及生物医药类企业较为活跃，亦是本季市场去化的主要动力。截至季末，商务园区市场平均租金报每月每平方米159元，同样本环比上涨0.5%。
物流仓储市场，普洛斯平谷二期和顺义宝湾物流园交付使用，为市场带来近7.8万平方米的仓储面积。整体市场空置率受新增供应影响环比增长4.3个百分点至5.2%。需求方面，电商和第三方物流依然活跃，此外，随着首都城市功能的重新定位，非规划区域内的仓储设施面临拆迁改建，这亦使优质物流仓储市场承接新的租赁需求。截至三月末，租金报价同样本环比上涨0.5%至每月每平方米40.5元。未来六个月，北京物流仓储市场无新项目落成，预计整体市场空置率呈下降趋势，租金有望继续保持稳定增长。
四．投资市场
中心城区的城市更新和翻修改造物业日益引起投资者关注
2017年季度录得一宗投资交易，系景瑞控股收购位于燕莎区域的一座服务式公寓。
政策层面，3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商业地产项目的散售，尤其是对个人投资者的销售活动进行严格管控，将缩小散售型商业地产项目的销售客户群规模，为机构投资者收购并自持经营带来更多机会。
世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部执行董事纪刚指出： “在北京可售的核心优质物业稀缺的情况下，中心城区的城市更新和翻修改造物业日益引起投资者关注。‘商改办’在此类投资机会中仍然关注；长租公寓吸引越来越多投资者的目光；由于过去一年数家服务式公寓停业转型或散售，市场存量下降，部分投资者也开始关注酒店改服务式公寓的机会。”
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